首支中海商業REIT在深交所上市：底層資產出租率98% 打造資產盤活標桿

　　華夏中海商業資產封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“華夏中海商業REIT”)10月31日在深交所上市。基金上市首日開盤即漲，盤中漲幅超4.87%。截至首日午盤休市，華夏中海商業REIT報價每份5.382元，上漲1.91%。

　　資料顯示，華夏中海商業REIT今年9月獲證監會批復，華夏基金管理有限公司為基金的基金管理人，中信銀行股份有限公司為基金的基金托管人，獲準募集份額共3億份，發售價格為5.281元/份，類型為契約型封閉式，基金合同期限為24年。

　　REITs發售受市場認可

　　華夏中海商業REIT的募集一經開始便受到市場的熱烈反應，基金原定募集期限為10月13日至10月14日，但由于公眾投資者認購規模超過初始募集規模上限，基金宣布公眾投資者發售部分提前結束募集，10月14日起不再接受認購。

　　最終華夏中海商業REIT公眾投資者和網下投資者有效認購申請確認比例分別為0.2763%和0.3120%，對應有效認購倍數分別為361.9倍和320.5倍。加上基金初始戰略配售基金份額數量2.1億份，認購規模11.09億元，最終夏中海商業REIT此次發售比例配售前的總募集規模為1593.3億元，是其15.843億元擬募集規模的100.5倍。

　　近年來，隨著市場政策徐徐推進，低利率與“資產荒”背景下，截至6月，中國REITs市場市值已突破2000億元，項目個數66個，為亞太地區最多，展現強勁發展勢頭。新資產類型項目獲高倍數認購，反映市場高度認可和積極態度。中金公司在研究中指出，總體而言，短期內，我們認為當前市場仍處在固收資金搶配高息資產的邏輯框架之中，REITs憑借其相對穩定的現金流和高分紅特性，成為資金配置的優選項之一；從中長期角度考量，我們認為REITs的配置吸引力或剛嶄露頭角，未來有望隨著市場發展釋放更大的投資價值。

　　優質的底層資產支持

　　消費基礎設施REITs是以購物中心、百貨商場等消費基礎設施為底層資產所發行的公募REITs產品。除了宏觀市場的認可，認購火爆也離不開華夏中海商業REIT所依托的優質底層資產，其所關聯的映月湖環宇城項目地處廣東省佛山市，并位于佛山城市級核心商圈——禪桂商圈映月湖片區，主要輻射項目周邊5公里范圍內擁有超過80萬的消費人群。

　　映月湖環宇城是中海在2020年收購的項目，建筑面積約12.66萬方，可租賃面積約6.98萬方，共有221家商鋪。中海為該項目配置了購物中心板塊中最具戰略意義的“環宇城”系列標準購物中心產品，同時并未被產品標準化所約束。基于對城市活力煥新、消費體驗升級的深刻洞察，項目錨定“城市家庭生活新主場”定位，將客群聚焦于追求品質與潮流的新生代家庭客群，通過“品牌招商賦能、空間體驗升級、區域價值挖掘”實現價值重塑。

　　在標準化產品設計和特色化屬地調整的輔助下，映月湖環宇城經營效率持續提升，出租率從2020年末的約81%提升至2025年3月末的約98%，2020-2024年項目營業收入年均復合增長率24.75%，銷售額年均復合增長率22.82%，客流年均復合增長率19.20%，表現亮眼。與此同時，映月湖環宇城還在不斷優化升級，項目今年發布全新品牌主張——"歡聚自在UNITOGETHER"，吸納更多年輕化客群。

　　從2020年被收購到今年獲批上市，映月湖環宇城用5年時間打造了目前所有消費REITs的底層資產中實現“收購-改造-提升-上市”資管運作閉環的最快速度，中海商業用精細化運營與產品創新實力詮釋商業資產的可持續發展之道，在REITs從融資工具向可持續擴募、動態管理的資產平臺成長的過程中不斷創造長期價值。