新店“東街口”，老小區7589元/平米，掛牌14天，看一個客戶成交

昨天，我和他去五四北帶客戶看房子，經過古城小區的時候，他同我分享：當初他們差一點就在新店的古城小區買了一套房子，房子都已經去實地看過了，最終考慮到孩子未來讀書教育的問題，才沒有下手，不然現在也是新店的一員了。

一次偶然的機會，他和他妹妹，各自帶著自家的小朋友，去福州的動物園看動物，游玩結束后，他們騎著電動車經過新店，便想著是否一起在新店買套房子。

因為，新店的房子著實便宜，周邊不僅有很好的生活煙火氣息，同時還有動物園，森林公園，兒童公園，對于帶娃的家長來說，簡直不要太方便。

新店這個地方，我對它頗有感觸，以前總是把低總價，低首付的客戶引導到新店，像古城小區，新匯嘉苑，金城小區，西莊小區，健康家園等。因為都是安置房，且沒有學區劃片，又是靠近福飛北路的末端，所以價格額也就特別低。

特別是是在2017年左右的時間里，福州鼓樓區的房價高得離譜，隨便一套老破舊都是2-3萬的單價，新店只有鼓樓區一半的價位，跨過一座高架橋就到省體中心，騎電動車也只要5-10分鐘便可以到省政府附近，所以我們才會把客戶往新店引導。

然而，十幾年過去，看到新店現在的的房價，仍然是福州的低洼，這里頭的原因，想必大家都很清楚，這里頭我就不做其他解析，末文中有觀點。直接給 大家分享一套，古城小區的二手房成交情況。

成交小區：古城小區；

成交時間：2025年9月；

成交數據：產權93.04平米，3房1廳，中樓層，南北朝向，簡單裝修，70.6萬，成交單價7589元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌出來14天，只有帶1個客戶看房，業主掛牌期間價格調整2次最后一次掛牌80.5萬，讓價9.9萬后達成交易。房子成交周期短，總價比較低，而且樓層在中間，所以成交速度會比較快，畢竟70萬想要在市區買3房，不是一件容易的事情。

2、古城小區是1995年的小區，外墻噴涂材料，框架結構，小區內共有19棟樓，964戶業主，房子部分商品房，部分安置房，由蘇州古城投資建設有限公司開發。許多老房子都已經加裝電梯，古城小區卻沒有動靜，找個理由是：可能是住在這里的人，大部分還比較年輕，都能爬得動吧。

3、目前，小區在售的房源6套，在租房源6套，業主掛牌價格10625元/平米。在貝殼網上顯示，古城小區成交的房源量較少，2021年成交單價16234元/平米（簡單裝），2023年的成交價在13700元/平米（精裝），2025年的成交價在7589元，可見短短兩年的時間，單價上下跌了5000多/平米。

4、古城小區的單價之所以這么低，是因為你們看到的是成交價，網絡上看到的單價大多數在10000元左右。因此，我可以很直觀的斷定，現在有90%以上的業主價格仍處于高位，只有像這套房子一樣，把房價拉低一些，便能夠很快的賣出去。

購房建議：

新店房價低，一定是有原因所在；

• 安置房集中：新店是福州安置房的集中地，如健康佳園、西莊小區等眾多安置房小區分布于此。拆遷戶手中房源較多，大量安置房進入市場，增加了房屋供給量，且安置房本身價格相對較低，從而拉低了整個區域的房價。

• 配套設施不完善：新店部分區域配套相對薄弱，商業配套、教育資源以及醫療設施等相比核心成熟區域有差距。大型購物中心距離較遠，優質學校資源不足，路網建設也不夠完善，交通出行在高峰時段易擁堵，這些因素使得該區域對購房者的吸引力有限，房價受到抑制。

• 房屋類型與定位：一些樓盤多種產品類型混合，影響了整體的居住純粹性，相比純高端定位的樓盤，價格更傾向于親民路線，新店西片區的主要是安置房為主，東片區是安商房為主，小戶型房源供應多，導致房源之間也容易內卷。

• 人口結構與需求：新店周邊生活的人群多數是外地務工人員，他們的購房需求相對較低，且租金相對較低，使得該區域的房價缺乏上漲動力。此外，該區域學區資源相對較弱，對于有子女入學需求的家庭吸引力不足，也在一定程度上影響了房價。

站在我個人角度上來看，新店的核心問題是商業問題，沒有很好的商業配套進入，且沒有地鐵通達，繼而它的發展就跟不上。當然，在新店靠山位置，想它能很好的發展起來，也是一件比較難的事情。

回歸到房子的本質，除了地段價值以外，還有房子自身的居住價值體現。

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