三季度土地市場有所降溫，四季度市場將如何演繹？

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今年以來房企拿地持續聚焦核心城市，疊加核心城市推地節奏前置并加大優質地塊供應力度，帶動前三季度300城住宅用地出讓金同比增長12%，但成交面積仍下降8%。三季度以來，隨著一二線核心城市優質地塊推出節奏放緩，土地市場有所降溫，三季度300城住宅用地平均溢價率降至5.8%，成交面積及出讓金同比分別下降13%和10%。城市集中度方面，一二線城市土地出讓金占比仍居高位，前三季度TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重為61%，但在核心城市土地推出放緩下，占比較上半年下降7個百分點。

趨勢來看，四季度通常是一年推地高峰，近幾來四季度推出規模占全年比例在四成左右，預計市場供應將有所增加，但土拍熱度仍取決于新房銷售能否持續好轉，預計短期核心城市優質地塊競爭態勢或將延續，但多數城市或繼續低溫運行。對于房企拿地而言，仍需聚焦核心城市、核心地段，但應避免拿“高價地”，以確保新獲取項目的安全性、流動性和盈利性。

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300城：三季度核心城市推地放緩，住宅用地成交面積同比降幅擴大，出讓金同比由增轉降

圖：300城各類用地和住宅用地季度推出、成交規劃建面及同比變化

圖：300城各類用地和住宅用地季度出讓金及同比變化

注：數據統計口徑為公開招拍掛市場成交地塊。自2025年起，中指數據擴大了300城土地覆蓋范圍，目前已涵蓋全部地級及以上城市，歷史數據為可比口徑。

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今年以來房企拿地持續聚焦北上深、杭州、成都等核心城市，疊加核心城市推地節奏前置并加大優質地塊供應力度，帶動前三季度重點300城土地出讓金同比增長，但三季度核心城市推地放緩，土地市場降溫明顯，土地出讓金同比增速由正轉負。

各類用地：根據中指數據，推出方面，2025年前三季度，推出規劃建筑面積為17.8億平方米，同比下降11.3%；三季度推出7.0億平方米，同比下降10.9%。成交方面，2025年前三季度，300城成交規劃建筑面積為14.7億平方米，同比下降7.4%；三季度成交5.3億平方米，同比下降8.1%。出讓金方面，2025年前三季度，300城出讓金為1.86萬億元，同比小幅增長3.1%；三季度成交6634億元，同比下降10.4%。

住宅用地：根據中指數據，推出方面，2025年前三季度，推出規劃建筑面積為3.9億平方米，同比下降17.9%；三季度推出1.8億平方米，同比下降16.4%，同比增速持續回落。成交方面，2025年前三季度，300城成交規劃建筑面積為3.0億平方米，同比下降8.1%；三季度成交1.2億平方米，同比下降13.2%，降幅較二季度擴大8.4個百分點。出讓金方面，2025年前三季度，300城出讓金為1.33萬億元，同比增長11.6%；三季度成交4635億元，同比下降10.0%，季度出讓金增速由正轉負。

圖：2023年以來300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢

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一季度住宅用地平均溢價率保持較高水平，二季度后有所回落，三季度降至低位。自2022年末重點城市取消地價上限以來，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢價率保持在6%左右，多數城市底價成交是常態。2025年開年，隨著去年四季度新房銷售出現階段性修復，土地市場也迎來積極變化，北京、上海、深圳、杭州、成都等熱點城市土拍有所升溫，多宗地塊拍出高溢價率，一季度300城宅地平均溢價率達13.4%；二季度尤其是5月以來，由于熱點城市核心地塊供應力度減弱，同時房企投資保持審慎態度，土地市場出現明顯降溫，平均溢價率降至7.5%；三季度房企拿地繼續保持審慎態度，平均溢價率為5.8%，其中7月受個別地塊帶動，溢價率階段性提升，但8月核心城市土拍減少，溢價率再次回落，9月300城宅地平均溢價率降至3.8%，是今年月度最低水平。

