說真的，這可能是廣州CBD更新最好的樣本

“真沒想到，還能住上這么好的房子！”

今天，里仁洞村更新改造項目首期復(fù)建房交付儀式正式舉辦，白地坑首批次交付地塊10棟共1688套安置房整齊亮相，村民喜提新家。

從2022年方案批復(fù)到首批復(fù)建房交付，還不到3年，作為一個392萬㎡航母級項目，里仁洞確實(shí)太快了。

我們?nèi)チ爽F(xiàn)場參觀，那種從村到城的轉(zhuǎn)變，震撼而真實(shí)。

第一眼，是十五米寬的里仁洞牌坊，金漆招牌，石獅對立；后側(cè)陳黃馬梁四大姓宗祠一排鋪開，氣勢十足。

| 里仁洞項目復(fù)建區(qū)實(shí)拍

后面，就是這次交付的復(fù)建區(qū)。

外立面一眼干凈利落，外觀上絕對是標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代住宅小區(qū)：

| 里仁洞項目復(fù)建房實(shí)拍

社區(qū)內(nèi)部也不一般：圍合式大園林、綠植層次分明，游泳池、球場、兒童樂園、健身區(qū)一應(yīng)俱全，直接對標(biāo)商品房標(biāo)準(zhǔn)。

| 里仁洞項目復(fù)建房實(shí)拍

入戶空間更有排面，每棟樓都配前庭院，5.5米挑高入戶大堂，電梯區(qū)明亮寬闊，觀感真不比普通商品房差。

| 里仁洞項目復(fù)建房實(shí)拍

再到戶內(nèi)，小戶型直望金山湖文化公園，大戶型南北對流，空間霸氣，配上大品牌交標(biāo)，確實(shí)太“超標(biāo)”了。

| 里仁洞項目復(fù)建房實(shí)拍

如果說，過去的復(fù)建房都被看作“安置工程”；那今天，越秀就把里仁洞項目做成了“好房子標(biāo)桿”。

里仁洞，廣州城市更新的新樣板

里仁洞首批交付的時間點(diǎn)，非常巧妙。

前段時間，中央召開了全國城市工作會議，這是時隔十年，最高層對城市發(fā)展再定調(diào)。

其中，重點(diǎn)提及了城市更新，是新時期高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。

這意味著，城市建設(shè)的底層邏輯正式切換，不再是簡單的“大拆大建”，而是“以人為本”的更新。

再形象點(diǎn)說，其實(shí)就是兩點(diǎn)：

提升城市品質(zhì)，提升人均居住水平。

城市品質(zhì)怎么提升？升級產(chǎn)業(yè)、改善配套；提升居住水平，就是要全面鋪開“好房子”。

所以，不止是商品房“好”，復(fù)建房也要“好”。

| 里仁洞項目復(fù)建房實(shí)拍

在這樣的大方向下，哪座城市能率先跑通新邏輯，誰就能率先完成城市轉(zhuǎn)型。

所以我們能看到，這幾年，廣州舊改一直在做艱難而正確的事情，從政策到資金，從機(jī)制改革到節(jié)奏推進(jìn)，從沒停過。

尤其24-25年，4096億國家專項借款直接砸在了廣州，52個項目全部動工，強(qiáng)調(diào)的就是新模式、新速度。

可在如此龐大的體系中，廣州就更加需要一個可被看見、能被觸摸的新樣本，去展示新邏輯到底長什么樣。

而這一個新樣本，就是里仁洞村城市更新項目。

破局新思路

“全域土地綜合整治+城市更新”雙軌并行

其實(shí)，在中國一線城市內(nèi)，廣州是舊改難度最高的。

原因主要有幾個：

其一，廣州存量城中村數(shù)量多、涉及面廣，全市約40%常住人口都住在舊村，但城中村僅占全市土地7.19%。

這意味著，廣州要在極小空間內(nèi)要處理大量人口的搬遷、安置，非常考驗治理能力。

