現在賣房會虧慘還是賺翻？算清這筆賬，答案一清二楚！

現在賣房會虧慘還是賺翻？算清這筆賬，答案一清二楚！
小區業主群里每天都在吵：有人說自家杭州勾莊的89平房子掛了3個月，從160萬降到128萬才脫手，算上中介費虧了小30萬；有人卻曬出蘇州獨墅湖的改善房成交記錄，掛牌當天就被搶訂，成交價還比掛牌價高了2個點。剛陪鄰居去中介掛牌的我更懵——2019年花203萬買的房子，現在中介說頂多賣100萬，還完120萬房貸尾款倒貼20萬，這房到底該賣還是留？其實2025年的樓市早不是“閉眼賣或留”的時代了，國家統計局9月數據顯示，70個大中城市里二手房全部下跌，但一線城市核心區和強二線改善房卻有韌性。虧不虧、賺不賺，根本不是看行情喊口號，得先算清“房子類型賬”“持有成本賬”和“政策時機賬”這三本明細賬。

一、先看大背景：不是“全跌”是“分化”，城市地段定生死
千萬別被“房價大跌”的籠統說法嚇住，現在的樓市分化得厲害，賣不賣得好，先看你的房子在哪、是什么樣。國家統計局2025年9月數據很直白：70個大中城市里，新房僅5城上漲，二手房全部下跌，但跌幅天差地別——部分三四線城市同比跌幅能到18.6%，而北京、上海的中心城區房價基本穩住，甚至有小幅回升。
城市之間差得遠，同一城市的板塊更是“冰火兩重天”。成都錦江區新房均價3.5萬/平，半小時車程外的青白江區，成交價不足5000元/平還沒人要；廣州黃埔有網紅盤從高峰期6萬/平跌到2.96萬/平，跌幅超50%，但深圳核心區65%以上的小區2024年底房價還在漲。更關鍵的是房子本身：遠郊“睡城”房成交周期平均267天，是市中心房子的三倍多；而房齡10年以內、帶優質學區的次新房，就算行情調整，跌幅也能控制在5%以內，根本不愁賣。
二、必算成本賬：別漏了“隱性支出”，賣價高未必賺得多
很多人只算“買價減賣價”，卻忽略了持有和交易中的隱性成本，最后看似賣賺了，實則虧了利息。2025年的交易成本有幾個新變化，必須拎清楚：
首先是中介費，現在不少中介喊“買家0傭金”，實則把3%的費用全轉嫁給賣家，一套300萬的房子光中介費就得9萬。其次是稅費，2024年12月新政后，140平以內的房子契稅統一按1%收，增值稅也取消了普通與非普通住宅的區別，但如果房子持有不滿2年，增值稅還是一筆不小的支出。
更要算的是持有成本。以貸款140萬、30年等額本息為例，按LPR4.65%計算，7年光利息就得43萬左右；再加上每月物業費（100平房子每年約2400元）、維修基金等，持有越久成本越高。北京的楊清就吃了這個虧，房子還了近100萬房貸，本金只剩230萬，現在成交價才220萬，算上成本直接倒貼十幾萬元。
三、分情況討論：這三類房“趕緊賣”，兩類房“捂緊點”
不同房子的命運早已注定，與其糾結行情，不如對照自身情況對號入座：
趕緊賣的“問題房”
1. 遠郊無配套房：距離市中心30公里以上、沒產業沒學校的“睡城”房，以及郊區33層以上的超高層，公攤大、居住體驗差，現在能保本賣就不錯，越拖越難出手。
2. 硬傷老房子：房齡超15年、無拆遷預期也沒優質學區的老房，水電老化、戶型落后，房齡超20年銀行還不給買家貸款，只能全款交易，接盤人少之又少。
3. 商業類房產：公寓、商鋪要盡早處理，公寓產權短、稅費高，商鋪受電商沖擊空置率高，持有只會持續虧物業費和房貸。
捂緊點的“優質房”
1. 核心區硬通貨：北京、上海中心城區，以及杭州錢江新城、成都天府新區這類強二線核心板塊的房子，占著“地鐵+學區+商業”資源，人口流入穩定，長期抗跌性強。
2. 無貸自住唯一房：如果房子是唯一住房，又沒有房貸壓力，千萬別跟風賣。賣房容易買房難，折騰下來的成本和精力，遠不如安穩住著劃算。
四、最后一步：算清“決策賬”，賣或留的3個實操建議
想好了賣不賣，還要做對操作才不虧：
1. 先查“成交數據”再定價：別光聽中介忽悠，去當地住建局官網查小區近3個月的真實成交價，急售就比成交價降5%掛牌，不急售就參考均價，避免“漫天要價賣不掉”或“低價甩賣虧太多”。
2. 盯緊政策窗口期：2024年底契稅新政、房貸利率最低3.05%等利好還在持續，置換型賣家可以抓住機會——先看好改善房，和買家協商好交房時間，實現“賣舊買新”無縫銜接，用政策紅利降低成本。
3. 算清“止損線”再出手：如果月供已經壓得你喘不過氣，比如工資1萬出頭、房貸占了三分之二，與其斷供被法拍，不如及時止損賣房。但要提前算好差價，不夠還房貸的部分盡早籌備，別因差幾萬導致交易失敗。
說到底，2025年賣房沒有“絕對賺”或“絕對虧”的答案：有人賣遠郊房是及時止損，有人賣核心房是踏空后悔，有人捂老房是越捂越虧，有人捂次新房是穩賺不賠。關鍵不是看別人怎么說，而是先摸透自己房子的“底子”，算清成本和政策紅利，再結合自身需求做決定。畢竟房子最終是用來解決居住或資產配置需求的，適合自己的選擇，才是最不虧的選擇。