保利雙子錯位競爭，陳吉用力過猛

文/上海進深 嚴明會

上海新房市場，很久沒見到同一家房企在同一時期、用同一個產品系、在兩大核心區位打出兩張不同的牌。

近期，保利置業在上海一口氣推出了兩個“3.5代住宅”作品——譽濱江與譽靜安。

這兩個項目雖同屬“譽”系血脈，卻在定位、節奏與產品邏輯上，默契地拉開了一道微妙的戰線。

一邊是靜安低成本地塊，借新規東風快速調整；一邊是楊浦地王高舉高打，狂送面積、搶跑新規窗口期。

這場看似“左右互搏”的雙子戲，背后是保利置業在上海的一盤明確棋局：

譽靜安，是其切入靜安市場的關鍵落子，重在打開局面；譽濱江，則是樹立楊浦影響力的標桿，意在高度。

它們并非相互廝殺，而是互為策應，在四季度這個關鍵節點搶占改善市場份額。

譽靜安火速調規

譽靜安是保利置業首次進入靜安市場的項目。

今年6月，保利置業以8.5億元底價收購上海蘇河灣北部房地產開發有限公司51%股權，獲得了項目主導權。

一個月前，項目公司股權完成變更，法定代表人同步更為保利置業上海總經理陳吉。

項目由兩幅地塊組成：

267街坊145-20地塊：成交總價約30.59億元，樓面價約72300元/平米，容積率2.66。地塊北面約70米就是地鐵8號線西藏北路站3號口，名副其實的地鐵上蓋。

270街坊146-07地塊：成交總價約23.58億元，樓面價約71185元/平米，容積率2.89。地塊西側約200米是西藏北路站，位置更靠北，緊鄰內環高架主干道，部分樓棟距離高架約36米，噪音影響不可忽視。

2個地塊合計572套房源，主力面積段包括建面約90-160㎡3-4房。

先入市的是145-20地塊。

保利置業正式拿下地塊前，145-20地塊規劃設計方案已經在今年1月公示，146-07地塊設計方案隨后公示。

在上海“好房子”新規正式發布后，保利置業迅速對145-20地塊調整規劃，涉及建筑輪廓、高度、外立面、地庫輪廓線、綠地范圍等多個細節。

對比規劃圖，具體來看樓棟高度變化：1A#樓由79.9米減少為79.75米；1B#樓由54.6米增加至58.3米；2#樓由79.9米增加至79.95米；1A#樓和1B#樓之間的配套用房由9.9米變為9.5米。

最大的變化是：

1B#樓的樓層高度和外部輪廓都有調整。首層架空高度不變的前提下，每層的層高增加了約20厘米，南向單陽臺變為雙陽臺。

而這一棟樓，正是主打戶型143㎡四房所在樓棟。

首開也是建面約143㎡四房，一共96套，此戶型分為ABC三種，其中A戶型為邊套，BC戶型為中間套。

都是兩梯兩戶，有獨立電梯間，南北通透，戶型方正，全臥配置陽臺或飄窗，飄窗、陽臺可拆改。

邊套：三臥室朝南，南北動靜分區，南北雙陽臺。

中間套：飛機戶型，三開間朝南，客餐廳一體化，外接南向陽臺，兩個陽臺中間設有非承重墻，后期可改造，改造后的陽臺總長度接近8m，整個戶型幾乎沒有過道浪費。

外立面采用全石材鋁板，會所與架空層合計約3500㎡，裝標配備嘉格納、當代、勞芬等一線品牌，整體配置看齊15萬 /㎡的豪宅。

看得出來，保利置業想在靜安內環拿出一款改善“硬通貨”。

首批房源預計11月取證，12月首開，總價約2000萬左右。無論是戶型面積段還是總價區間，卡位都相當精準，板塊內無競品。

從市場看，建面約140 ㎡四房一直是內環改善客群的“心頭好”。數據顯示，近10年整個內環內每年入市的140㎡四房僅百余套，稀缺性很強。

對比1公里外的萬科中興傲舍，三房面積直奔180㎡，總價2200-2600萬。同樣預算若選內中環的大寧，只能買到130㎡三房。

譽濱江搶跑新規混沌期

相比之下，位于楊浦定海的譽濱江更像是一場高成本的豪賭。

今年5月，保利置業經過72輪競價，以42.4億元總價、26.3%的高溢價率拿下該地塊，樓面價突破8萬/㎡，成為區域新晉地王，也是保利置業在楊浦的第九個項目。

與譽靜安相比，成本成為兩者最根本的分水嶺。

譽濱江這一仗，注定不好打。

高企的土地成本決定了它必須走高端改善路線，靠產品力與附加值贏得市場買單。

項目規劃涵蓋高層、洋房及疊加產品，配置約1500㎡下沉式景觀會所 1500㎡架空層空間，戶型建面約117-139-150-170㎡，首開預計推出117-139㎡三至四房。

項目的推進節點卡得很微妙，趕在了新規完全落地、同類激進產品消失前亮相。

戶型面積段設置上更有心思：不僅是楊浦今年首個推出170㎡以上戶型的新盤，更首次引入疊拼產品，在業態完整性與產品稀缺性上，雙雙占得先機。

其最大殺手锏，在于面積的贈送：

根據新規，每套住宅陽臺面積不得超過戶型面積的10%，且不超過16㎡。譽濱江139㎡戶型的陽臺面積約15㎡，150㎡戶型的陽臺面積約17㎡，已經突破當前規則的“紅線”。

房子交付后，業主可在不破壞外立面的前提下可自行對陽臺進行打通和改造，加之部分戶型通過對南北飄窗的改造，實際可利用空間推高至90%甚至95%。

據傳，譽濱江的首開單價可能不超過12萬/㎡，這一價格是低于市場預期的。

今年6月，楊浦東外灘一地塊的樓板價沖到了9.55萬/㎡，新房售價未來會超過13萬/㎡；同片區在售和待售的項目，也基本站上了12萬 /㎡。如果這波路透為真，“價格倒掛”也會為項目加分。

沒有完美的房子，只有最適合的選擇。

保利置業這一局，贏家不止一個。