房地產市場深度調整中顯企穩信號，政策精準發力促行業回暖

10月20日，國家統計局發布最新一期全國70個大中城市房價指數數據、房地產開發投資與銷售數據。數據顯示，9月從新房、二手房價格指數到開發投資與銷售端，整體呈現 “深度調整與企穩信號并存”的特征。新房市場中，環比下跌城市數量增多，反映各地仍依賴“以價換量”支撐銷售，但同比上漲城市數量增加，上海、杭州、成都等人口導入型城市率先展現止跌韌性；二手房市場雖環比上漲城市數量為0，處于深度調整期，但4年調整周期已夯實價格泡沫出清基礎，部分高能級城市具備率先回穩條件。開發投資額、商品房銷售面積等指標仍處下行區間，但新開工預售標準放寬、竣工指標跌幅收窄、待售房源品質提升等積極信號顯現。

新房價格指數

9月份房價指數顯示，房價環比下跌的城市數量有所增加，但同比上漲的城市數量有所上漲。這既說明房地產市場還處于深度調整過程和以價換量的階段，意味著止跌回穩的工作具有緊迫性，同時也說明從大方向看，房地產市場向好的趨勢不變，也有部分城市率先進入止跌回穩的新發展階段。

1、房價指數

根據簡單算術平均計算，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-2.7%。1）環比和同比指標呈現差異。其中環比指標此前指標為-0.3%，而此次為-0.4%，即有所惡化。而同比指標此前為-3.0%，而此次為-2.7%。2）原因分析看，環比指標變弱，說明各地還是要依賴以價換量來支撐銷售行情。而同比指標變好，說明持續的深度調整中部分城市房價泡沫出清，市場正進入新一輪止跌企穩的新發展階段。3）對于樓市需要有客觀和科學精神，既要看到短期銷售面臨的新壓力，尤其是量價方面的壓力，同時也要宣傳好一些率先止跌回穩的城市案例，增強市場的信心和預期。

2、城市分類

根據簡單算術平均計算，從9月份一二三線城市的房價指數環比漲幅數據看，分別為-0.3%、-0.4%和-0.4%。而同比漲幅則為-0.7%、-2.1%和-3.4%。三類城市非常積極的信號是，同比指標在積極改善。所以短期看雖然市場在調整，但由于房地產市場已經有了長達近5年的調整，調整時長非常長，所以從市場本身來看就有趨穩的可能和牢固基礎。這也意味著房價泡沫擠得差不多了，市場回穩的基礎更加牢固，也要求各地關注后續尤其是明年上半年指標向好的新機會。

3、城市數量

9月份房價環比下跌的城市數量有所增加，從此前的57個變為63個，這也說明各地以舊換新的力度還是大。客觀說價格方面適度調整是符合供求關系的。實際過程中也發生一些降價的新現象，如尾盤項目降價力度大、預售備案價格和實際價格的差異大等問題，要求各地要進一步穩定房價。同時，從同比指標看，同比上漲的城市數量增加，即從5個變為8個。這是非常好的信號，說明新房企穩的城市數量增多，各地要宣傳好。

4、城市排行

當前房價指數同比漲幅為正的城市為8個，包括上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊、南寧、宜昌、三亞。這里面最值得關注就是上海、杭州和成都。三個城市的特征非常清晰，年輕人多、人口導入快、商業市場活躍的城市，市場企穩基礎更好。反過來也要求各地積極學習此類城市的優秀模式，更好促進房價實質性和可持續性的回穩。

5、市場趨勢

要積極做好四季度房地產市場的收官工作。第一，采取有力措施鞏固房地產市場的止跌回穩，依然是各地四季度要堅持的工作，尤其是要立足于一城一策進行政策的更精準落實和消化。第二，要做好房價穩定工作，防范價格急跌或唱空現象，確保房價穩具有較好的市場基礎和預期基礎。第三，要和后續“十五五”的系列工作安排進行結合，以房地產發展新模式促進市場向好發展，尤其是宣傳好好房子等內容，增強入市積極性。

二手房價格指數

二手房市場也處于深度調整過程中。建議二手房要根據房源產品的差異進行價格分析，既要看到深度調整帶來的問題，也要相信其和新房市場一樣，在深度調整中具有止跌回穩的扎實基礎。

1、房價指數

根據簡單算術平均計算，9月份全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為-0.6%，同比漲幅為-5.2%。二手房市場的數據和新房相似，也依然處于深度調整過程中。當前無論是房東或房客，都希望價格能夠穩住，防范出現“賣的怕賣虧了，買的怕買貴了”的心態出現。二手房市場已經經歷了一輪深度的調整，即大約在2022年的時候出現了實質性的深度調整，所以到現在基本上有4年的時間。其深度調整帶來了企穩的扎實基礎，也意味著二手房的價格泡沫擠掉了很多，也為后續市場穩定帶來較好的基礎。

2、城市分類

根據簡單算術平均計算，從9月份一二三線城市的房價指數環比漲幅數據看，分別為-0.9%、-0.7%和-0.6%。而同比漲幅則為-3.2%、-5.0%和-5.7%。去年四季度開始，二手房同比跌幅指標總體在改善，也意味著市場調整過程中價格泡沫持續出清，意味著房價企穩基礎更牢。反過來也說明這種企穩是適用在各線城市中的，也要求各地把房價總體企穩的信號積極傳遞，持續促進價格的實質性和更快的回穩。

3、城市數量

9月份房價環比上漲的城市數量為0，也說明各類城市二手房的價格都在深度調整過程中。當然，當然從數據上看，部分城市二手房企穩的可能性更大。比如說看數據，即城市的同比跌幅指標，成都、杭州、深圳、上海和北京等指標相對要更好，這說明此類城市深度調整后或率先回穩。反過來也說明各地要把此類城市的市場數據宣傳好，持續促進房價信心的修復。

