北京這個板塊，走向另一個極端

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

10月15日，大興新城核心區DX00-0101-052地塊公示了報規圖。

至此，興創置地獨立托底拿下的三個項目：興創沐春墅、西紅門6030地塊、義和莊052地塊，全部浮出水面。

它們有一個共同的特征，開發商速度慢——從拿地到出圖，時長均超過一年。

塞翁失馬，焉知非福。

它們浪費了寶貴的時間，卻等來了好房子政策：設“首層架空+風雨連廊+開敞陽臺+鄰里中心”等。

尤其關于開敞陽臺，沐春墅成為大興區首個擁有南向陽臺的樓盤，甚至公開宣稱可用電動窗封閉，6030地塊、052地塊相繼跟進。

但，沐春墅犯了一個路線錯誤——過于追求大戶型。高層+疊墅的高低配，96%以上為130平米-283平米，導致銷售緩慢。

這個教訓擺在面前，但后進者卻沒有吸取。（詳見《大興區樓市，大戶型之殤》）

興創置地這三個盤的定位，不知興創投資董事長田永安直接參與拍板否？

驚現一個“三角形”

052地塊是大興區罕見的地鐵盤，它西北距離4號線大興線義和莊站C口，僅有100米。

它的用地面積2.78萬平米，計容地上建面6.95萬平米，容積率2.5，限高45米（局部60米），規劃了11棟8至17層住宅樓，共計633戶。

花姐拿到這張灰白色的圖紙，最吸引眼球的，是一個白色的銳角三角形，倒放的。

這個三角形，是小區的實土綠地范圍。它也象征著，052地塊的樓棟不是平行的，依照馬路來設計樓棟朝向。

5#和6#，與8#、9#、10#形成了夾角。

這種設計方案比較罕見。去年，昌平龍湖觀翠也如同一轍。

不知何故，報規圖上出現了兩個6#。

大概是設計單位北京市建筑設計研究院的設計師，在考研花姐的眼力。實際上，東邊的6#，應為5#。

在公區規劃上，052地塊延續了沐春墅的風格。它的整個不計容面積，達到了2383平米，主要由首層架空、風雨連廊、鄰里空間等組成。

它擁有三處首層架空，1#和6#首層全部，以及5#西邊兩個單元；兩處鄰里共享空間，一處緊挨東邊大門，一處位于5#東單元首層。

風雨連廊從東西兩座頗具氣勢的大門開始，將鄰里共享中心、5#、6#的首層架空等串連一起。

不過，052地塊西邊的051地塊，規劃為停車場，尾氣大、嘈雜，成為噪音污染源之一。

因而，興創置地選擇將人行主入口設在東面，正對著頤和公館南北區中的馬路。這是不是煞氣太大了？

客群定位含混不清

6030地塊與052地塊公示報規圖，時間一前一后。

興創置地對它們的戶型配比規劃，也幾乎是一致的。052地塊戶型主要分3個段位：94平、109平三居，以及136平四居。

來看看興創置地“大興三子”的戶型配比：

1、沐春墅。首批294套取證房源中，129平米98套，占比33.33%；163平米127套，占比43.2%；192平米67套，占比22.79%；200平以上2套，占比0.68%。

2、6030地塊。規劃555套房源中，93-96平米戶型132套，占比23.78%；105平米戶型203套，占比36.58%；136平米戶型204套，占比36.76%；頂層異型戶型16套，占比2.88%。

3、052地塊。規劃633套房源中，94-98平共230套，占比36.33%；109平167套，占比17.22%；136平218套，占比34.44%。

簡單地說，從沐春墅到052地塊，興創置地已經在持續加碼小戶型，但比例上仍然沒有做到主導位置。

為何在大興區大戶型一片慘淡的現實面前，興創置地沒有決定打造一個純剛需的社區呢？

花姐的一位開發商朋友道出了真相：如果開發商做純剛需，勢必和周邊二手房競爭，這樣會讓房價很難賣出高價，所以一窩蜂扎堆大戶型。（詳見《拿地一年，這個樓盤趕上了末班車》）

除此之外，興城之星走大戶型路線的成功，讓大興區的開發商們有了路徑依賴。

這種想當然的做法，十分可怕。

在戶型設計和排布上，052地塊做到了兩個“意外”：

1、最小面積占據C位。94平米戶型除了集中在最南邊的8#-10#外，樓王5#、6#也全部為該戶型，這與諸多新盤反其道行之。

2、109平南向兩面寬。在當下很多超過100平米戶型，基本都為南向三面寬的時代，052地塊109平米，卻依舊為南向兩面寬產品。

反觀6030地塊中的105平米戶型，就是南向三面寬。

大興樓市陽臺的引領者

青出藍而勝于藍。

有了沐春墅開敞陽臺的實驗，興創置地在6030地塊和052地塊的贈送面積上，更為大膽。

今年3月下旬，興創置地沐浴了好房子的春風，沐春墅為大興樓市帶來了首款開敞陽臺。

這個陽臺說是開敞的——贈送一半面積，但興創置地破創新配置了電動封閉窗，目前樣板間已經安裝，并公開宣傳了。

在052地塊和6030地塊身上，興創置地依舊規劃了開敞陽臺，同樣大概率會電動封閉。

這讓這3個項目，成為目前北京樓市，可不為交房時陽臺能否封閉而擔憂的項目。

不僅如此，052地塊在贈送尺度上，有更大的突破——所有戶型南向，幾乎實現了通面開敞陽臺的格局。

此外，94平米和109平米戶型的北向，都有一處設備平臺贈送，136平米有兩處設備平臺；109平戶型側面有兩處飄窗贈送；136平次臥有一處飄窗。

花姐初步測算后，它所有戶型南向陽臺進深，為1.8米，少部分為1.2米；北向設備平臺進深約1米。

不過，過大的贈送尺度，讓052地塊的戶型進深有些過長。

以109平和136平為例。

前者加上南北陽臺的進深，可達到約15.4米，而它的面寬只有約7.7米，面寬進深比0.5；后者加上南北贈送的進深，約為14.7米，它的面寬為約10.4米，面寬進深比0.71。

過于狹長的進深，會影響每款戶型的采光。