重構信心丨土地篇：供給側優化驅動行業止跌回穩

2025年前三季度，土地市場延續縮量提質趨勢，全國300城經營性土地成交規模同比下降9%，創下2019年以來前三季度新低，各能級城市平均樓板價均實現同比上漲。溢價率雖在三季度較上半年回落1.3個百分點至7.7%，但優質地塊點狀高熱依舊延續，上海徐匯衡復、深圳前海等地塊更是刷新城市地價紀錄。不過整體來看，隨著三季度優質宅地出讓頻次減少，以及棚改、舊改類低溢價地塊占比上升，土地市場熱度較上半年略有降溫，企業投資雖延續回暖之勢，但整體態度更趨理性謹慎。

展望后續，地方政府將進一步落實“控量提質”要求，并結合土地收儲工作全面推進、提高土地要素使用效率等要求，多措并舉促進房地產庫存下降，而中央財政對地方債務指標的寬松，也將為地方縮減供地規模、優化供給結構提供支撐。企業層面，央國企主導、核心城市聚焦的特征將持續強化，具備資金優勢的央國企仍將是土地市場主力，重點爭奪一二線城市核心區優質地塊，區域深耕也將成為更多企業保障投資確定性的優先選擇。

1、各能級成交規模走向分化，一線量縮價漲、二線量平價增、三四線量價齊跌

前三季度，全國300城經營性土地成交建筑面積4.6億平方米，同比下降9%，再度刷新2019年以來的前三季度新低。成交金額1.5萬億元，同比增長8%，增幅較上半年下滑了10個百分點。

從下半年市場走勢來看，全國土地成交規模進一步收縮，7月份以來各能級城市土地成交建面、成交金額均現同比回落。2025年以來，全國土地招拍掛成交規模已經小于同期新房交易面積1.8億平方米左右，行業去庫存速度持續快速推進。

分能級來看，各能級城市表現明顯分化，一線城市量縮價漲，前三季度土地成交建筑面積同比下降21%，成交金額同比增長19%，上海、深圳大量優質宅地高溢價成交，北京棚改項目的提速發展，也帶來了大量高總價重點地塊的成交。對于外來人口充沛、高端購買力充裕的一線城市而言，城市更新發展已然大有可為，高品質新房項目需求也保持旺盛，土地市場的進一步縮量提質，有助于一線城市繼續維持健康的市場供求關系。

二線城市方面量平價漲，前三季度土地成交建筑面積同比微增2%，成交金額增長22%。目前大多數二線城市土地成交規模已經調整到位，進一步下探的空間不大。

三四線城市方面，前三季度土地成交建筑面積同比下降11%，成交金額同比下降6%。在當前的市場形勢下，三四線城市只有少數優質地塊能夠保持較好的出讓前景，在止跌回穩目標之下，近年來三四線城市土地市場的量價齊跌趨勢仍在延續。

2、得益于供地質量提升，各能級平均樓板價均同比上漲

一線城市平均漲幅達到51%，二線城市同比增長20%，三四線也有6%的增幅。說明各能級城市更加注重出讓地塊的銷售前景，“托底”成交地塊進一步下降。

具體來看，一線城市中上海、深圳均在年內刷新了地價紀錄，平均樓板價也大幅上升至3萬元/平方米左右；二線城市中杭州、成都、蘇州也在年內屢屢拍出高單價地塊，平均樓板價上升20%至5871元/平方米。

三四線城市雖然整體土拍熱度不高，但隨著優質宅地出讓比例增加，平均樓板價也上升6%，三亞、無錫、東莞等年內土地成交均價均在7000元/平方米以上。

3、平均溢價率7.7%，較上半年回落1.3個百分點

2025年三季度，熱點城市優質宅地出讓頻次有所下降，高溢價地塊成交占比減少。再加之北京、成都、西安、南京等地出讓了較多舊改、棚改、城更類地塊，均為高總價低溢價成交，進一步拉低了下半年以來的平均溢價率。

