《民法典》頒布五周年之居住權制度實施問題（筆談）

來源 | 北大法寶法學期刊庫

《河南財經政法大學學報》2025年第5期

作者｜曹守曄；喬曉陽；江必新；李連寧；徐顯明

葉靜漪；楊立新；金錦萍；肖寶興；吳高盛；黃俊飛

編者按：2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《民法典》，開創了我國法典編纂立法的先河，具有里程碑意義。其中，《民法典》物權編專章規定了居住權制度，增加了“居住權”這一新型用益物權。居住權制度關涉國計民生，是對黨的十九大報告提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”政策的貫徹落實。值此《民法典》頒布五周年之際，由中國紅十字會總會事業發展中心、北京大學法學院等主辦的“居住權制度實施問題研討會”于2025年6月29日在北京大學召開。會議由河南財經政法大學民商法學科學術帶頭人曹守曄教授主持，與會專家圍繞《民法典》居住權制度實施問題展開了深入討論?！睹穹ǖ洹肪幼嘀贫鹊慕迥陮嵺`是對民事立法回應社會需求的深刻檢驗，進一步體現了“以人民為中心”的法治精神。本刊此次筆談來稿，力爭將立法專家、司法專家、學者等的多維對話，通過歸納形成文本，為讀者架起連接理論與實務的橋梁，期待未來居住權制度在理論深耕與實踐創新中不斷完善并切實實施，為“住有所居”注入更強勁的法治動能。

01

研討主題

主持人曹守曄：研討會的主題是《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）居住權制度實施問題?！睹穹ǖ洹吩谥袊厣鐣髁x法律體系中具有重要地位，是一部固根本、穩預期、利長遠的基礎性法律?！睹穹ǖ洹肪幼嘀贫润w現了以人民為中心的立場和人文主義精神，回應人民法治需求和生活需要，對于完備民事權利體系、維護人民權益、構建和諧社會等具有重大意義。在20年前我國物權法制定時就有入法呼聲，但當時爭議較大，理論研究和實際條件尚不具備。時與事移，法隨時轉，居住權20年后作為用益物權入典在我國是一種制度創新。上海[1]等地政府及時出臺配套細則，居住權登記順暢，保障居民福祉，群眾滿意。2021年1月0 日，福建龍巖辦結全國第一宗居住權登記。同年3月1日，上海市開始辦理居住權登記，當天就受理3宗申請，其中首例居住權以信托方式成功設立。此后浙江省、四川成都、江蘇射陽和無錫、湖北武漢、廣東廣州、深圳、云南普洱、福建廈門等省地市相繼辦理居住權登記，頒發居住權登記證明。有的地方政府消極不作為、慢作為，不動產登記機構則因缺乏與《民法典》配套的居住權登記程序、登記規則、登記簿居住權項目，而將申請居住權登記的群眾拒之門外，居住權難以實現?！睹穹ǖ洹肪幼嗫赏豢杉?，居住權制度難以實施。因此，為促進《民法典》居住權制度實施，我們圍繞主題研討。一要抓住居住權制度的立法要義，準確理解和解釋居住權的概念和性質?！睹穹ǖ洹芬员Ｗo民事權利為出發點和落腳點，與時俱進，守正創新，增加具有用益物權性質的居住權，是為適應建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。二要抓住居住權登記這個關鍵。完善制度，制定配套法規規章、政策和法律解釋，修改不動產登記表格和增加居住權項目，確保居住權制度實施。三要抓住關鍵少數。各級領導干部認真貫徹習近平總書記2020年5月29日在中央政治局第二十次集體學習時的重要講話（以下簡稱“5·29”重要講話），學法遵法、護法施法，積極推進不動產登記法、法規規章出臺，保障《民法典》實施，把維護人民權益宣在口上，放在心上，落在行動上。立法機關對《民法典》的實施也很關心。

02

立法者視角：居住權制度的立法考量

喬曉陽：第十二屆全國人大著手編纂《民法典》，制定了總則編，后續工作由第十三屆全國人大完成。作為一名立法者，當一部法律出臺以后，你們知道他最關心的是什么？是其在實踐中能不能得到有效的實施，有沒有達到制度設計時預想的效果。我在立法界有一句名言，就是我們制定的法律應當是又“好看”又“好吃”：“好看”就是立法要有時代感，要體現改革的方向，要反映人民的利益；“好吃”就是能下得去嘴，要能落到實處，切實可行。光“好看”，是空中樓閣，落不到實處；光“好吃”，意味著遷就現實，不思進取。所以必須要既“好看”又“好吃”。居住權立法，“好看”是足夠了。他平衡房屋所有權和居住需求這個矛盾，解決有人無房住、有房無人住這個難題，保障人民群眾住有所居、住有所安和基本人權，特別是在社會養老保障和婚姻家庭保護中強調保護弱勢的一方等。那么，居住權制度立法是不是達到了又“好看”又“好吃”？到底實施的怎么樣？這是我關心的問題。居住權是一個創新的制度，我更加關心其到底能不能實施。這次研討會的主題是“居住權制度實施問題”，我看中的就是“實施”這兩個字。