其二，“三舊”疊加、權(quán)屬主體復(fù)雜，利益博弈不斷。

這其中，就涉及村集體、股民、經(jīng)營者、承租人等多種主體，所以前期征收就是上難度，不少舊改都去到10年以上。

想想石牌村，再想想冼村，從啟動實(shí)施到最后兩棟舊屋清零，用時15年。

| 石牌村

再加上，廣州村級工業(yè)園普遍規(guī)模偏小、布局零散，非常考驗產(chǎn)業(yè)替代和就業(yè)承接能力，沒有等到鳳凰，連麻雀也跑了。

其三，這幾年樓市行情不確定性加劇，影響了房企參與舊改的動力，資金平衡難度變大。

這幾年，廣州有太多舊改暴雷，或者說開發(fā)商中途退出舊改，就是因為行情回落，改造成本和利潤這筆帳算不過來。

所以，廣州舊改，堪稱世界級難題，但如果做好了，形成“廣州經(jīng)驗”，對全國舊改的借鑒意義會非常大。

而里仁洞的出現(xiàn)，正是一次攻克“疑難雜癥”的嘗試。

其實(shí)，里仁洞舊改，可以說是廣州難度最大的舊改，上邊提及的“三座大山”，這里全都集齊。

| 里仁洞項目改造前

里仁洞位于長隆萬博CBD，改造范圍約162公頃，征收階段周邊已是成熟的CBD，自身也是有名的“中國淘寶第一村”。

未改造前，里仁洞集中了大量私宅、村集體產(chǎn)權(quán)，還有大量加工廠、倉庫、電商網(wǎng)店等。

一句話總結(jié)，權(quán)屬復(fù)雜，利益牽涉復(fù)雜，歷史問題遺留也多，村民對補(bǔ)償預(yù)期非常高。

但偏偏是這種地獄級難度，里仁洞僅用3年就實(shí)現(xiàn)回遷，幾乎每一個節(jié)點(diǎn)都是破紀(jì)錄式的新速度。

某程度上確實(shí)是廣州最成功的舊改，或者說是一個奇跡：

改造速度快，村民認(rèn)可度高，原有電商產(chǎn)業(yè)原地保留并轉(zhuǎn)型升級，還能融入萬博片區(qū)的發(fā)展。

其破局的關(guān)鍵，就是摸索出一種新模式：“全域土地綜合整治 + 城市更新”雙軌并行。

一條軌，是全域土地綜合整治。

簡單來說，就是整體實(shí)施、一次性搬遷，而不是多片區(qū)分段推進(jìn)。

原本分散的村民宅點(diǎn)集中到統(tǒng)一復(fù)建區(qū)，原來的加工倉庫、臨時電商作坊群則被一起整理進(jìn)新的、規(guī)范產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

而騰挪出來的土地，同步補(bǔ)齊學(xué)校、醫(yī)療、文體、綠地和河涌，構(gòu)成一整個高品質(zhì)公配體系。

這樣，就最大程度縮短前期征收時間，提升土地利用效率，又解決產(chǎn)業(yè)外遷的問題。

| 規(guī)劃過程稿，僅供參考

另一條軌是城市更新線，推進(jìn)簽約、建設(shè)、交付，安置先行加多元補(bǔ)償，保障復(fù)建條件。

為了獲得村民支持，改造方始終把村集體和村民的利益放在優(yōu)先位置，落實(shí)“政府引導(dǎo)、國企實(shí)施、市場運(yùn)作、村民共建”模式。

為此，各方都做了充足努力。

里仁洞總投資高達(dá)500億，是番禺區(qū)歷史上投資規(guī)模最大的舊村更新改造項目。（來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局番禺區(qū)分局）

越秀介入，帶來了專業(yè)資質(zhì)，加上市場運(yùn)作機(jī)制，讓改造后的空間更容易吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、服務(wù)等資源。