4、城市排行

從房價指數的排序來看，如前面所述，同比指標表現中具有更強的規律性，也就也一些能級高的城市，其房價回穩的基礎更為牢固。這里面有很多原因，比如說此類城市核心區域大，此類區域的房源相對來說認購積極性高。當然也要看到一些新機遇，比如說環比指標方面反而出現一些三四線城市和低能級二線城市要更好。一個重要的機會是，此類城市最近幾年新供地少了很多，所以反過來供求矛盾已經有了較好的緩解，一些二手房尤其是好的二手房反而會表現價格企穩的跡象，因為新房供應相對就已經不多了。

5、市場趨勢

二手房的問題是非常嚴肅的問題，從房東角度看價格過快下跌難免“舍不得”，從買家角度看，若是認購以后下跌也會產生“買貴了”的自責心理。所以各地還是要重視二手房價格穩定工作。除了傳統的預期引導工作外，一個很重要的點是，很多城市最近幾年新蓋的樓盤少了，所以房源過剩的問題有所緩解，這個時候二手房就相當于一類很重要的房源供給，其和市場需求會有較好的匹配，價格也會更加容易趨穩。各地要把這些市場方面的供求指標講清楚講透徹，真正確保房價的企穩。

開發投資與銷售

房地產市場總體處于深度調整的過程中，各地要持續增強政策的精準度，要系統把握“二手房消化-新房需求釋放-房企資金狀況改善-投資能力修復”的邏輯線，真正做到政策精準打到板子上、市場修復具有可持續性的良好效應。

1、開發投資

1-9月份，全國房地產開發投資額同比增速為-13.9%。該指標的跌幅還是在擴大，客觀上要求各地穩定投資。尤其是警惕其對于固定資產投資的拖累。各地可適當微調保障房供應和二手房房源利用等政策，集中精力研究“好地段、低價格、高得房率”的產品供給，因為這些產品是有需求的，要讓房企圍繞這個主攻難題，反過來促進供地和規劃政策優化，真正促進房地產開發投資具有企穩的扎實基礎。

2、新開工

1-9月份，全國房地產新開工面積同比增速為-18.9%，相比前8月有所改善。我們觀察到一個積極的信號，一些房企的項目預售標準有所放寬，過去很多項目從開工到預售大概要超過6個月時長，現在很多地方可以做到4個月。這反過來使得新開工的積極性增大，也使得房企資金回籠具有更好的支持。

3、竣工

1-9月份，全國房屋竣工面積同比增速為-15.3%，跌幅明顯收窄。竣工指標具有持續改善的基礎，也是源于融資協調機制和白名單機制在積極發揮效應。四季度要持續做好竣工工作，尤其是確保實打實地交付樓盤，并要把號房子和好物業的理念融入其中，真正增強老百姓對保交房工作的信任和支持。

4、商品房銷售

1-9月份，全國商品房銷售面積同比增速為-5.5%。該指標即跌幅有所擴大，要求各地給予充分重視。因為銷售是行業提振的生命線，銷售不景氣會拖累各類指標。當然從實際觀察看，價格到位或得房率比較好的項目，銷售還不錯。但是其他項目要適當關注新產品。比如說對于尾盤銷售，各地要持續關注尾盤銷售的技巧，尤其是在定價、全裝修等方面落實優化工作，促進尾盤的加快去化。

5、待售面積

9月份，全國商品房待售面積同比增速為3.6%。指標有所抬升是符合預期的。今年9月份各地新盤的供應力度是有所增大的，客觀上也使得房源供給量增加。而且目前待售面積的質量會更好。一方面是部分項目已經融入了好房子或高品質住宅的規劃內容，使得庫存品質更高。另一方是很多都屬于現房的模式，使得認購方面的積極性更大。而且很多房企創新了營銷方式，比如說對新房項目增加了“五恒系統”，部分落實了“試住新房”等內容，都使得產品和購房者走得更近，有助于產品的更好消化。

6、到位資金

1-9月份，全國房企到位資金額同比增速為-8.4%。該指標略有惡化，也要求各地進一步做好資金方面的工作。近期要適當關注新的動向，比如說外資投資內地房地產方面的約束減少了，而且各地專項債等還在持續發力，這都可以為房企等增加更多的資金來源。另外各地在項目預售方面要進一步做優化，總的原則是要加快項目的資金回籠。

7、商品房銷售均價

1-9月份，全國商品房銷售均價為9575元/平方米，同比漲幅為-2.3%。該跌幅有所收窄。各地目前很多項目都是高品質住宅，地段也更好。部分項目在預售證的價格備案方面反而有所提價。當然實際過程中要看企業的具體情況，一些競品多或拿地溢價率高的項目，價格方面會面臨壓力。而一些地價成本控制好，或企業產品很不錯的，都在價格方面會更加堅挺。

8、市場趨勢和策略

今年前9月份房地產市場處于深度的調整過程中，要求各地重視市場穩定的工作的重要性和迫切性。第一、各市場存在割裂的情況，即不是簡單的分化現象，所以要求從產業鏈角度入手，尤其是要破解二手房方面的掛牌量的問題。第二、要宣傳好住房產品持續向好的新形勢，現在房價的泡沫少了，認購性價比更高，同時產品的設計和戶型都更好了。這些都需要積極宣傳，把有利和有力點導入到止跌回穩的鞏固過程中，做到今年四季度房地產工作的圓滿收官。（來源：易居研究院）

文章來源:易居研究院