李連寧：居住權確實是我國物權制度的一個亮點，物權法是沒有的，在《民法典》這里補上了，我覺得這樣一個制度的創設意義是很深遠的。在離婚率高升和人才流動的老齡化社會背景下，居住權的設定給了民眾一個基本的法律保障。其初衷就是保護弱勢群體，保護特定群體的生存權，這個制度是個好制度。隨著社會的發展，居住權的適應面越來越寬。弱勢群體的生存保障制度，與房地產流動經營的穩定這兩者怎樣兼顧平衡，具體來講，有兩點需要考慮。

第一，完善登記制度。登記制度在人們的傳統習慣中，并不一定是在權利設定以后就會馬上去登記。因為按照中國人的習慣，不是動不動就會去登記，兩個人說好了就辦了，這有一個過程。我們可以考慮通過加強居住權公證來保障居住權的穩定性，完善登記制度。此外，公證以后還要向登記機關報備，這樣兩者就可以相互兼顧，信息互通。

第二，居住權對抗第三人的問題。現在社會上有人利用居住權來對抗善意第三人，我認為，原來居住權的設定人如涉及第三人糾紛，有責任保護居住權人的利益，同時可以進行流轉、轉讓、繼承。居住權設定后，在能保障居住權人相同的居住條件下，所有權人應該可以轉讓房子。如果居住權登記必須對抗第三人，任何人都無法辦理，我覺得存在問題。我認為應該在保障居住權人同等居住條件的情況下允許轉讓不動產，而不是簡單地以居住權對抗善意第三人。

另外，現在的居住權呈現由保障性向經營性、投資性擴展的趨勢.需要予以區分：屬于保障性居住權的，不得繼承、不得轉讓、不得抵押；屬于經營性居住權的，則可進行轉讓。比如開辦民宿，很多人把房子交給一個開辦民宿的人，在其不動產上設定了權利，然后招徠其他人入住，這就是一種經營性居住權。

03

司法實務專家經驗：居住權糾紛的實踐挑戰

江必新：有關民法居住權問題，我關注的主要問題有以下四個方面。

第一，居住權制度實施的問題。其一，居住權的內涵和外延需明確，其屬性和請求內容需界定，義務主體要清晰。其二，居住權登記制度尚不完善。有的地方例如北京還沒有開始；有的地方登記流程煩瑣，影響實施效果：有的地方在登記時存在多個部門和環節，登記系統比較煩瑣復雜，到底應由誰來負責，都需要予以明確，從提交申請材料到完成登記，需要耗費較長的時間，當事人需付出時間成本和精力成本；有些地區要求提供過多不必要的證明材料……這個問題不解決，后續都會產生很多毛病。其三，登記的信息管理與查詢不便。有的登記制度本身尚未建立起來，更談不上如何查詢。

第二，居住權合同規范和糾紛處理存在問題?？陬^合同效力認定標準不一、缺乏關鍵條款，與其他合同制度沖突，影響市場穩定。實踐中對于口頭合同的效力認定存在不同的觀點和做法。一些法院認為，根據合同形式法定原則，未采用書面形式的居住權合同不成立或無效：而另一些法院從當事人的意思自治角度出發，結合具體案件情況，由當事人實際履行行為以及是否有其他證據證明來認定合同的效力。不一致的認定標準造成司法實踐中同案不同判現象時有發生。合同內容關于起訴權的期限、租金的支付、房屋維修責任、居住權人使用的限制等關鍵條款缺乏，在合同的履行過程中容易產生爭議。在房屋先出租后設立居住權的情況下，居住權合同與其他合同的沖突問題如何決定，法律沒有作出明確規定。當房屋所有權人在設立居住權后，又將房屋出售時，新的房屋買受人是否應當承受居住權的負擔，也容易引發爭議。這些沖突的存在，影響了房地產市場交易的穩定性和安全性，需要進一步明確。

