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南京武夷七里湖山

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武夷七里湖山今天一早8點鐘就已開門迎客，北哥大概是8點半抵達(dá)現(xiàn)場，算是該項目公開接待的第一波客人。

先說一下武夷七里湖山的地理位置，該項目南至勵勤路、北至文靖路、西至湖西路、東至湖山路，之前項目的官宣說武夷七里湖山位于江寧東山主城，其實嚴(yán)格來說應(yīng)該是位于江寧主城湖山路板塊。

武夷七里湖山周邊實景

江寧東山主城的范圍很大，其核心在于萬達(dá)商圈與竹山路商圈輻射1公里范圍內(nèi)，若以自南向北的天印大道為分界，大道西側(cè)為東山主城中心輻射范圍，大道東側(cè)則為湖山路板塊，配套濃度與生活便利度相比要弱一些。

最近江寧主城樓市比較火爆，產(chǎn)生了不少熱盤，如招商璀璨璟園、朗詩玲瓏新亭等，但這些盤幾乎全部位于天印大道以西，而大道以東的湖山路新房卻沒有那么好賣，競爭也相對激烈！

此前湖山路板塊就有兩家樓盤，一家為海玥華府，目前已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)，位置上與武夷七里湖山只一街之隔。上次開盤銷許均價34345元/㎡，海玥華府目前還剩余1棟8號樓，108套房源尚未推出；另一家是7月12日剛剛首開的萬科都會啟境，也是一家準(zhǔn)現(xiàn)房項目，首開銷許均價35628元/㎡，平推4號樓，去化也并不理想，93套房源目前還剩余47套未售。

萬科都薈啟境銷控

湖山路板塊新房之所以難賣，競爭激烈，一來主要是各競品之間面積段相同，產(chǎn)品差異化不大，比如海玥華府98-143㎡；萬科都薈啟境104-124㎡；如今再來一個武夷七里湖山，面積段也是99-143㎡，在均價差距不大的情況下，等于湖山路的三家樓盤在爭搶同一層級的客戶。

二來，湖山路板塊次新級二手房眾多，而且掛牌價格不高，選擇面廣，新房與之相比反而沒有優(yōu)勢，比如附近的天鵝湖花園、天元吉第城、泥塘新苑等次新房小區(qū)，二手房掛牌價格在17000-23000元/㎡，而且基本上都是10年之內(nèi)的次新房。

如今武夷七里湖山加入戰(zhàn)圈，如不能靠巨大的價格優(yōu)勢取勝，那只能靠產(chǎn)品品質(zhì)了，那么武夷七里湖山的產(chǎn)品到底做得怎么樣呢？

02.

售價價格32000-34000元/㎡

實景示范區(qū)、3間樣板間公開

武夷七里湖山地塊呈東西長，南北短的幾何布局，小區(qū)一共規(guī)劃建設(shè)的9棟18F小高層也呈三排，南北兵營式排布！

目前武夷七里湖山的首開價格、時間、樓棟已經(jīng)基本確定，首開價格目前定在31000-34000元/㎡，確定不賣包，首開樓棟為小區(qū)最北邊，位臨文靖路的6、7號樓，其中7號樓位于小區(qū)西北角，南向僅為2F售樓處，視野光照幾乎無遮無擋，6號樓為項目樓王，位于小區(qū)正北，中軸線位置，與小區(qū)南面3號樓之間棟距也比較大。

首開時間，目前確定于8月上旬。

定價方面，武夷七里湖山首開兩棟樓不僅價格上有明顯區(qū)別，而且每一種戶型也有區(qū)別，是真正的“一房一價”。

武夷七里湖山一共個有四個戶型，分別為99㎡三房兩廳兩衛(wèi)、118㎡三房兩廳兩衛(wèi)、130㎡四房兩廳兩衛(wèi)、143㎡四房兩廳兩衛(wèi)。

首開樓棟中，6號樓樓王為兩梯兩戶，全部是143㎡戶型，目前單價確定為34000元/㎡

7號樓為兩梯四戶，共分布三種戶型，其中130㎡戶型布局在西邊戶，目前定價34000元/㎡，但據(jù)置業(yè)顧問介紹，首開時大概33000元/㎡也可以買到；

