日本樓市的教訓，老家的房子可能真要砸手里

大伙兒最近肯定刷到過：日本樓市又 “活” 了，但活得特分裂 —— 東京核心區房價 6 年漲了 60%，新宿一套公寓開盤三小時搶光，連 “兇宅” 都有人買；可北海道那些地方，房價跌了 30 年還沒回本，有的房子連當年零頭都不值。這不就有人說，咱中國三四線城市，可能要走一樣的老路？

先給大伙兒扒扒日本這事兒的底細。上世紀 90 年代泡沫破了后，東京核心區（千代田、中央區那些地方）房價五年跌了一半，郊區千葉縣直接跌沒六成多。但從 2013 年開始，東京 23 區房價一路漲，2025 年一套 70 平二手房都破 1 億日元了（約 491 萬人民幣），反觀北海道、東北那些非核心區，2024 年房價還在跌，有些地方比泡沫頂峰跌了 80%，徹底成了 “死資產”。更扎心的是，東京核心區現在的價格，其實還沒回到 1990 年的巔峰呢，非核心區就更別想了。

為啥會差這么多？根本就三條命門。第一是 “人都往大城市擠”，日本年輕人全跑東京、大阪找工作，2025 年東京圈人口還在漲，北海道卻年年流失。第二是錢都盯著核心資源，日元貶值后，新加坡、中國的資本全來抄底東京商業地產，光外資就占了交易總額的三分之一，誰還去鳥地方？第三是產業撐著，東京澀谷的老樓改造成共享辦公，租金直接翻三倍，郊區沒產業，房子只能空著交物業費。

再回頭看咱中國三四線，這劇本是不是有點眼熟？2025 年數據擺在這兒：全國 342 個城市里，258 個都在人口外流，山東菏澤一年少了 3.2 萬人，東北有些城市房價年均跌 3%。更嚇人的是庫存，三四線房子夠賣 5 年以上，空置率高達 21.3%，比國際警戒線高一大截。我老家河北保定有個遠郊盤，6 個月才賣出去 12%，房價跌到 9800 元 / 平還是沒人要；反觀江蘇南通的盤，靠著中科院研究所、阿里云這些產業，3 個月就賣了 85%，這差距簡直天壤之別。

這事兒往深了想，影響真不是鬧著玩的。首先是 “房子變包袱”，東北鶴崗、遼寧阜新那些地方，幾萬塊就能買套七八十平的房，可你敢買嗎？買了租不出去，物業費還得照交，賣的時候連中介都懶得接。其次是地方市場 “躺平”，開發商寧愿虧保證金也不拿地，三四線土地流拍率都快 40% 了，新樓盤爛尾的風險越來越大。最慘的是早年跟風買房的人，山東菏澤有人 2021 年花 2.7 萬 / 平買的房，現在跌到 9000 元 / 平，半輩子積蓄直接蒸發。

說句實在話，這根本不是 “會不會重演日本” 的問題，而是 “已經在重演了”。但我得說句公道話：不是所有三四線都沒救，關鍵看 “有沒有人來、有沒有活干”。嘉興靠著高端制造業，房價穩住了；昆山挨著上海，人口往里流，房子還能保值。可那些人口年年跌、除了公務員沒別的工作的小城，真的要小心 —— 日本千葉縣的今天，可能就是它們的明天。

有人總說 “政策能救市”，可三四線首套利率都降到 3.25% 了，首付只要 15%，還是沒人買。為啥？因為房子的核心是 “有人愿意住、愿意接盤”，沒人沒產業，再低的利率都是白給。日本央行搞了十幾年負利率，不也沒把北海道的房價拉起來嗎？

最實在的問題：老家房子真砸手里，到底該咋處理？

天天說 “房子不值錢”，肯定有人急：“那我老家這套房總不能扔著吧？” 別慌，結合各地實際案例，給大伙兒捋捋幾條實在路，沒有 “穩賺” 的虛話，全是止損、盤活的真辦法。

