樓市里的抄底高手，可能會為貪心買單

家人們，最近是不是總刷到 “房價還要跌”“再等等抄底” 的說法？上周我在小區門口跟中介聊天，他說現在看房的人比去年多了 40%，但真正簽合同的連十分之一都不到。問起來全是一個想法：“再等等，萬一跌得更狠呢？”

這事兒不是個例，數據能說明一切?，F在 70 個大中城市里，68 個都在跌二手房，全國掛牌的房子突破 750 萬套，創了歷史新高。就像我鄰居張叔，去年把老房子賣了揣著 300 萬現金，說要等 “抄底” 改善房，結果等到現在，心儀的小區沒跌多少，手里的錢反倒因為理財收益下滑，隱性縮水了不少。這就是當下最真實的樓市現狀：不是沒人想買，是人人都想踩在 “最低點” 進場。

為啥大家都執著于抄底？根源其實藏在三個地方。

首先是 “買漲不買跌” 的慣性被打破了。以前買房跟搶白菜似的，晚一步就漲價，現在反過來了，泉州那邊業主降價 15% 都賣不掉，咸陽的房子掛半年都沒人問。全國住房套戶比都 1.16 了，空置率超 12%，聊城、保定這些地方更是一套半房子對應一戶人。房子多了、買的人少了，大家自然覺得 “還能再降”，誰也不想當那個 “冤大頭”。

更實在的是兜里沒錢，不敢亂出手?，F在居民杠桿率都 63.5% 了，41 萬億房貸占了家庭負債的七成多。去年國有大行房貸都少了 6210 億，不是不想貸，是收入沒底氣 —— 深圳非核心區家庭收入比 2021 年降了 12%，年輕人連結婚都少了 35%，哪來的錢買房？加上房企暴雷的新聞太多，2025 年到期債務超 5000 億，期房怕爛尾，現房又貴，只能攥著錢觀望。

還有個隱形原因：大家被 “抄底神話” 騙怕了。前幾年總有人說 “某某抄底賺了多少”，但沒人說鄭州那批 2023 年抄底非核心區的業主，現在房價又跌 12%，想割肉都找不到買家。現在連國資房企都在拋房，北京天恒一次掛 111 套，大連的房子賣到 3500 元 /㎡，跟 15 年前一個價。開發商都在 “斷臂求生”，普通人自然覺得 “底還遠著呢”。

但這股 “等抄底” 的風氣，正在拖垮市場，最后受傷的還是我們自己。

對個人來說，“等底” 就是在浪費時間成本。上海的張先生 2023 年看中 600 萬的房子，想等降 50 萬再買，結果今年漲到 620 萬，多花的錢夠裝修了。更坑的是那些 “抄底失敗” 的，全國 175 萬戶家庭房子變負資產，大多是前兩年急著 “抄底” 非核心區的。你以為的底，可能是別人的頂，這跟炒股追高被套沒區別。

對市場來說，越等越冷，形成惡性循環。開發商手里 7 億平方米庫存，壓著 1.3 萬億資金，賣不掉就沒錢還債，只能繼續降價拋售。成都有的樓盤從 600 萬降到 440 萬，看似便宜了，但開發商利潤跌破 3%，后續物業、綠化肯定縮水。最后變成 “越降越沒人買，越沒人買越降”，好房子也被拖累得不值錢。

最可怕的是區域分化越來越狠。北京西城區房價才跌 5%，東北有的城市三年腰斬還沒人要；深圳南山 10 萬 /㎡，坪山跌回 2015 年水平。你在三四線等抄底，殊不知那里的房子 5 年都賣不掉，而核心區的好房子根本沒怎么跌。等你反應過來，優質資產早被別人挑完了。

說到這兒，我得說句實在話：“新手死于追頂，高手死于抄底”，在樓市里這話比股市還準。

所謂的 “高手” 栽跟頭，就是太迷信 “精準踩點”。但樓市的底從來都是事后才看清的，黃奇帆都說調整周期可能要 5-8 年，誰能算準哪年是底？恒隆 CEO 都直言 “不必糾結最低點”，人家手握百億資金都不賭，咱們普通家庭拿著全部積蓄賭 “抄底”，這不是貪心是什么？

更關鍵的是，現在的樓市早不是 “買啥都賺” 了。以前閉著眼買房漲價，是因為人口多、杠桿低、房子少，現在新生兒少了四成，杠桿率破了警戒線，房子比人還多。資產邏輯早變了，以前是 “買漲”，現在得 “買值”—— 核心城市、地鐵學區、好物業的房子才抗跌，其余的都是 “無效資產”。那些想著抄底遠郊房、老破小的，本質是沒看懂這個變化。

還有個扎心的真相：你以為在等抄底，其實是在被市場淘汰。現在 70% 的成交都集中在學區、地鐵房，剩下 30% 的房子陷入 “降價滯銷” 循環。等你終于等到 “滿意的價格”，會發現那房子根本賣不掉，砸手里連物業費都交得心疼。就像我老家縣城的房子，從 1.2 萬跌到 9000，看著便宜，掛了一年都沒中介問。

最后我不想給啥建議，就想讓大家琢磨個事兒：買房這事兒，到底是為了住，還是為了賭？以前樓市瘋狂的時候，追頂的人被割了韭菜；現在市場冷了，等著抄底的人，會不會變成下一波 “韭菜”？那些真正活得明白的人，從來不是盯著市場的底，而是盯著自己的需求 —— 需要住的時候，合適就上；不需要的時候，別被 “抄底” 倆字勾了魂。

畢竟樓市這盤棋，從來沒有 “穩賺不賠” 的賭局，只有 “認清現實” 的贏家。