各梯隊：房企拿地持續聚焦一二線熱點城市，前三季度土地出讓金增長均在20%左右，平均溢價率均超10%，但三季度土地成交量均回落

表：2025年前三季度300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化

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前三季度各線城市宅地推出面積同比均下降，但在較多優質地塊成交帶動下，一二線城市出讓金同比增幅在20%左右。根據中指數據，2025年前三季度，一線城市住宅用地推出、成交規模同比均下降，但北上深核心區地塊房企舉牌積極，城市宅地總價、單價紀錄多次被刷新，帶動一線城市土地出讓金同比增長19.7%，平均溢價率達13.9%；多個二線城市為穩定土地市場，持續優化土拍規則、加大優質地塊供應力度，前三季度二線城市整體推出規模同比降幅相對較小，成交面積、土地出讓金同比均增長，平均溢價率為10.2%。但值得注意的是，二線城市中土拍熱度更多聚焦在杭州、成都或部分城市優質地塊，多數城市土拍表現相對平淡。三四線城市土地市場仍處深度調整中，推出、成交指標同比均下降，且降幅大于一二線城市，平均溢價率僅3.5%。

表：2025年第三季度300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化

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三季度來看，各線城市住宅用地推出、成交面積及土地出讓金同比均下降，且一二線城市成交面積、出讓金降幅均大于三四線城市。三季度以來，核心城市優質地塊推出節奏放緩，其中一線城市住宅用地推出面積同比下降62%，土地出讓金同比降幅超20%。目前房企多保持“聚焦深耕”策略，核心城市優質地塊供應的減少，企業參拍積極性有所減弱，直接影響土地市場熱度。

重點城市：上海、深圳、杭州等地優質地塊熱度持續，前三季度TOP20城市出讓金占全國比重達61%，但較上半年占比小幅回落

表：2024年及2025年前三季度全國住宅用地出讓金TOP20（全市）

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金占全國的比重（全市）

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從城市集中度來看，今年前三季度，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為61%，較2024年全年提升10個百分點，但受核心城市供地放緩，占比較上半年下降7個百分點。除南通、揚州（多為本土國企獲取）外，宅地出讓金TOP20城市均為核心一二線城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金均超千億元，杭州出讓金自7月起已超去年全年水平。

表：2025年三季度重點城市高溢價地塊（市本級）

注：高溢價率地塊統計口徑為按成交溢價率高于20%統計

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土拍熱度方面，三季度上海、深圳多宗地塊實現高溢價成交，部分地塊刷新城市或區域地價最高紀錄：

上海：三季度成交19宗宅地，土地出讓金達397.2億元，平均溢價率為19.7%.其中，3宗溢價率超30%，浦東、虹口地塊均觸發中止價，刷新區域地價紀錄；徐匯地塊成交樓面價達20.03萬元/m2，刷新全國宅地地價最高紀錄，但該地塊位于核心地段，體量較小，規劃建面僅6117平方米，高單價主要是面積過小所致。

深圳：三季度成交6宗宅地，5宗溢價成交，土地出讓金達180.8億元，平均溢價率為31.0%。其中，7月14日，前海桂灣T201-0232地塊吸引12家房企參拍，成交樓面價84180元/㎡，溢價率達86.1%，刷新深圳宅地地價最高紀錄。8月8日，龍華A815-0037地塊經49輪競價，溢價率15.1%成交。8月15日，寶安區新安街道A002-0108地塊溢價率達34.8%，成交價約86.4億元，成交樓面價59586元/㎡，刷新寶中地價單價紀錄。（該地塊4月曾遭流拍，原規劃含51%商業及酒店，此次出讓時容積率從5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商業配套要求）。

杭州：三季度成交14宗宅地，11宗溢價成交，土地出讓金達141.5億元，平均溢價率為10.6%，高溢價地塊多位于拱墅、上城、濱江、西湖等核心區及蕭山錢江世紀城優質板塊。其中，余杭良渚東單元地塊、石橋單元GS130201-56地塊溢價率均近30%。

蘇州、南京部分優質地塊房企舉牌積極，如蘇州工業園區雙湖地塊經49輪競價，成交樓面價達65242元/㎡，刷新江蘇省地價紀錄；南京鼓樓區漢中門大街地塊經89輪競價，成交樓面價40215元/㎡，刷新鼓樓區地價最高紀錄。