不過從個體地塊表現來看，部分稀缺優質地塊還是拍出了理想的價格和熱度，譬如7月上海徐匯衡復地塊則是以20萬元/平方米的單價刷新了全國樓板價紀錄。該地塊經過28輪競價后，由浙江民企祺祥旺宇以12.25億元競得，溢價率22.38%。而深圳前海地塊在158輪競價后，由招商蛇口競得，溢價率高達86.1%，成交總價21.55億元，樓面價84180元/平方米，同樣刷新了深圳土拍的樓板價紀錄，也創下了2024年深圳取消15%溢價上限后的溢價率新高。對于大多數城市而言，這些高能級稀缺地塊的條件難以復制，但健康庫存指標和優秀利潤預期下的土拍熱度，還是為行業止跌回穩持續提供優秀范例。

三四線城市也有部分確定性較強的地塊拍出了較高熱度，譬如溫州、東莞、揭陽等地多次出現高溢價回購地塊。佛山、金華、三亞等地優質稀缺地塊也屢次拍出高溢價。如邯鄲永年縣8月份出讓的建安街以南宅地，地塊位于縣城各項配套集中的核心區域，容積率2.0，由河北飛宇以76%的高溢價率競得，成交總價5.3億元，平均樓板價4395元/平方米，地塊緊鄰河北飛宇地產2025年初競得的“地王”地塊（樓板價4472元/平方米），在“企業深耕+優質配套”多重因素的推動下，此類三四線宅地也能獲得高溢價成交。

從重點監測城市來看，2025年前三季度TOP3城市土地成交金額均超過千億元，上海、杭州、北京分別達到1959、1406和1194億元。TOP10成交總金額7373億元，占全國土地成交總金額的45%,高出上年同期7個百分點。土地投資進一步向高能級城市集中。

前三季度已有3市超過千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達到1273、1101和1077億元。TOP3城市總成交金額達3451億元，占全國土地成交總金額的35%，高出上年同期10個百分點，土地投資進一步向高能級城市集中。

具體到城市來看，一線城市均進入成交金額TOP20榜，上海、北京、深圳、廣州分列第1、2、7和10位；二三線入榜城市中，除成都、重慶和西安外，前15均來自沿海省份。

市場熱度方面，核心熱點城市表現突出，上海、杭州、成都、深圳、蘇州平均溢價率均達到一成以上。2025年深圳明顯加快了宅地供應節奏，2025年以來成交土地金額已經達到375億元，同比增長超過60%，且優質宅地出讓比例顯著攀升，前海、龍崗、民治、寶安中心等板塊拍出了多宗高總價高溢價地塊（總價＞10億元，溢價率＞30%）。其中杭州得益于新房限價的解除，2025年屢屢拍出50%以上的高溢價率，典型如錢江世紀城、城東新城等熱點板塊，2025年出讓的所有宅地溢價率均在40%以上。北京在底價成交了大量舊改和商辦地塊的情況下，溢價率也達到了6%。不過入榜三四線城市土拍熱度依舊不高，南通、揚州大多數地塊仍是底價或低溢價成交。

2025年第三季度，企業拿地熱情略顯降溫。在優質地塊推出頻率減緩、市場仍在筑底階段的情況下，企業拿地態度依然謹慎，主要集中于熱點城市競拍優質地塊。從拿地企業類型來看，央國企依舊是主力，拿地金額占比超六成，民企也在市場筑底過程中投資逐漸弱復蘇，相較之下，城投拿地有所下降，拿地金額占比也較去年同期下降9個百分點。

1、投資百強貨值、金額同比回正，市場聚焦優質地塊

2025年房企投資持續低位，但個別優質地塊走出獨立行情，帶動投資百強的總貨值、總金額同比回正。

截至9月末，新增土儲貨值百強門檻值為38.6億元，同比增長2%，同比由負轉正；新增總價百強門檻值為17.7億元，同比提升8%，新增建面百強門檻值為34.8萬平方米，同比回升8%。