第三，居住權的權利范圍界限模糊。比如居住權人是否有權對房屋進行必要的裝修改造，是否可以將房屋部分出租以獲取收益等問題，實踐中存在不同的理解，這也導致在居住權行使過程中，居住權相應的房屋所有權人之間容易產生糾紛，影響居住權制度的實施效果。居住權相鄰關系存在需協調的問題，其不可避免地涉及相鄰關系以及其他物權的協調，比如行使居住權可能會對相鄰房屋的采光通風等造成影響。而如何平衡居住權相對方的利益，缺乏明確的法律指引。在同一房屋上同時存在居住權和抵押權等其他物權時，權利行使的先后順序和規則也有待進一步明確。

第四，居住權民事權利社會保障體系銜接不暢，對特殊群體保障不足。民法居住權制度與公租房、廉租房制度與現有保障性住房制度在功能上存在一定的重疊和互補關系，但目前二者之間的銜接機制不清晰、關系不明確。民法居住權對于特殊群體居住保障的針對性不足，該制度旨在保障民生，但在實際實施過程中對一些特殊殘疾人等保障措施的針對性和有效性還有待提高。

民法居住權制度僅有6個條文，尚有諸多問題留給司法處理。立法時，很難把所有問題考慮細致，這是可以理解的，但這些問題必須解決。解決居住權問題需要制定配套的規章規則，否則落實不了。另外，制度設計一定要考慮到其可能帶來的負面效應、風險和問題。事實上，十全十美的制度很少見。既然有利有弊，在立法的時候需要同時建立相關的制度來防止弊端的發生。在很多問題上我們立意很善，但是最終實施中會出現不少流弊。立法時需考慮制度可能帶來的風險和負面效應，進而完善相關制度、防止弊端發生、確保制度落實。只有通過制定配套法規規章、立法解釋、司法解釋等，才能有效實施居住權制度。

曹守曄：社會實踐中居住權的多樣性滿足了社會公眾多元的居住需求，承載著房地產市場制度變革——宅基地三權分置、租購同權、房屋權屬多元化的使命。廣義的居住權確實具有多重性。以北京為例，《民法典》自2021年1月1日實施之后到2024年年底，北京市法院受理的涉居住權民事一審案件349起，其中排名前三的案由第一是物權保護，包括物權確認、排除妨害等：第二是婚姻家庭繼承；第三是合同糾紛。這些糾紛集中在老年人再婚、配偶的伴侶居住領域，拆遷安置房屋的家庭協議以及離婚案件因財產不實際分割而給對方設立居住權。就全國法院而言，2021年1月1日至2024年12月31日共受理居住權糾紛2748件。2025年上半年受理居住權糾紛419件，與上年同比上升14.48%。司法實踐中常見的居住權，既有離婚糾紛案件中原配偶的居住權、作為養老保障的居住權、夫妻一方去世以后未成年人與生存配偶的居住權、遺囑居住權，司法確認的因房屋拆遷安置形成的居住權，還有出賣、信托、抵押房屋的所有權人為自己設立居住權，即實踐中居住權作為用益物權，可以滿足所有權人的多種需求。租賃合同承租人的居住權、同租人的居住權及公房租賃中的居住權等，不是我們討論的居住權。

在司法實踐中，人民法院高度重視對居住權的保護。譬如最高人民法院在《民事案件案由規定》中明確列舉了居住權合同糾紛和居住權糾紛，《關于依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》要求：“保護被執行夫妻雙方基本生存權益不受影響。要樹立生存權益高于債權的理念。對夫妻共同債務的執行涉及夫妻雙方的工資、住房等財產權益，甚至可能損害其基本生存權益的，應當保留夫妻雙方及其所扶養家屬的生活必需費用。執行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋?！痹偃纭蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用（中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》（法釋[2023]13號）第三條第一款之規定引導規范居住權合同必要條款，居住權合同內容，應包括：（1）居住權的權利主體（當事人的姓名或者名稱）、住宅位置、居住權期限等；（2）申請登記義務主體，一般為住宅所有權人；（3）住宅共有人、利害關系人，如設有抵押的，包括抵押權人、抵押期限等；（4）違約責任以及合同雙方協商約定的其他事項。《民法典》第三百六十七條規定的居住權合同還包括：居住的條件和要求、解決爭議的方法。