并且，在市場回落的周期里，越秀依然以國企擔(dān)當(dāng)全力投入里仁洞，用人力、物力、資金保障項目的兌現(xiàn)速度與品質(zhì)。

| 里仁洞項目復(fù)建房實(shí)拍

而村民共建，讓村民參與復(fù)建區(qū)的建設(shè)全過程，做到村民滿意為止，改變了以前市場化模式下村民只能被邊緣化的問題。

所以，這不僅提高了村民的簽約率，村民認(rèn)可度普遍很高，這是舊改最好的口碑。

多管齊下，里仁洞做出了一個全周期、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的廣州城中村改造新樣板，也做出了廣州特色。

接下來，具體細(xì)看。

392萬㎡時尚科創(chuàng)高地，與萬博共舞

傳統(tǒng)的舊改，很多都是拆遷完賣樓，但里仁洞項目，是造了一座超級新城。

項目總建設(shè)量約392萬㎡，相當(dāng)于1/4個珠城，有足夠宏大的棋盤來施展。

更關(guān)鍵的是造城模式的更新。

在現(xiàn)有服裝加工、淘寶電商產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)型，打造集智能科技創(chuàng)新、時尚創(chuàng)意、總部辦公、旅游文創(chuàng)、生活服務(wù)于一體的新城體系；

從“中國淘寶第一村”煥新升級為一個“時尚都會、科創(chuàng)高地”，實(shí)現(xiàn)片區(qū)建設(shè)與城市發(fā)展相互促進(jìn)、共建共享。

其一，產(chǎn)業(yè)上，原地升級大科創(chuàng)、大時尚、大健康、大教育產(chǎn)業(yè)集群。

里仁洞走出了“先有產(chǎn)業(yè)→再升級”的路徑，極大地縮短了舊改產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的時間成本和不確定性。

里仁洞原來就是中國淘寶第一村，高峰時期聚集了600多家淘寶店，3萬多從業(yè)者，不少都是年銷售額破千萬的商家，積累起龐大的制造和零售鏈條。

而在改造中，這些產(chǎn)業(yè)不會被取代，而是被升級——

向時尚科技、文化教育、人工智能、潮玩生活等新業(yè)態(tài)延伸，規(guī)劃時尚科創(chuàng)總部、智能創(chuàng)新中心，直接對上廣州重點(diǎn)發(fā)展的新質(zhì)生產(chǎn)力。

比如說，原來的“加工+倉儲”轉(zhuǎn)向產(chǎn)品設(shè)計、品牌運(yùn)營、線上線下融合、供應(yīng)鏈整合。

又比如，原有服裝產(chǎn)業(yè)，升級為時尚設(shè)計、展示、銷售等時尚創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)，像巴黎、紐約這些時尚中心。

通過提高產(chǎn)業(yè)能級，改造后的里仁洞預(yù)計可提供產(chǎn)業(yè)建面100萬㎡，12萬個就業(yè)崗位，100億產(chǎn)值，年稅收不低于10億，相當(dāng)于一個區(qū)域級產(chǎn)業(yè)中心。

其二，約115萬㎡超級商業(yè)，打造區(qū)域級商業(yè)核心。

| 里仁洞項目城市設(shè)計意向圖

其中，涵蓋城市活力街區(qū)、星級酒店、復(fù)合型商業(yè)體等。

布局上，主要沿番禺大道西側(cè)與興業(yè)大道兩側(cè)分布，直接和長隆萬博商圈聯(lián)動。

| 里仁洞項目意向圖

大體量+高層級，就意味著里仁洞做的不是像其他舊改那樣，商業(yè)只是輔助性社區(qū)配套，而是一個完整的商業(yè)中心。

接下來，里仁洞可以引入國內(nèi)外品牌首店，與萬博形成“集群效應(yīng)”；也可以和長隆文旅資源配合；更可以做特色商業(yè)，比如品牌創(chuàng)意、青年創(chuàng)業(yè)、社區(qū)型特色...

