碧桂園重返 500 強，是涅槃重生還是瘦身茍活

家人們，最近房產圈炸出個大新聞 ——2025 年 7 月的《財富》世界 500 強榜單里，碧桂園回來了！以 351 億美元的營收排第 460 位，可能有人覺得這數字沒啥概念，但你們知道嗎？這貨去年還直接掉出榜單，差點被債權人逼到清盤，短短一年就從 “ICU 門口” 爬回了全球 500 強，這反轉比電視劇還刺激。

先給咱普通人捋捋這事兒的來龍去脈。碧桂園可不是第一次上這個榜，2017 年就沖進去了，2022 年最風光的時候排 138 位，營收高達 810 億美元，那會兒號稱 “宇宙第一房企”，走到哪兒都自帶光環。但好景不長，2023 年債務危機全面爆發，總負債一度飆到 1.3 萬億，短期要還的錢就有上千億，銷售直接腰斬再腰斬 ——2024 年 1-7 月賣房子的錢比上年少了 82%，去年干脆掉出了 500 強榜單。誰能想到今年七月，它居然又 “殺” 回來了，順德區委書記都夸它 “偉大”，說這是順德企業家精神的體現。

但咱別光看表面熱鬧，得扒扒它到底靠啥爬回來的。說實話，這 351 億美元的營收，真不是靠賣房賺來的，更像是 “賣家當” 湊出來的。從 2022 年開始，碧桂園就瘋狂處置資產，前后回籠了超過 650 億現金。你們知道它賣了些啥嗎？2024 年賣萬達商管的股權拿了 30.69 億，年底又賣長鑫科技股權收了 20 億，今年四月連藍箭航天的股份都賣了 13 億多。簡單說，就是把能變現的非核心資產全甩了，先換口現金活命。

更關鍵的是 “保交樓” 救了它一命。近三年碧桂園累計交了 170 多萬套房，光 2024 年就交了 38 萬套，穩居行業第一。別以為這是單純做慈善，這里面藏著生意經 —— 它賬上有 2220 億的合同負債，全是購房者提前交的房款，只有把房子交了，這筆錢才能變成真正的營收。而且保交樓穩住了基本盤，讓政府和債權人都愿意給它時間。

當然，債務重組的進展是最硬核的底氣。就在十月中旬，香港法院已經同意它十一月開債權人會議，要是方案通過，能直接減掉 840 億人民幣的債務，還款時間還能延長到 11 年半，利息從 6% 降到 2%。這就好比欠了一屁股高利貸，終于跟債主談妥 “少還點、慢慢還”，瞬間喘了口氣。境內的 134 億債券也已經有 8 筆通過了重組，等于內外債的雷都拆了大半。

這事兒對樓市的影響，咱得掰開了說。對普通老百姓來說，最直觀的是信心 —— 連碧桂園這樣差點倒的巨頭都能緩過來，至少說明大房企的保交樓有盼頭了，那些買了它房子的業主不用天天擔心爛尾。對行業來說，這相當于給其他出險房企指了條路：先賣資產換現金，再抓保交樓穩信譽，最后跟債權人談重組。最近融創也通過了境外債重組，60 家出險房企里已經有 20 家拿到方案，看來 “化債潮” 真的來了。

但更要看到，這事兒透著股心酸。碧桂園現在還是虧著錢呢，2025 年上半年就虧了 190 多億，凈利潤率是 - 27.08%。它的總資產看著有 9093 億，但凈資產只剩 239 億，就像個虛胖的人，看著塊頭大，其實沒多少真肉。而且跟巔峰期比，現在的 460 位連當年 138 位的零頭都比不上，營收更是從 810 億跌到 351 億，這哪是 “涅槃重生”，頂多算 “瘦身后茍活”。

我特別不認同 “偉大企業” 這種說法。碧桂園的回歸，本質是房地產行業 “出清自救” 的縮影，不是它多厲害，而是趕上了好時候 —— 監管給了融資支持，債權人也明白 “逼死它更拿不到錢”，與其清算虧更多，不如同意重組。再說了，同期上榜的萬科排 319 位，但排名比去年降了 113 位，綠地更是從 291 位跌到 480 位，整個行業都在縮水，碧桂園能回來更多是 “矮子里拔將軍”。

還有個扎心的事實：它現在的營收靠賣資產，銷售端還是疲軟。2025 年 1-9 月銷售額才 305 億，在百強房企里排 19 位，跟當年隨便一個月賣百億的風光差遠了。這說明樓市的根本問題沒解決，老百姓還是不敢買房，房企就算活過來了，也只是 “活著”，不是 “活好”。那些盼著樓市回到過去的人，可能得醒醒了。

最后想說，碧桂園重返 500 強，既不是樓市回暖的信號，也不是房企高枕無憂的證明。它更像一面鏡子，照出了行業的無奈 —— 巨頭要靠賣家當求生，債主得靠妥協收回本金，普通人還在為房子能不能交付揪心。這榜單上的排名是 “面子”，真正的 “里子” 是房企能不能靠正經賣房賺錢，是老百姓能不能放心買房。這事兒你們怎么看？歡迎在評論區聊兩句，咱下期接著扒樓市的那些真相。