法律規范中居住權的含義。第一，借房居住?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規定的是狹義的居住權，是對他人的住宅以合同方式設立的他物權——用益物權，是民事主體（一般為自然人）為了居住的需要，對他人住宅享有的占有、使用的權利。即居住權為變相之用益權、使用權，其范圍寬于使用權而窄于用益權。因此，居住權不得轉讓、繼承，設立了居住權的住宅沒有特別約定也不得出租。舉重以明輕，既然可以對他人的住宅設立居住權，則對自己的住宅設立居住權更不會有法律障礙，不為法律所禁158止，除非行為人具有逃廢債務、規避執行之惡意。與保留居住權的抵押合同中抵押人抵押的是居住權以外的所有權而非全部所有權一樣，在保留居住權的買賣合同中，出賣人保留的是居住權而非所有權，其目的在于滿足自己生活居住的需要，而不同于所有權保留買賣中的擔保功能。

第二，登記設立。《民法典》第三百六十八條規定：“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立?！狈刹删幼嗟怯浽O立模式，即居住權自記載于不動產登記簿時設立，這只適用于通過法律行為如合同方式設立的居住權。對于非法律行為，如以遺囑方式設立，應自繼承開始時設立居住權，但未經登記不得對抗善意第三人：以遺贈合同形式設立，則采登記設立標準。第三人善意與否，應當從嚴把握，慎重判斷，在已經施行居住權登記的地區如上海市、石家莊市等，凡未查詢登記狀況的，都不能認定為善意；在尚未施行居住權登記的地區如北京市，凡未詢問當事人、未實際考察房屋狀況的，一般不能認定為善意。

第三，“抵押不破居住”。在居住權設立之后，又以已設居住權的該房屋設立抵押的抵押權人不是善意第三人，其抵押權不能對抗居住權。但是，在居住權設立之前，依法取得上述權利的抵押權人有可能成為善意第三人，譬如住宅先用于抵押貸款，爾后對此已經抵押給銀行的住宅設立居住權，發放貸款的銀行有可能是善意第三人。即便如此，設立在后的居住權仍然有可能對抗抵押權人，譬如居住權人無其他住所的，或者在抵押權設立之前居住權人已經實際居住、事實占有的，等等。同一房屋之上并存居住權和抵押權的，“抵押不破居住”，猶如“買賣不破租賃”一樣。由于二者分別屬于用益物權和擔保物權，故可并行不悖。當這兩種權利之實現發生沖突時，登記在先的權利具有優先效力。居住權設立在先，抵押權設立在后，則抵押權實現時，居住權當然附著在房屋之上；抵押權設立在先，居住權設立在后的，則抵押權實現時，可以滌除居住權。只是在承認居住權不影響抵押物的價值時，才應“帶居”實現抵押權。最高人民法院《關于適用民法典物權編的解釋（一）》第八條規定：“依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的權利人，依據民法典第二百三十五條至第二百三十八條的規定，請求保護其物權的，應予支持?！币苑ㄔ号袥Q方式設立，依照《民法典》第二百九十二條的規定，則自法院判決生效時設立，適用特殊變動要件。但是，法院作出的居住權判決仍然不能代替登記的公示效力，當事人仍然應當憑判決書向登記機構申請登記。無論是合同設立，還是遺囑、判決設立，盡管生效時間不同，但是都應當登記。應當登記而不登記，必然增加居住權糾紛、居住權異議之訴。

第四，物權效力?！睹穹ǖ洹肪幼嘧鳛橛靡嫖餀嗑哂形餀嘈Я?，具有較強的排他性和對抗效力。以合同方式設立的居住權，經登記始發生物權效力，未經登記，居住權理論上只產生債權效力。但在客觀條件不具備登記的情況下（譬如現在在北京地區居住權不登記），不可一概而論，應當根據民法誠實信用原則從實際出發，實事求是、公正合理，具體案件具體裁量。所有權與居住權發生沖突時，在居住權合法設立的前提下，居住權人可排除所有權人的妨害，即使居住權沒有登記，但是在因買賣合同而實際居住的情況下，實際居住人即占有人，亦可排除所有權人的妨害；同一房屋上并存的居住權與抵押權發生沖突，原則上按照登記時間先后確定權利優先順位。但是，在當事人有證據證明抵押權人有惡意的情況下，即使抵押權設立在先也不得享有優先權；在當事人愿意登記卻因走投無路、無處登記而沒有登記的情況下，可將居住權合同生效時間視為與遺囑生效時間、司法裁決生效時間一樣作為居住權設立時間，賦予其對抗第三人的效力，即第三人具有在不予登記特定時期詢問利害關系人、房屋實地考察等注意義務。