118㎡戶型分布在東邊戶，目前定價在32000元/㎡，但據(jù)置業(yè)顧問稱首開時31000元/㎡左右也能買到；

99㎡戶型分布在中間戶，目前定價31000元/㎡

戶型配比方面，143㎡戶型數(shù)量最少，大概只有76套，且因為兩梯兩戶配置，在江寧湖山路板塊具有唯一性，目前算是武夷七里湖山的拳頭產(chǎn)品。

其余500套基本99㎡戶型占比居多。其實從產(chǎn)品配備來看，武夷七里湖山仍然是以剛需、剛改客群為主，少部分觸及中級改善。

北哥也打聽到了首開兩棟樓的交房時間，是在2025年6月30日。

下面來看下武夷七里湖山的社區(qū)綠化、景觀以及樓宇公區(qū)設(shè)計。

武夷七里湖山社區(qū)大門開在湖西路，沒有高大的府門設(shè)計，透露出該項目剛需、剛改盤的定位。

武夷七里湖山號稱綠化率34.8%，今天公開一部分實景示范區(qū)亮相，宅間綠化基本上是草坪搭配彎曲小徑，小型灌木喬木加以點綴，和高端改善盤那種全冠移植名貴樹木的做法還是有不少差距的。

實景示范區(qū)

據(jù)置業(yè)顧問介紹，社區(qū)景觀草坪采用環(huán)形設(shè)計手法，視覺層次更加豐富，不過北哥看來這與秦淮的共有產(chǎn)權(quán)房觀泓雅苑相比，也沒高檔到哪里去。

觀泓雅苑社區(qū)綠化實景

武夷七里湖山綠化率雖然不低，但景觀方面還有一個缺憾就是幾乎沒有水景，綠化主要是沿著東西、南北兩條軸線布置，無奈項目只能在景墻處設(shè)置一些小型流水景觀，加以點綴。

武夷七里湖山7號樓實景

武夷七里湖山樓棟外立面為2F以下石材，2F以上為真石漆+鋁板線條點綴，南向設(shè)有大面積玻璃墻體。

武夷七里湖山7號樓入戶大堂

武夷七里湖山樓棟入戶大堂空間比較狹窄，公區(qū)采用石材鋪設(shè)，背景墻采用巖板裝飾，入戶大堂沒有挑高，設(shè)計比較普通，充滿了濃濃的剛需感。

項目凡兩梯四戶設(shè)計的樓棟都帶有北向連廊，武夷七里湖山的連廊采用超1.5米的墻體護(hù)欄，安全性較高。

武夷七里湖山公開一共做了三間實體樣板間，分別為是99㎡、118㎡、130㎡三款戶型，143㎡不設(shè)樣板間的原因據(jù)說是因為房源太少，而且不愁賣！

03.

號稱得房率82%，

至今江寧最高裝標(biāo)的實體樣板間，到底如何？

武夷七里湖山之前官宣該項目的樣板間是迄今為止江寧最高裝標(biāo)的實體樣板間，并且還是區(qū)域首個“玄關(guān)柜+背景墻+陽臺+主臥衣柜+美妝冰箱”全部納入交付標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，得房率更是高達(dá)82%，北哥今天就來看看是否貨真價實。

3間樣板間北哥全部都看了，第一套看的就是西邊戶130㎡4房2廳2衛(wèi)

130㎡戶型客廳面寬在4.9米左右，采用雙背景墻設(shè)計，電視背景墻采用一體成型的木質(zhì)材料，背景墻兩邊自帶弧形設(shè)計，據(jù)說造價比巖板背景墻要高；沙發(fā)背景墻采用皮質(zhì)硬包，客廳地面采用大面積圣象地磚鋪設(shè)。

入戶玄關(guān)長度超過3米，內(nèi)含鞋柜、鏡柜以及長身鏡面，方便主人出門時整理妝容，皆為交付標(biāo)準(zhǔn)。

南向雙陽臺長度達(dá)到8.1米，采用半墻式設(shè)計，置業(yè)顧問稱陽臺窗后期業(yè)主可以自行改造，做成全景落地窗，陽臺交付包含柜體、石材臺面臺盆、電動晾衣架。