拿地企業：前三季度TOP100房企拿地金額同比增長36.7%，央國企仍是拿地絕對主力

圖：2022-2025年拿地金額TOP100企業拿地總額

表：2025年前三季度權益拿地金額TOP20企業

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2025年1-9月，拿地金額TOP100企業拿地總額7278億元，同比增長36.7%，增幅較1-8月擴大8.7個百分點。TOP100企業仍以央國企為主，拿地金額前十企業中8家為央國企，部分民企亦有一定投資強度，如濱江集團拿地金額位居前十，邦泰集團也進入拿地金額前二十。

表：2025年前三季度拿地超200億房企布局前十城市占比

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重點房企布局城市來看，投資策略趨同，聚焦確定性高的城市及地塊。隨著房地產市場持續深度調整，頭部房企投資策略愈發趨同，主要聚焦銷售去化確定性高的城市及地塊，因此在這些城市的土拍競爭也愈發激烈。根據中指監測，今年1-9月共8家房企拿地金額超兩百億，其中4家房企拿地最多的城市為上海，8-9月華潤、中海、招商均以收并購形式獲取大宗土地，帶動上海躍升為企業拿地最多城市，北京、杭州各有2家房企拿地最多。中海、華潤在北京+上海+杭州拿地金額占比分別達76%、74%，保利、金茂在三地合計拿地占比也超6成，綠城在杭州拿地金額占比超30%。需要注意的是，隨著核心城市拿地競爭日益激烈，地塊高溢價成交也將壓縮房企利潤空間，同時近幾年新房產品供應普遍高端化、改善化，或可能加劇此類產品供過于求壓力。

表：22城2023年-2025年前三季度涉宅用地不同企業拿地金額占比情況（市本級）

注：央國企包含央企及全國化布局的國資背景企業；地方國資包括城投公司及其他具有開發資質的地方型國企。

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從主要城市拿地企業來看，央國企拿地仍是主力，地方國資托底力度繼續減弱。根據中指數據，前三季度，22個重點城市拿地金額中，央國企占比為51%，仍是絕對主力；地方國資占比降至21%，較2024年全年下降11個百分點；民企占比21%，較2024年全年提升4個百分點，其中濱江補倉力度較大，帶動民企整體拿地占比提升，同時四川、浙江多家中小民企也有入市拿地。

土地市場展望

整體來看，2025年前三季度土地市場成交面積仍延續縮量態勢，房企拿地進一步聚焦，熱點城市優質地塊供應增加帶動土地出讓金同比實現增長，但三季度市場熱度已有所回落。趨勢來看，四季度通常是一年推地高峰，近年來四季度推出規模占全年比例在40%左右，預計市場供應將有所增加，但市場熱度仍取決于新房銷售能否持續好轉，預計短期核心城市優質地塊競爭態勢或將延續，但多數城市土地市場或繼續低溫運行。

對企業而言，在招拍掛公開市場，仍需聚焦核心城市、核心地段，但應避免拿“高價地”，以確保增量項目安全性、流動性和盈利性，提高資源質量，著力打造“好房子”產品。

同時，也可通過收并購的形式，組成聯合體收購低成本、成規模的核心區優質土儲。如8月1日，華潤置地發布公告，其子公司上海泓喆與獨立第三方上海南房組成的聯合體，收購四個目標公司的全部股權及債權，涉及總代價約為人民幣244.7億元。此次收購的是耀華路項目和余慶里項目，兩項目均位于上海市核心區域，耀華路項目位于上海浦東世博園區，余慶里項目位于上海黃浦區人民廣場區域。9月，中海地產、招商蛇口、中旅投資聯合體通過上海聯合產權交易所以總價154.78億元拿下項目公司90%股權，獲得徐匯東安城市更新項目地塊開發權。

此外，企業可積極對接政府，推動存量商辦項目及存量土地盤活，改善資產負債表。其中，針對存量商辦項目，企業可借助收儲、調規等政策機遇，積極轉為租賃住房、養老公寓等，盤活存量資產。針對存量未動工土地，企業應緊抓專項債券資金收回收購存量閑置土地的契機，優化自身土儲結構，改善資產負債情況。三季度以來，收購存量土地的專項債發行節奏有所加快，同時中央多次提及存量盤活政策方向，9月國務院批復同意10個地區要素市場化配置綜合改革試點實施方案，各地區在土地要素市場化配置中多涉及盤活存量土地和低效建設用地、深化產業用地市場化改革等具體舉措，預計后續政策將繼續圍繞這些方面出臺配套措施，加快存量房、存量土地的盤活利用。

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