第五，登記注銷?！睹穹ǖ洹返谌倨呤畻l規定居住權消滅之注銷登記，與設立登記相呼應。

總之，《民法典》關于居住權的概念、設立、合同、主體變更、效力、消滅等的規定是明確的，實踐中居住權制度能否得到實施的關鍵，在于當地有無居住權登記規章或者細則。為落實《民法典》居住權制度，國家自然資源部起草了《居住權等登記辦法（試行）》（征求意見稿）和包含居住權登記的《中華人民共和國不動產登記法》（征求意見稿），“北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）”也在起草過程中，期待早日頒布實施[2]。

04

法學專家解讀：居住權制度法律問題研究

徐顯明：《民法典》的制定是中國立法史上的里程碑事件，標志著中國立法新方向，法典化立法將成為基本趨勢。居住權具有三重屬性：首先是自由權屬性，源于住宅自由，具有排斥公權力介入的能力，承載人身自由和尊嚴；其次是社會權利，聯合國提出人人應享有最低住房權，各國政府有義務提供住房保障；最后是民事性質的權利，作為物權中的派生權利，具有財產屬性。從這三個層面理解居住權，有助于全面認識居住權。居住權的實施對于保障人權、促進社會公平具有重要意義。

第十二屆、第十三屆全國人大終于把《民法典》制定出來了，這是中國立法史上一次具有里程碑意義的大事件?；仡櫸覀冃轮袊⒎ǖ臍v史，比如說去找幾塊“大碑”的話，“五四憲法”是第一個；1979年一次性通過7部法律是第二個；第三個就是“八二憲法”?！鞍硕椃ā敝筮M行了5次修改，喬曉陽主任與我參與了2004年的第四次修改，這次修改第一次把私有財產權納入憲法。私有財產權如果不進入憲法，物權法是很難制定的。2004年《中華人民共和國憲法》修改的時候，最重要的一個制度變化就是尊重和保障人權，所以這也是一個重大的里程碑。第四個就是《民法典》的制定，開啟了我們中國立法的新方向。法典化立法就是今后中國立法的基本趨勢和方式。

今天研討的是居住權，我從人權的角度談一下對居住權的看法。我認為居住權有三重屬性，排在第一位的就是自由權屬性，這個屬性來自住宅自由。人類發展史上，先有憲法權利，后有民事權利。當然，就古老的羅馬法而言，民事權利和憲法權利是可以切換的，憲法權利源自對羅馬法典權利的總結提煉，有了憲法以后才有后來的《拿破侖法典》?！赌闷苼龇ǖ洹泛妥钤绲娜藱嘈?，這兩者在住宅問題上是呼應的。所以住宅權最早是以自由權的方式出現，這就是大家所知道的“風可以進，雨可以進，國王不能進”。住宅權是一種自由權，自由權有排斥公權力介入的能力，承載著我們的人身自由和尊嚴。居住權現今也是隱私權的重要組成部分，但其首要的屬性是自由權，這是居住權的第一層屬性。

第二層屬性是社會權利，這就進入人權第二個階段了。聯合國已經發布了文件，提出了人人應該享有最低住房權，所以每一個人都應該有自己的住房權。聯合國推行了住房權的國際最低標準，但這個標準最終由一國政府來確定，這就賦予承認這個權利的各國政府一種特殊的義務，必須向每個人提供住房保障。所以其就變成了社會權，這就是居住權的第二層含義，滿足這個社會權的義務在政府。

第三層屬性就是我們今天討論的具有民事性質的居住權，其是物權的派生權利，被稱作用益物權，在民事法律關系上具有財產屬性。

所以從自由權、社會權和物權這三個層面上去理解居住權，對居住權的認識更為全面。

葉靜漪：居住權制度是《民法典》中的重要創新，具有自由權、社會權和民事權利三重屬性。居住權不僅是民生保障的基礎，也是社會和諧發展的前提。當前，高質量住房保障面臨城鄉不平衡、老年人住房問題等挑戰，需要政府、家庭和社會協同構建住房保障體系。居住權制度的實施需夯實法律基礎，完善登記制度，健全配套政策，將居住權與養老服務相結合。創新發展居住權制度，通過制度創新為有需要的人提供高質量住房保障，是民法與社會法攜手并進的目標。期待通過研討會深入探討，推動居住權制度的完善和發展。

