“所見即所得”時代來了！住建部力推現房銷售，爛尾樓將成歷史

從 “圖紙買房” 到 “實景驗房”，從 “交付焦慮” 到 “安居無憂”，住建部力推的現房銷售制度正在重塑中國房地產市場的底層邏輯。爛尾樓這一曾吞噬無數家庭財富與安居希望的市場痛點，在政策 “組合拳” 的持續發力下正逐步退出歷史舞臺。這場以 “所見即所得” 為核心的銷售制度革命，不僅是對購房者權益的根本保障，更是中國房地產從 “高速擴張” 邁向 “高質量發展” 的標志性轉折。

爛尾樓的滋生，本質是預售制下資金鏈斷裂與監管缺位的雙重產物。1994 年引入的預售制曾在住房短缺時代發揮關鍵作用，通過提前回籠資金支撐房企快速擴張，巔峰時期預售資金占房企到位資金比例超 40%。但隨著市場轉向買方，制度漏洞日益凸顯：部分房企將本應用于工程建設的預售款違規挪作拿地、跨界投資，一旦資金鏈斷裂便導致項目停工爛尾。2021 年 “停工停貸” 潮的爆發，讓無數購房者陷入 “首付掏了、貸款還著、房子爛尾” 的困境，既沖擊了金融穩定，更透支了市場信任。

住建部推動的現房銷售改革，并非對預售制的簡單否定，而是構建 “現房為主、預售為輔” 的二元體系，從根源上切斷爛尾風險傳導鏈。這一政策邏輯清晰展現了 “長短結合、標本兼治” 的治理思路：短期通過應急措施化解存量爛尾風險，長期以制度革新阻斷新增風險。在存量化解層面，國家建立三級工作專班與保交房信息系統，實現 “一套房一檔案” 精準管理，截至 2024 年底全國已交付住房 338 萬套，6 個城市交付率達 100%。金融支持體系同步升級，297 個地級及以上城市鋪開房地產融資協調機制，“白名單” 項目貸款審批金額已達 3.6 萬億元，確保資金直達建設端。

現房銷售制度的核心價值在于重構市場權力平衡，將風險從購房者端轉移至開發商端。在傳統預售模式下，購房者需承擔資金占用、市場波動與工程質量三重風險；而現房銷售要求房屋竣工驗收合格后方可銷售，房企必須以實物品質贏得市場認可。湖北荊門城控?易居苑項目 106 套房源開盤即售罄的案例，印證了市場對 “零交付風險” 的強烈需求。數據顯示，全國現房銷售占比已從 2020 年的 12.7% 躍升至 2024 年的 30.84%，2025 年前三月更是達到 36%，市場基礎的成熟為政策落地提供了堅實支撐。

對于保留的預售項目，監管力度的空前加強形成了 “留后門、堵漏洞” 的務實設計。2024 年多地曝出的預售資金挪用案例推動監管機制升級，第三方托管、節點撥付、全程審計等措施全面落地，實現預售資金 “專款專用、閉環管理”。北京已實現監管資金流水實時可查，從制度上堵死資金挪用漏洞，既兼顧部分房企的資金需求，又通過剛性約束防范新風險產生。這種漸進式改革路徑，體現了政策在改革力度與市場承受力之間的精準平衡。

現房銷售的全面推進正在引發行業生態的結構性變革。高杠桿、高周轉的擴張模式因資金占用周期延長而難以為繼，倒逼房企轉向精細化運營。海南全域現房銷售五年后，頭部房企市場份額已升至 75%，超 50% 資金實力薄弱的中小房企面臨出清。行業競爭焦點從 “規模競賽” 轉向 “品質比拼”：北京能建東譽府以 3.05 米層高、83% 得房率等產品力創新成為豪宅市場銷冠，深圳現房地塊競拍中，產品規劃與品質承諾已取代 “高溢價拿地” 成為核心競爭力。7 萬億低息貸款定向支持優質現房項目，更形成了 “降杠桿 + 保品質” 的良性循環。

對購房者而言，現房銷售徹底重塑了消費邏輯，讓住房消費從 “賭預期” 轉向 “驗實物”。海南試點五年后新房投訴量下降 67%，上海試點半年現房銷售占比從 7% 升至 26%，這些數據背后是 “爛尾焦慮” 的消解與市場信任的重建。購房者無需再面對期房 “交付盲盒”，可實地查驗樓間距、綠化實景、墻面平整度等細節，買房決策從 “依賴宣傳” 變為 “親身體驗”。泉州、武寧等地推出的公積金額度上浮、契稅全額補貼等政策，更降低了現房購買門檻，讓 “為品質買單” 成為更多家庭的選擇。

值得注意的是，現房銷售的推進呈現明顯的區域差異化特征，加劇了樓市的梯度分化。北京、上海等人口持續凈流入的核心城市，因改善需求旺盛且房企資金實力雄厚，現房成為 “硬通貨”：朝陽東三環現房項目憑借稀缺區位與品質優勢持續熱銷，上海核心地段現房價格雖較期房高 8%-12% 仍保持高去化率。而營口、荊門等三四線城市，因中小房企占比高、資金承壓能力弱，正通過 “商品房轉保障房”“競現房面積” 等梯度策略，在去庫存與防風險間尋找平衡。這種 “分類指導、梯度推進” 的實踐，避免了 “一刀切” 可能引發的系統性風險。

當然，現房時代的全面到來仍需破解多重挑戰。房企面臨的資金壓力顯著增加，需加大金融支持力度，通過提高開發貸額度、延長期限等措施緩解轉型陣痛；部分復雜爛尾項目的處置仍存在難點，需強化政府、企業、金融機構的協同發力；配套制度仍需完善，需將現房銷售與綠色建材標準、智慧社區建設等品質要求深度綁定。但從政策演進來看，“再無爛尾樓” 的目標已具備清晰的實現路徑。

從 “保交樓” 到 “保交房” 的表述升級，從資金紓困到制度重構的邏輯遞進，住建部推動的這場銷售制度革命，本質是讓房地產回歸民生屬性的必然選擇。當購房者能親手觸摸墻體質感、親身丈量陽臺尺度、親眼見證社區配套，住房的居住本質便得以彰顯。隨著政策紅利的持續釋放與市場生態的逐步優化，“所見即所得” 將從理想照進現實，爛尾樓終將成為歷史注腳，中國房地產市場也將在高質量發展軌道上實現更可持續的增長。