2、拿地銷售比回升至0.31，主要依賴頭部企業帶動

截至2025年三季度末，銷售百強房企的拿地銷售比為0.31，較2024年有較明顯提升。分季度來看，一季度末拿地銷售比達到0.3，第二稍有回落、三季度恢復至近年來相對高位。

分梯隊來看，拿地銷售比的上升主要依靠頭部房企的帶動，截至9月末TOP1-10房企拿地銷售比已高達0.41，其中綠城中國、中國金茂拿地銷售比接近0.6。

3、土儲集中度持續走高，銷售10強企業貨值集中度達68%

2025年新增貨值集中度持續走高，截至9月末10強房企新增貨值占百強總貨值的68%，較去年同期增加12pts，在集中度已經處于高位的情況下、新增土儲尤其是優質土儲進一步向頭部房企集中，未來市場將更加集中、分化。

此外，11-20強新增貨值占比8%，同比基本持平，21-30強新增貨值占5%，同比減少7pts，31-50強占比12%，同比微增4pts，后50強占比為7%，但同比減少9pts。可見50強以后的房企增儲的積極性低迷，未來市場占有空間也將被持續擠壓。

4、央國企投資金額占67%，城投拿地金額占比下降9個百分點

按不同企業類型來看，截至9月末投資金額百強房企中有41家為城投平臺公司，仍然是土地市場中不可忽視的重要力量，但較去年相比，減少了12家。央國企和民企相對穩定，分別為38家和21家。

結合拿地金額的分布看，央國企雖然數量不多但金額占比達67%，較同期增長5個百分點，當前土地市場中的核心優質、高價地塊的主要競得人都是國央企；城投平臺公司雖然數量較多，但拿地以托底為主，拿地金額普遍較小，占比僅有16%；民企則表現為弱復蘇，數量和金額占比同比雙雙提升。

5、六成企業拿地金額同比上漲，頭部企業加速拓展步伐

從具體房企的角度看，截至9月末仍有近五成銷售百強房企尚未拿地，僅16家房企拿地金額超過百億。

聚焦到已拿地的企業來看，有近六成企業拿地金額較去年同期上漲，主要為央國企和部分仍有連貫投資能力的民企。尤其是頭部的央國企，在核心城市積極補倉，同比漲幅均較大，諸如銷售TOP5（全口徑）保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國同比漲幅均超過70%，拿地銷售比遠超行業平均，維持0.3以上。民企中，濱江保持穩定，前9月拿地金額353億元，同比增29%。

三季度以來，土地市場明顯降溫，土地成交金額同比、溢價率等核心指標較上半年均出現回落。這一現象的成因可從三方面分析：

一方面源于高能級城市優質宅地出讓頻次下降。2024年下半年地市熱度回升后，杭州、成都等城市核心板塊已積累相對充足的潛在庫存，出于控制庫存規模的考量，相關板塊土地出讓需適當暫緩——2025年三季度，杭州濱江區府、城東新城等熱點板塊無宅地成交，即為典型例證；

另一方面則因棚改、舊改及城中村改造類地塊多以低溢價成交。隨著城市高質量發展持續推進，以北京為代表的一二線城市土地出讓重心轉向城市更新類地塊，此類地塊多數以底價或低溢價成交；

此外，2025年以來地方政府雖重啟土地儲備類專項債融資，但在專項債投資收入比的監管要求下，出于受益確定性訴求，相關地塊出讓規模仍相對有限。

我們認為，在當前市場環境下，房企普遍采取的“寧缺毋濫”投資策略在短期內仍將持續。具體來看，個別頭部房企的投資力度可能會根據核心城市土地拍賣的質量和頻次進行動態調整，但就整個行業而言，整體投資力度預計將維持在相對較低的水平。由于房地產市場仍處于深度調整期，市場信心尚未完全恢復，房企仍將審慎地評估項目收益與風險，更加注重現金流安全和財務穩健性。（來源：丁祖昱評樓市）

文章來源:丁祖昱評樓市