第一個方面就是居住權制度和高質量住房保障。從社會保障這一角度看，住有所居既是人民幸福生活的重要基礎，也是社會和諧發展的前提。所以住房問題不僅僅是基本的民生保障，更關系到經濟社會發展和社會的穩定。中國應該說非常重視這個問題，咱們的政府也特別強調要兜底保障住房困難的群體。在這一政策的倡導下，《民法典》創設了居住權制度，將其確定為法定用益物權。目前，在實現高質量住房保障中仍然面臨著結構性、時代性和社會性的問題。結構上，城鄉間保障實際上是不平衡的，不少低收入或者困難家庭的群體，住房的可及性是不足的。我們到鄉村去做一些調研，農村的很多住房因為人口流動等各種原因，閑置時間長，都很破舊了，如何讓其發揮保障作用值得深思。鄉村共富在推進的過程中，還有住房保障、政策方面的問題，都需要很好的制度予以支持。因此，基于區域不平衡所帶來的問題需要關注。另外，從時代性來看，社會存在著老年人無房養老的情況。傳統的贍養和繼承制度難以應對離婚、再婚等情境下老年人住房問題。居住權賦予老年人對特定住房的使用權，可以靈活保障老年人晚年居所。住房保障是一個系統工程，需要政府、家庭、社會協同，政府通過公租房制度兜底，但還有一些孤寡老人、流浪者等特殊群體被遺漏的情形。怎么發揮社會組織和慈善力量，使其參與到住房保障中，構建政府主導、社會協同、家庭盡責的住房保障體系，就是擺在我們面前的實際問題。所以從理論基礎這方面講，居住權權利屬性和面臨的現實問題，需要進一步融合研究。

第二個方面就是居住權制度的實施路徑和方法問題。需要法律機制和操作層面改進的，首先是法律基礎問題。夯實法律基礎，要強化自主保障、自由權，前面談的自由居住等問題很重要。目前來看，通過遺囑和法院設立特殊保障實際上是非常重要的路徑。遺囑可保障老年配偶身后繼續居住原住房。法院在離婚或贍養糾紛當中賦予困難一方居住權.需要落實好。其次要完善登記制度，提升權力的公信力。把居住權權屬說清楚，然后才讓有關部門執行。最后要配套供給政策，健全配套政策，融通多方多元保障。將居住權與養老服務金融產品相結合，其中可做的事情很多。

第三個方面就是創新發展和居住權制度的有機結合。居住權制度的核心目標是通過制度創新為有需要的人提供高質量的住房保障，這需要研究民法和社會法怎樣能比較好地相互貫通、協同治理。

楊立新：《民法典》規定的居住權，是“好看”的，而且很“好看”，其雖然是一個相對較新的權利，但在社會生活中具有重要的意義和價值。居住權基本上是挺“好吃”的，但是“吃起來”還是比較費勁一點的，因為《民法典》對居住權規定比較簡單，缺少具體的操作方法。如果《民法典》對居住權規定了具體規則和操作辦法，這個居住權就可以很“好吃”，能夠“吃”出味道來，成為既實用又管用的用益物權。

我國規定居住權到現在也才5年。而國外的居住權，自羅馬法以來，在不動產物權的用益物權體系中，特別是建筑物的用益物權中，已經有了上千年的歷史。國外上千年積累的居住權經驗，我們借鑒過來才5年、實施4年，就從時間上看，也不可能一下子就能夠做到盡善盡美，沒有經過一段時間的實踐積累，無法做到這一點。因此，我們應當在實踐中積累經驗，加強理論研究，逐漸完善居住權的立法和司法解釋，就能夠使其充分發揮重要的社會調整作用，更好地應用起來。

《民法典》規定居住權是十分必要的。只有在建筑物上也設立用益物權，才能建立完整的不動產用民法典益物權體系。打破用益物權局限于土地的傳統，對不動產設立了用益物權，能夠充分發揮建筑物的作用。只是我們現在應用得還不夠廣泛，發揮的作用還不夠，可以在深入調查研究之后，先制定具有可操作性的登記法規規章和司法解釋，將居住權的具體規則完善起來，就能夠發揮居住權的法律調整作用，廣泛應用起來。

我就居住權的取得方面重點說明三個問題。

第一個問題是取得居住權的方式。《民法典》規定居住權的取得方式：一是合同取得：二是遺囑取得。對于兩種取得方式，我們現在強調的是合同取得，也就是依據法律行為取得，雙方當事人訂立合同，合同生效之后，居住權人經過登記就取得居住權。但是，居住權的遺囑取得方式必須予以重視。房產所有權人通過設立遺囑，為他人設定居住權，在遺囑人死亡、遺囑生效后，遺囑指定的受讓人就可以經過物權登記取得居住權，占有、使用設定居住權的房屋。該受讓人在遺囑指定的期限內自主使用，直至期限屆滿再將房屋返還給權利人，即遺囑人的法定繼承人或者遺囑繼承人作為財產所有權人，收回占有權和使用權，得以享有全部的所有權。對于居住權的這種取得方式，應依照法律規定認定遺囑的效力，確定遺囑生效的法律后果，保障遺囑指定的居住權人取得居住的權利。遺囑是單方法律行為，跟雙方當事人實施的法律行為是有區別的。對此，實踐操作還是缺少具體的方法，應當積累經驗，保護好遺囑人的權利，保護好遺囑取得居住權的權利人的權利。

