產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs持續(xù)承壓，有產(chǎn)品單日跌超5%

每經(jīng)記者：李蕾 趙云

近期，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)持續(xù)承壓。

Wind（萬(wàn)得）數(shù)據(jù)顯示，11月3日，全市場(chǎng)已上市的76只公募REITs產(chǎn)品中，有58只在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)下跌。跌幅排名前十的產(chǎn)品中，有7只是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，其中4只跌幅超過(guò)3%。

部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs價(jià)格連續(xù)多日出現(xiàn)下滑，還有產(chǎn)品因單日跌幅超過(guò)5%而發(fā)布交易情況提示公告，表明基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、基金投資運(yùn)作正常等，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

視覺(jué)中國(guó)

有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs近期的下跌，是受到了基金今年三季報(bào)的影響，并且這類(lèi)資產(chǎn)的基本面惡化與運(yùn)營(yíng)承壓并不是新近發(fā)生的。“從去年以來(lái)，各家產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs或多或少都采取了一定的‘以?xún)r(jià)換量’的策略，但是成效不一。”

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs調(diào)整

11月3日，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)呈下跌態(tài)勢(shì)。中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)和中證REITs全收益指數(shù)環(huán)比均下跌0.63%，已上市的76只產(chǎn)品中有58只出現(xiàn)下跌。

值得一提的是，跌幅前十的產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs獨(dú)占7席，其中有4只產(chǎn)品單日跌幅都超過(guò)3%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，11月3日，還有一只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs發(fā)布了交易情況提示公告，顯示10月31日的收盤(pán)價(jià)相對(duì)10月30日跌幅超過(guò)5%。基金管理人在公告中表示，投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，基金投資運(yùn)作正常，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)履職正常，無(wú)應(yīng)披露而未披露的重大信息，同時(shí)提醒投資者注意基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格受多種因素影響、關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。

不僅如此，實(shí)際上，近期產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs出現(xiàn)連續(xù)調(diào)整，有產(chǎn)品5日跌幅已經(jīng)逼近10%。而從年初至今的情況來(lái)看，跌幅靠前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs也不在少數(shù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，今年以來(lái)共有13只公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs就有7只，占到了“半壁江山”。并且年內(nèi)跌幅靠前的前5只產(chǎn)品都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，分別是中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT（-19.11%）、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT（-13.59%）、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT（-13.26%）、易方達(dá)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT（-10.62%）以及華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT（-8.37%），還是很能說(shuō)明問(wèn)題。

那么問(wèn)題來(lái)了，相比其他類(lèi)型的產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs為何承壓？

核心指標(biāo)出現(xiàn)下滑

對(duì)于近期產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs價(jià)格的連續(xù)調(diào)整，瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，應(yīng)該是受到了基金今年三季報(bào)的影響。隨著三季度業(yè)績(jī)披露，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路以及能源板塊繼續(xù)維持了承壓的態(tài)勢(shì)，其中尤以產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)壓力最為顯著。

“合肥、廣州、成都等REITs的出租率或平均租金等核心指標(biāo)出現(xiàn)了一定下滑，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs下跌的主要誘因。”

申銀萬(wàn)國(guó)證券也指出，在所有資產(chǎn)類(lèi)型中，三季度產(chǎn)業(yè)園板塊業(yè)績(jī)下滑最為明顯，EBITDA（息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）與可供分配金額降幅均超10%，超過(guò)八成個(gè)券出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑。

事實(shí)上，從今年的整體走勢(shì)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的表現(xiàn)缺乏亮點(diǎn)，并且分化顯著。正如朱元偉所說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的基本面惡化與運(yùn)營(yíng)承壓并不是新近發(fā)生的，從去年以來(lái)，各家產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs或多或少都采取了一定的“以?xún)r(jià)換量”的策略，但是成效不一。

目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊也是內(nèi)部分化的：工業(yè)廠(chǎng)房類(lèi)資產(chǎn)（臨港、東久、聯(lián)東等）表現(xiàn)比較穩(wěn)定，而研發(fā)辦公類(lèi)資產(chǎn)中，只有張江REIT表現(xiàn)穩(wěn)定，其余的研發(fā)辦公類(lèi)資產(chǎn)普遍承受較大壓力。

未來(lái)發(fā)展前景如何？

在朱元偉看來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的調(diào)整，主要體現(xiàn)了兩方面邏輯：

一是供需基本面。目前國(guó)內(nèi)各主要城市都面臨著辦公樓供需失衡的問(wèn)題，過(guò)去幾年大量建設(shè)和供給的辦公空間陸續(xù)入市，一定程度上超越了企業(yè)端的需求，導(dǎo)致出租率和租金普遍下滑。很多城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)名義上突出研發(fā)辦公定位，但實(shí)際上更多是相對(duì)簡(jiǎn)單的辦公空間，與商業(yè)辦公樓功能類(lèi)似，實(shí)質(zhì)上形成了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)辦公類(lèi)資產(chǎn)，之前的定位是以低于一般辦公樓的租金提供與其接近的辦公品質(zhì)空間，而現(xiàn)在隨著辦公樓租金的持續(xù)走低以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的持續(xù)供給，部分辦公樓的租金已經(jīng)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)近乎持平，以上更具性?xún)r(jià)比的邏輯已經(jīng)難以接續(xù)。

二是區(qū)域局限性。他指出，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的國(guó)企發(fā)起人幾乎都是當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺(tái)公司，理論上定位于開(kāi)發(fā)、建設(shè)和持有當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)載體和空間，為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，不太可能像東久、聯(lián)東那樣構(gòu)建遍布全國(guó)各地的投資組合。對(duì)某個(gè)區(qū)域而言，從產(chǎn)業(yè)到不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，通常是高度關(guān)聯(lián)、相互影響的。這種局限于當(dāng)?shù)氐耐?lèi)型資產(chǎn)組合，而且目前大多是持有單一項(xiàng)目，一定程度上限制了其通過(guò)資產(chǎn)和區(qū)域的多元化布局以分散風(fēng)險(xiǎn)的可能性，“也就是說(shuō)，要差就都差的可能性比較大”。

談到產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs未來(lái)的發(fā)展前景，朱元偉表示這主要受到基本面好轉(zhuǎn)、擴(kuò)募可行性、投資人偏好等多重因素的影響。例如，通過(guò)擴(kuò)募擴(kuò)大資產(chǎn)組合有利于減少單一項(xiàng)目業(yè)績(jī)波動(dòng)的沖擊。但是如果REITs持續(xù)折價(jià)，則擴(kuò)募積極性會(huì)不足，而不擴(kuò)募則只能保持目前依賴(lài)單一項(xiàng)目表現(xiàn)的局限性，如此會(huì)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致無(wú)法主動(dòng)通過(guò)資產(chǎn)組合擴(kuò)容來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)和平抑波動(dòng)。