過去 “印鈔機” 式樓盤，如今成 “燙手山芋”，全國80米限高落地，普通人買房咋才能不吃虧

前言

最近，超高層住宅正在慢慢退出新盤市場，而這也意味著高層住宅要退出歷史的舞臺了，買房時糾結選高層還是底層這個問題的答案正在被現實改寫。

住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的國家標準《住宅項目規(guī)范》的公告中明確規(guī)定，未來最高僅允許建造26層、80米高的住宅。

那么，那些已經入手高層的業(yè)主，未來房產價值會受到影響嗎？

致命的設計缺陷

曾幾何時，那些聳入云端的住宅樓，是城市繁榮的圖騰，是身份地位的象征，可不知從何時起，它們卻悄然變成了政策調控的靶心和市場里人人談之色變的“燙手山芋”，甚至被一些人憂心忡忡地稱作未來的“貧民窟”。

高層住宅的衰落，首先要從它自己的“基因”里找原因，很多問題，從它拔地而起的那一刻就注定了，只是在樓市狂飆的年代被暫時掩蓋了而已，現在，當潮水退去，這些與生俱來的缺陷便暴露無遺。

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最要命的，就是安全，你可能不知道，近年來，高層建筑的火災發(fā)生頻率正在以指數級的速度增長，更可怕的是，一旦火舌竄上15層，地面上的消防云梯就只能望樓興嘆，那剩下的幾十層樓，就成了一個巨大的安全盲區(qū)。

這還不是全部，高層建筑獨特的“煙囪效應”，會讓小火苗在極短時間內變成吞噬一切的火龍，濃煙會沿著管道井、樓梯間飛速垂直擴散，這不是管理好壞能解決的，這是物理定律，是寫在建筑結構里的宿命。

除了突發(fā)的災難，還有慢性的“衰老”，任何房子都會變老，但高層住宅的老化是災難性的，電梯、二次供水設備、密如蛛網的管道……這些公共設施就像人體的器官，幾十年后必然進入集中報廢期，維修成本是一個天文數字。

但真正的難題不是錢，而是人，想給一棟住了幾百戶人的高樓換個電梯？光是把所有人拉到一個微信群里都費勁，更別提湊齊那筆巨款和達成一致意見了。

這種“治理困境”幾乎無解，最終的結果就是公共設施一天天壞下去，居住品質持續(xù)滑坡，資產價值被時間慢慢吞噬。

城市印鈔機的落幕

既然高層住宅“帶病”如此，為什么過去幾十年還能如此風靡？因為它曾是特定發(fā)展階段下，地方政府、開發(fā)商和時代需求三方合力上演的一出完美“共謀”。

在那個高速城市化的黃金時代，城市要擴張，要修地鐵，要搞基建，錢從哪兒來？很大一部分就來自高容積率的土地，地塊容積率越高，能蓋的樓層就越多，高樓，在某種意義上就是地方財政的“印鈔機”。

開發(fā)商也樂見其成，尤其是在老城區(qū)的拆遷改造項目中，拆遷成本極其高昂，只有把樓往天上蓋，用超高層的體量去攤薄成本，才能有利可圖。

這一切，都建立在一個大前提上，源源不斷的住房需求，但現在，這個驅動高樓瘋長的經濟引擎，已經悄然熄火了，一些大城市的人口增長已經見頂，甚至開始凈流出，樓市里，堆積了大量已經蓋好卻賣不出去的高層現房。

購房者的心態(tài)也變了，從過去追求“有沒有房住”，變成了現在追求“住得好不好”，國家層面的一紙新規(guī)，正是對這一根本性轉變的官方確認。

今年5月1日發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》中明確設定了新建住宅80米的高度上限，大約相當于26層，其實這道“紅線”并非憑空出世，早在2018年就曾有過類似的嘗試，只是當時執(zhí)行效果不佳，如今，這更像是一聲宣告，宣告那個舊模式徹底終結。

市場的反應最為誠實，土地拍賣市場上，低容積率地塊成了人人爭搶的“香餑餑”，他們發(fā)現，開發(fā)利潤更高的改善型產品才是未來的方向，而深圳、北京、上海這些一線城市，早已開始提前落地執(zhí)行80米限高，部分城市如鄭州，甚至通過限制容積率不超過2.5來間接控制建筑高度。

房子和房子的不同命運

對于那些已經存在的存量高層住宅，它們的未來是什么，大概率是其金融屬性的大幅削弱，逐步回歸純粹的“居住”功能。

由于難以改造和潛在的貶值風險，它們將主要服務于租賃市場，或是成為那些暫時無法申請保障房、又對價格極為敏感的群體的過渡性選擇。

如果你是這類房產的持有者，這并不意味著世界末日，關鍵在于要清醒地認識到資產屬性的變化，要么，果斷進行置換，要么，就沉下心來，積極參與社區(qū)的公共事務，通過精細化的維護和管理，努力延緩小區(qū)的衰敗，保住它最基本的使用價值。

而未來新增的住宅市場，將在政策與市場需求的合力推動下，新房市場將全面轉向“小而美”的品質社區(qū)，15層以下的小高層、多層住宅會成為絕對的主流。

這類產品的優(yōu)勢是顯而易見的，它們的公攤面積更小，采光通風更好，社區(qū)的鄰里氛圍也更佳，更重要的是，它們易于維護和改造，在漫長的歲月里擁有更強的生命力。

雖然它們的建安成本可能比高層略高大約10%，但因其帶來的高品質居住體驗，完全能以更高的溢價出售，其資產屬性也因此更為穩(wěn)固。

筆者觀點

一代房子服務一代人。

高層住宅，在那個野蠻生長的年代，承載了無數人進城的夢想，完成了它的歷史使命，它的退潮，不是一場簡單的建筑革命，而是整個城市發(fā)展邏輯從“追求規(guī)模”到“精耕細作”的深刻轉型。

這背后，是人們對安全、對舒適、對美好生活最樸素的向往，告別摩天大樓，迎接的將是更貼近居住本質的未來，或許，我們城市的天際線將不再那么銳利，但我們腳下的生活，將因此而更加踏實、安全，和充滿尊嚴。