這就是1+1>2，形成“商-旅-創(chuàng)三角”效應(yīng)，撬動長隆萬博CBD繼續(xù)升級。

其三，配備區(qū)級公配，和“長隆-萬博”片區(qū)有機(jī)組合為黃金三角。

里仁洞規(guī)劃了區(qū)級綜合醫(yī)院、文化藝術(shù)中心和青少年活動中心等公共服務(wù)設(shè)施10.25萬㎡，公服配套比例高達(dá)16.6%。

要知道，其他舊改，還只是社區(qū)或片區(qū)級別的公配。

這也注定了，里仁洞不僅能補(bǔ)上原來的配套短板，更拉高了發(fā)展上限。

更能體現(xiàn)這一點(diǎn)的，是里仁洞項目的交通規(guī)劃。

其通過軌道交通、高速、主干道路、慢行廊橋共同織就萬博-長隆-里仁洞的黃金三角。

看下圖，里仁洞幾乎每一條交通線路，都是直達(dá)長隆萬博CBD，也能通往廣州核心區(qū)域。

而且，這些路網(wǎng)不僅僅是進(jìn)出節(jié)點(diǎn)，更是激活人流、產(chǎn)業(yè)流、消費(fèi)流的支點(diǎn)。

比如說，越秀規(guī)劃了多座人行天橋，直接銜接到萬博區(qū)域核心商圈、軌道站點(diǎn)，讓兩個區(qū)域人流充分聯(lián)動。

| 示意圖丨非等比繪制

這也讓萬博、長隆、里仁洞真正形成配套功能互聯(lián)，連片開發(fā)。

放在更大的格局里——廣州新中軸上，里仁洞項目的加入，直接為新中軸番禺段增加了一個強(qiáng)心臟。

政企村共建，讓城市更新投資于人

里仁洞“政府引導(dǎo)+國企實(shí)施+市場運(yùn)作+村民共建”的高效協(xié)作機(jī)制，不只是讓項目站位高、跑得快，更讓城市更新有了溫度。

對于這點(diǎn)，有一點(diǎn)令我印象深刻，就是里仁洞項目對文脈的保留，同樣與村民生活充分融合。

陳黃馬梁四姓宗祠，由四個姓氏的代表組成監(jiān)督小組全程參與。

而且，特意將祠堂建在小區(qū)樓下，加上約4000㎡祠堂前廣場，還預(yù)留水電接口，方便村民舉辦聚會，保持熟悉的社交、文化與生活節(jié)奏。

| 里仁洞項目復(fù)建區(qū)實(shí)景圖

這也和北上深不一樣，舊改不能丟掉城市的根與魂，而是讓人和文化留下，也讓城市價值也煥新。

這也直接賦能到融資區(qū)——萬博和臻，今年銷量持續(xù)攀升，國慶期間成交了4.2億，領(lǐng)先整個萬博板塊。

| 越秀·萬博和臻陽臺景觀視野實(shí)拍圖

更重要的是，里仁洞項目的賦能是長期、可持續(xù)的。

因為它交付的是一套完整的大城樣本而非零碎的場景空間，隨著時間的推移，這里還將給萬博、給廣州帶來更大的能量。

時間是護(hù)城河，這才是里仁洞項目，最令人值得期待的地方。

所以，我們看到里仁洞項目不僅給原居民煥新生活，甚至有越來越多的年輕人愿意住進(jìn)來了。

有人就代表著城市有源源不斷的活力，這也是廣州每一輪發(fā)展的原動力。

早期珠江新城為什么愿意對全國、甚至外企開放，就是形成產(chǎn)業(yè)中心之后會有更多的人來，任何一個地方都是更多人加入才會有活力、有創(chuàng)新。

如果說過去的舊改是“投資城市、投基建”，那現(xiàn)在就更偏向“投資于人”。

這也是里仁洞模式能夠成為廣州城市更新樣板的的核心所在。