第一條：盯著 “國企收儲”，政策渠道比自己瞎賣靠譜

現在國家正推 “收購存量房做保障房”，全國已經有 60 多個城市跟進，貴陽、銀川這些地方都落地了，保定也在其中。這對咱三四線房東是個大機會 —— 你賣不掉的房，國企可能按市場價 8-9 折收，雖然賺不了，但能直接變現，比砸手里強。

但不是所有房都能被收，現在還是在收購房企手上滯留房子，要等哪天開始去收購二手房東手上的才行了。就像銀川的標準說得很明白：位置得在都市圈、交通方便、配套齊，70 平左右的小戶型最吃香。多關注后續住建局 “存量房收儲名單”。將來能賣給政府總比掛中介半年沒人問強多了。

第二條：空置房別硬扛，輕改造出租比空著省錢

要是房沒被收儲的命，也別讓它空著交物業費。有人說 “三四線租不出去”，那是沒找對路。庫爾勒有個村子把閑置樓改造成公寓，40 平帶家具月租才幾百塊，周邊務工的人搶著租，220 套租出去 145 套，一年能賺 130 萬。

咱普通人不用搞這么大陣仗，記住 “輕投入、盯剛需”：毛坯房花 2 萬刷墻、裝簡易家具就行，別搞精裝修（大概率賺不回成本）；租客就盯兩類人 —— 工廠附近的務工者、縣城學校的陪讀家長，這兩類人對價格敏感但需求穩。有粉絲在山東菏澤的房，改完租給附近服裝廠工人，月租 600，剛好抵物業費 + 取暖費，等于 “零成本持有”。

怕麻煩想托管？千萬避坑！太原就有中介收了房東的房，卷著租客的租金跑路，最后房東租客都倒霉。要托管就找鏈家、貝殼這種大平臺，合同里必須寫清楚 “逾期 3 個月不付租就解約”，而且得定期去看房，別當甩手掌柜。

第三條：實在沒價值的房，該止損就止損，別抱幻想

如果是鶴崗那種幾萬塊一套的房，或者遠郊沒配套的 “鬼樓”，就別想 “回本” 了，止損最明智。有三種笨辦法但有用：

一是 “降價甩賣”，比如菏澤那套從 2.7 萬跌到 9000 的房，要是再降 10%，說不定有剛需接；二是 “以房抵物”，跟裝修公司、建材店商量 “用房租抵欠款”，至少能省點錢；三是 “給親戚用”，比如讓鄉下的父母來住，不用交物業費還能看家，總比空著發霉強。

但記住：這種房別掛 “高價”，中介說 “以后可能漲” 都是騙你簽獨家協議的。日本北海道那些房跌了 30 年，不也沒人要？及時割肉比抱著 “傳家寶” 強。

最后說句掏心窩的：房子不是股票，別想 “低買高賣”

有人問 “有沒有辦法讓老家房子升值”，我直說了：沒有。東京核心區能漲，是全日本的人錢都往那堆；咱老家人口年年跌、沒產業，房子本質就是 “住的地方”，不是賺錢的工具。

所以處理房子的核心邏輯就一條：“要么變現離場，要么用起來止損”。嘉興、昆山那種能保值的房是少數，大多數三四線的房，能換成現金、能抵物業費，就已經贏了。別再信 “買房穩賺” 的老黃歷，以后的房子，“住得舒服” 比 “能升值” 重要多了。

最后給大伙兒潑盆冷水：別再信 “買房穩賺” 的老黃歷了。東京核心區能漲，是因為全日本的錢和人都往那兒堆；咱老家的房子要是沒產業、沒人氣，就算降價也沒用。未來的樓市，不是 “買不買房” 的問題，是 “買對地方” 的問題 —— 而大多數三四線的非核心區，可能真的要被市場徹底拋棄了。