130㎡四房設(shè)計，其中書房與一間臥房朝北，由于北向有連廊，北向臥房不設(shè)飄窗。目測面積在9㎡左右。

主臥套房設(shè)計需要說一下，這間套房等于是將主臥、主衛(wèi)以及北向書房全部包含在內(nèi)，而且主臥面積較小，目測不會超過12㎡，且衣柜空間較小。

置業(yè)顧問稱，北向書房可以改動為衣帽間，但如果一改動，那么四房就變?nèi)苛耍?/p>

還有一點比較LOW的就是廚房面積太小，目測不足5個㎡，而且是狹長的L型，結(jié)構(gòu)墻體的存在非常影響動線。

118㎡戶型樣板間，內(nèi)部沒有配軟裝，是交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間。

入門照樣是一組玄關(guān)柜，長度大概在3米

三房兩廳兩衛(wèi)格局，客廳面寬在4.8米，不過這個房型的客廳背景墻為單面背景墻，沙發(fā)背景墻不再作為交付標(biāo)準(zhǔn)。

廚房空間稍有改善，是U型格局，廚房除了常規(guī)廚電設(shè)備以外，還有配備了濱特爾凈水器

廚房配備了隱形移門，但移門并非上軌式的，移門底部配了滾輪。

南向雙陽臺面寬超過8米，東側(cè)有轉(zhuǎn)角窗設(shè)計，采光和觀景效果會提升一些。

衛(wèi)生間采用常規(guī)的三段式設(shè)計，淋浴間配備飄窗方便坐式淋浴。

主臥目測在14㎡左右，配備大飄窗，背景墻采用皮質(zhì)硬包，主臥套房內(nèi)配備L型衣柜，主人衛(wèi)生間，衣柜體積比130㎡戶型的主臥衣柜要大不少，更實用一些。

99㎡戶型樣板間，內(nèi)部沒有配軟裝，也是交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間。

首先是入戶玄關(guān)，這個戶型的玄關(guān)交付標(biāo)準(zhǔn)比118、130㎡戶型要小很多，目測長度0.8米，只配備了簡單的鞋柜和全身鏡。

客廳面寬目測在3.4-3.6米之間，實際上而言是比較狹窄的，北哥記得同板塊的招商璀璨璟園100㎡戶型客廳面寬是4.1米，兩家樓盤的官宣得房率都是82%，孰優(yōu)孰劣？

99㎡戶型采用的雙面背景墻交付標(biāo)準(zhǔn)。

南向雙陽臺設(shè)計，陽臺長度在6.5米左右。不過由于是中間戶，這套戶型雙陽臺沒有轉(zhuǎn)角窗設(shè)計。

主臥套房設(shè)計，臥室空間目測在14㎡，配備硬包背景墻和單體衣柜，主衛(wèi)三段式設(shè)計，只是淋浴間的飄窗因墻體結(jié)構(gòu)原因，被設(shè)計成了三角形。

北向書房，因為是中間戶又帶連廊，視野、采光遮擋的比較嚴(yán)重。

廚房動線呈倒U型，空間尚可，但廚房通往餐廳的動線不通暢。如果在廚房門口放置餐桌，很容易堵住廚房通路。

整體看下來，武夷七里湖山的兩梯四戶樓棟得房率可能很難做到82%，兩梯兩戶的6號樓預(yù)計可以做到。

還有一點需要提及的是戶型層高，項目官宣層高是2.9米，而室內(nèi)凈高是2.7米，其實是有點低了！

號稱迄今樣板間裝標(biāo)最高的武夷七里湖山，裝修品牌使用情況到底如何呢？

三大件：格力中央空調(diào)、菲斯曼地暖、百朗新風(fēng)

廚房：西門子灶具、油煙機(jī)、洗碗機(jī)；歐琳單槽+龍頭；智宏隱形玻璃門；金牌廚房櫥柜；濱特爾凈水器

衛(wèi)生間：漢斯格雅臺盆+龍頭+花灑；恩仕馬桶；九牧毛巾架五金設(shè)備

陽臺：好太太電動晾衣架；定制柜體+石材臺面。

各項配套方面

交通：直線距離（在建）地鐵5號線約2公里，地面交通有天印大道、天元大道、文靖路等

商業(yè)：200米范圍內(nèi)有金寶城東農(nóng)貿(mào)市場，約5公里范圍內(nèi)有金九匯、龍湖天街、江寧萬達(dá)等商業(yè)

教育：文靖東路小學(xué)、東山外國語學(xué)校、上元中學(xué)、天景山小學(xué)、江寧高級中學(xué)等。

醫(yī)療：南京市江寧醫(yī)院（三甲）、婦幼保健院、逸夫醫(yī)院等。

綜合來看，武夷七里湖山的優(yōu)劣勢很明顯

優(yōu)勢：位居江寧東山主城，生活配套比較成熟，特別是項目與文靖東路小學(xué)僅一街之隔，教育資源優(yōu)越；99、118㎡戶型單價31000-32000元/㎡，對比板塊新房均價有一定的低價優(yōu)勢；143㎡戶型兩梯兩戶設(shè)計是目前區(qū)域唯一；

劣勢：項目偏剛需剛改定位，如景觀設(shè)計缺水景、入戶大堂、兩梯四戶樓棟連廊設(shè)計等細(xì)節(jié)展現(xiàn)；戶型室內(nèi)層高較低，實際只有2.7米；130㎡戶型主臥套房設(shè)計不夠成熟；華為智能系統(tǒng)比較雞肋，不是真正的5恒科技住宅。

南京武夷七里湖山

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