濃眉大眼的保利，竟也開始虧損

來源丨第一財經

撰文丨鄭娜

坐穩了銷售規模頭把交椅的保利發展（600048.SH）交出了一份虧損的季度報。

據保利發展發布的最新財報，該公司在今年前三季度實現簽約金額2017.31億元，同比減少16.53%，簽約面積1010.42萬平方米，同比減少25.13%。盡管兩項指標均有所下降，但仍蟬聯行業“銷冠”，且是目前唯一銷售破2000億元的房企。

同期的利潤表現就沒有如此樂觀了。據披露，保利發展在第三季度實現營業收入568.65億元，同比增長30.65%；利潤總額為-6007.82萬元，同比下降102.37%；歸母凈利潤為-7.82億元，同比大幅下降299.19%；基本每股收益為-0.07元，同比下降296.78%。

對于盈利表現的大幅下挫，保利發展表示，主要是受行業和市場波動影響，結轉項目盈利能力下降。

保利發展首次出現季度虧損是在2023年第四季度，實現歸母凈利潤約-12.25億元；此后2024年第四季度再度虧損，并擴大至-28.11億元。今年第三季度則是第三次出現虧損。

事實上，自2021年首次出現歸母凈利潤下滑的情況以來，保利發展的盈利能力便持續面臨壓力。Wind數據顯示，2021-2024年里，保利發展歸母凈利潤同比增速分別為-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%，連續四年下滑，且降幅連年擴大，歸母凈利潤也從273.88億元跌至50.01億元。

今年前三季度，這一趨勢仍無明顯改善。據披露，今年前三季度，保利發展營業收入1737.22億元，同比下跌4.95%；利潤總額為98.49億元，同比下降40.8%；歸母凈利潤為19.29億元，同比下降75.31%。

在今年9月的業績說明會上，有投資者問及對下半年公司盈利能力的看法時，保利發展管理層就曾坦言，“受行業深度調整影響，當前公司盈利改善面臨一定壓力”。

這背后的一大關鍵影響因素就是庫存帶來的壓力。“行業仍處于深度調整期，公司雖已保持較大強度的增量投資，且增量項目盈利能力較好，但存量項目較多，去庫存與盈利改善仍然需要一定周期。”保利發展管理層提及。

在加大力度推動存量項目去化時，以價換量成為必要手段。保利發展在重慶、南京、西安等多個城市出現了項目降價銷售的情況，在加速去庫存的情況下，難免對利潤持續造成負面影響。公司管理層也明確表示，“鑒于當前市場情況，公司預判部分產成品存在減值可能性，全年將根據減值測試結果計提減值準備。”

在面對去庫存問題上，保利發展表示，將持續堅持去庫存經營策略，并將存量具備“調轉換退”可能的地塊均納入盤活范圍，上半年完成了51萬平方米。

此外，保利發展另一項重要的工作就是通過高能級核心地段的土地，對未來的銷售結構、利潤結構進行優化。

國盛證券研報顯示，保利發展前三季度公司新增容積率面積290萬平方米，同比增長30%；總獲取成本603億元，同比增長45.3%；拿地金額/銷售金額為29.9%，同比提升12.7個百分點，投資力度正在加大。

據披露，保利發展的新增投資均位于38個核心城市，51%位于北上廣一線城市的核心區域核心板塊。截至三季度末，保利發展共有在建擬建項目549個，在建面積4483萬平方米，待開發面積4516萬平方米。

業內對保利發展接下來的表現仍抱有較高的預期。國盛證券研報提及，保利發展作為央企頭部企業，經營穩健融資優勢顯著，且拿地聚焦核心城市，土儲質量不斷優化，隨著拿地毛利率修復，結算利潤率有望得到改善。

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