第二個問題是居住權的物權登記問題。對于這個問題，《民法典》規定得十分清楚，只有經過登記才能取得居住權。目前，有些地方，例如北京，物權登記機構不給居住權進行物權登記。而未登記的居住權，其性質只能是債權而非用益物權，缺乏物權的對抗效力。即使通過遺囑設定的居住權，在遺囑人死亡后，居住權人占有、使用居住權的標的物即房屋，所有權人也就是遺囑人的繼承人繼承了房屋的所有權，當然就可以主張居住權人退回房屋，自己行使占有、使用的權利，禁止“居住權”人繼續占有、使用，因為其并未取得物權，只是取得債權而已，而債權不具有對抗物權人的效力。

因此，完善居住權的登記制度是必要的，只有經過登記的居住權才是物權，否則就是債權。要確保居住權的物權屬性和對抗效力，就必須進行物權登記。北京市有關部門應當想辦法，盡早讓《民法典》關于居住權登記的規定真正落地。《民法典》都規定居住權要登記，為什么北京市就不給登記呢？原來北京市有關部門有自己好多獨特的做法，居民買房應該買到兩權.建設用地使用權和房屋所有權：要發兩證，即土地使用權證和房產所有權證。很長時間里，北京市有關部門就登記一個證——房產登記證，沒有頒發建設用地使用權證，這是不對的。土地使用權才是真正的不動產物權，建筑物雖然也是不動產，但是遠不及土地的價值重大，有恒產者有恒心，其中使人有恒心的是土地，土地才是真正的恒產。

第三個問題是居住權可不可以適用善意取得。有些學者主張居住權可以善意取得。我認為，對這個問題需要謹慎對待。居住權是用益物權。是不是用益物權都能適用善意取得呢？我認為，建設土地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權都不行，這些用益物權都不能適用善意取得制度，因為這幾種用益物權都有嚴格的登記制度和取得制度。其中只有地役權可以善意取得，善意使用他人的土地排水、取水等，土地使用權人未提出異議，經過一定的時間可以善意取得地役權，盡管供役地人和需役地人可能沒有簽訂合同、沒有進行物權登記，也會因善意取得而取得地役權。

但是，居住權的性質決定其不能善意取得，即使善意人使用他人的房屋，因其為無償使用，不符合善意取得的構成要件要求，怎么能取得居住權呢？當然，沒有經過物權登記，也不能取得居住權。如果一方使用另一方所有的房屋，雙方沒有異議，并交付了房款或者租金，則構成買賣合同或者租賃合同，不會發生善意取得居住權的情況。因此，我不認為通過善意取得能取得居住權。

總的來說，我國居住權制度的完善，還需要時間和實踐的積累，建立完善的具體規則體系，確定取得居住權的具體方法，并且有物權登記制度作為保障，才能夠確保居住權在法律體系中的地位，保證正確實施和發揮法律調整作用。

金錦萍：《民法典》確立居住權制度體現了以人為本的立法精神，具有民事和社會權利的雙重屬性。要發揮其功能，需司法實踐和配套制度協同推進。居住權若作為純粹的民事權利，是所有權人對自己權利的限制和處分，但這種處分受其他限制，如債的保全制度。若為特定群體設立居住權，《民法典》難以完全確保，需系統考慮政府提供的公共服務和社會保障。目前，作為民事權利的居住權存在界定不明確、登記配套制度不完善等問題，而作為社會權利的居住權則必然涉及個人所有權與國家保障制度的協調。故建議出臺相關實施條例，明確居住權的條件和范圍，以及通過司法解釋確定權利屬性。必須盡快完善不動產登記制度，以適應《民法典》相關規定，確保不動產權利的完整性。居住權制度的實施揭示了私權、社會權和公權之間的沖突和張力，預示著未來工作的重要性和復雜性。目前來看，《民法典》是按照民事權利來規定居住權的，這就相當于所有權人對自己權利的一種限制，也是對其權利的處分。居住權通過登記制度來確保權利得以實施，需解決下面幾個問題。

