70年產權到期，高樓會何去何從？不能炸也沒法修？歐美已給出答案

幾十年前人們爭相入住的高樓大廈，如今卻可能成為棘手的城市難題。

想象一下，幾十年后，你所在城市的高樓大廈突然變成了“廢墟”，不僅外觀破舊，甚至根基松動，維修費用成了天文數字，整個城市面臨“無解”的困境。這并非危言聳聽，而是許多歐美國家已經經歷的現實。

隨著中國城市化進程的飛速發展，一座座住宅和商業寫字樓拔地而起，人們紛紛爭搶購買，以住高樓為傲。任何東西都有“保質期”，按照一般住宅的土地使用年限來看，只有70年的使用時間，而設計使用年限一般為50年，保溫材料等通常只在25年內有效。

01 法律保障：自動續期，費用待定

對于70年產權到期后的處理，《民法典》帶來了定心丸。根據《民法典》第三百五十九條，住宅建設用地使用權期限屆滿的，將自動續期。

這意味著，購房者無需過分擔憂房屋產權到期后的歸屬問題。續期費用的繳納或減免，將依照法律、行政法規的規定辦理。

這里需要厘清一個關鍵概念：房屋所有權是永久的，70年產權指的是土地使用權。在房屋產權到期后，土地使用權將根據法律規定進行續期，而房屋所有權將一直屬于業主。

02 現實挑戰：高樓老化的困境

法律上的保障解決了土地續期問題，但物理上的建筑老化卻是另一大挑戰。

任何建筑都有設計使用年限。一般住宅的設計使用年限為50年，而墻壁保溫層的有效期更短，通常在25年左右。超過使用期限后需進行翻修。

當高樓逐漸老化，各種安全隱患也隨之浮現：

房屋可能出現傾斜現象或結構柱等地方出現明顯裂縫。
電梯設備每天往返于各層樓之間，如果老化，極有可能把乘客困在某一層出不去。
年久的小區對燃氣管理的檢查不免會有松懈，如果發生火災等緊急情況，處于高樓的人們會很難逃生。

湖南瀘溪縣一棟建于1995年的磚混結構住宅樓，早在2021年就被鑒定為危房，卻因種種原因遲遲未能整改。這僅是全國眾多老舊高樓的一個縮影。

03 歐美教訓：從“未來都市”到“混凝土垃圾”

歐美國家已經經歷了高樓從興起到衰落的整個過程，給我們提供了前車之鑒。

英國近幾十年來大肆拆除高樓是源于幾十年前瘋狂建設高樓所帶來的影響。那時的英國到處高樓林立，仿佛一個未來都市。

可幾十年后過去了，這些高樓迅速老化，安全性與實用性已經遠不如當初，還占據著大量的土地，成為了城市混凝土垃圾。

于是，英國政府打算“不破不立”，一時之間，英國的高樓的爆破聲充滿了天際，一個發達國家的高樓時代就此落幕。

美國則走了另一條路。雖然他們沒有像英國那樣對高樓大肆進行爆破，但是他們早已經過了富人住進高樓大廈的時代。

如今的美國，許多供人居住的高樓早已是破敗不堪，稍微有些錢的美國人早已搬離了高樓，住進了郊區的別墅。

而這些老化的高層住宅由于種種限制，住宿體驗感極差，治安非常亂，各種形形色色的人都會住進來，治安事件屢見不鮮，成了名副其實的“貧民窟”。

04 解決方案：修復、改造與重建

面對高樓老化問題，根據國內目前的實踐和探索，主要有以下幾種解決方案：

加固與更新改造

這種方法適用于結構較為完好的高層建筑，通過加固和修繕來延長高樓的壽命。

例如一些受到歷史保護的建筑，上海的和平飯店和上海大廈擁有較為悠久的歷史了，它們正是通過這種保護措施沿用至今。

升級與改造

對于一些品質良好的高層建筑，會通過變更外部造型和內部的空間結構來適應市場的需求。

例如，部分寫字樓會改造成公寓或酒店，減少了樓房高強度的工作，可以延長其壽命并滿足市場需求。

拆除重建

除非在一些特殊情況下，建筑物存在嚴重的安全隱患或者周圍的環境變化非常大，不再需要這些樓房的時候，可能會進行爆破拆除或重建。

現在的拆除技術已經非常成熟了，一般情況下不會威脅到其他地方居民的人身安全，除爆破外還有逐層拆除等方法。

福州最近出臺的新規更是為危房改造提供了新思路。《福州市國有土地上零星危險住房自主更新改造實施辦法》規定，多產權的零星危險住房拆除重建時可增加不超過原產權建筑面積20%的建筑面積。

這種激勵措施有助于推動業主自主進行危房改造。

05 中國路徑：能否避免歐美覆轍？

歐美國家的高樓之所以會成為城市垃圾，很大程度上是由于處理不得當以及國情等原因造成。那么，中國是否會重走歐美高樓的老路呢？

有幾點關鍵因素使中國可能走出不同的路徑：

中國的人口密度較大，且大多數人集中在東南沿海，如果不建設高樓很難把這部分人安頓下來，高樓的建設其實是提高了空間利用率，不是單純地追求浮華。
中國的高層住宅歷史相對較短，目前還沒有面臨著高樓變成城市混凝土垃圾這樣的困局，這意味著有充分的時間來思考，并采取應對措施。
中國的治安相對較好，不會出現像歐美那樣的治安混亂、無人管理的情況。

未來的國家政策將會向高層住宅傾斜，為其發展及廣大購房者提供支持和保障，技術也在不斷地更新和進步。

許多大廈的技術創新帶來了能源回收率的提高，能夠有效延長高樓的使用壽命。

走在上海外灘，歷史悠久的大廈如和平飯店和上海大廈依然屹立，它們正是通過持續的加固和修繕措施沿用至今。這些建筑的存在，見證了城市發展的歷史，也為我們提供了處理老舊高樓的信心。

技術的進步為未來的城市發展奠定了堅實的基礎，使我們能夠更好地應對高樓老化帶來的困難。未來的高樓或許會配備先進的結構監控監測系統，能源管理系統，以及完善的緊急響應計劃。

面對70年產權到期的問題，我們需要的不是恐慌，而是理性的規劃和積極的行動。