一是居住權的性質。居住權如果是純粹的民事權利，權利設立的時候就意味著對財產的處分，應該適用債的保全制度。而且若該不動產上已經設立他物權，則居住權的設立并不當然居有優先性。但若居住權具有社會保障性質，以社會權的視角思考，居住權在設立時如果與其他權利沖突，其處理規則應該不一樣。如居住權具有社會保障性，應受特殊保護，能夠對抗其他民事權利人。但是此時對于居住權人的資格、居住權人與不動產權利人之間的關系應該有明確規定。具有純粹民事權利屬性的居住權，應適用民法債的保全調整，無法對抗其他的債權人。把居住權這兩種性質梳理清楚，就能夠解決現在銀行所面臨的大量設有居住權的房子被強制執行卻無法執行到位的難題。

二是居住權地方制度探索。各地相關規定都不太一樣，比如北京居住權登記制度就有點保守。居住權制度要落地的話，需要系統性設置不動產登記制度。要把所有跟物權性質相關的，包括將權利變動的形式等內容都放在不動產登記條例中?！睹穹ǖ洹返南嚓P規定都沒法落地意味著什么？意味著我們享有的不動產權利是不完整的。居住權制度的實施把私權和社會權之間，包括公權之間的沖突張力給揭示出來，也預示著我們以后要做的工作會更多。

三是促進居住權實施。對于最高人民法院來講，制定司法解釋把居住權的權利屬性確定清楚可能會有一定的挑戰性。關于登記方面，居住權成為他物權，登記是一個非常重要的要件。但是不登記是不是意味著沒有居住權，還是居住權存在但缺乏對他人的對抗性，目前我國居住權登記配套制度立法還沒能跟上。此外，如涉及合同、遺囑之外的其他書面形式設立居住權，比如法院作出的離婚判決，能否與合同和遺囑一樣產生同等效力，可能還要進一步厘清。

肖寶興：居住權制度體現了黨為人民服務的宗旨，具有重要的制度價值。首先，生存保障優先原則確保基本居住需求，體現人文關懷；其次，物權法定公示原則通過登記公示確保交易安全；最后，限制流通原則避免居住權成為投機工具，維護其保障性功能。但實踐中存在沖突癥結，如登記實名與權利順位困境。現行制度也存在結構性矛盾，包括登記公示效力虛化、物權競合規則缺位等。為完善立法，建議確立登記為唯一的對抗要件，明確權利順位規則，推進登記制度一體化。具體措施包括設定補辦登記緩沖期，以時間先后定優先順序，允許當事人協議變更權利順位，統一申請材料審查標準，建立登記錯誤的補償賠償基金。通過明確對抗效力、厘清權利順位、構建統一登記系統，居住權從“紙面權利”轉化為生活保障，維護不動產市場秩序。就居住權制度實施，有以下幾點思考。

第一，立法原則與制度價值。第一是生存保障優先原則，居住權益以保障基本居住需要為宗旨，賦予特定離婚的配偶、孤寡老人等居住權，體現了物權法的人文關懷。第二是物權公示原則，居住權作為用益物權，其設立變更消滅需嚴格遵循登記生效主義，以登記公示確保交易安全。第三是限制流通原則，居住權禁止轉讓、繼承，避免權利淪為投機工具，以維護其社會保障性功能本質。

第二，登記實名與權利順位困境。現行制度存在著結構性矛盾，登記公示效力虛化對抗權力的立法真空?！睹穹ǖ洹凡⑽疵鞔_未經登記的居住權能否抵抗第三人，導致司法實踐進退兩難。上海有一個案例，當事人口頭設立的居住權，未登記而被善意買受擊破。假如承認事實的居住權具有對抗他人效力，那就違背了民法物權公示原則。若完全否定事實的居住權，又背離權利設立為保障生存的初衷。如居住權與抵押權并存時，《民法典》未規定權利的順位，有可能引發價值沖突。如果居住權優先于抵押權，將削弱不動產的擔保功能，加劇金融風險。如果抵押權優先于居住權，居住權的保障目的就落空。

第三，登記程序的失范。各地相關登記程序碎片化操作侵蝕了居住權制度的公信力。居住權登記未全面納入不動產的統一登記系統，導致當事人購房交易受損。如在立法上完善居住權登記制度，第一，要確立登記為唯一的對抗要件，未經登記不得對抗善意第三人。對遺囑設立居住權等特殊的情形，我們要設定補辦登記緩沖期，如在繼承開始后60日或者90日的期間內，權利人事實居住即可對抗非善意第三人。第二，要明確權力順位規則，建議以時間先后定優先順序，已登記的居住權優先于后設立的抵押權。當然也可以通過另外的約定，允許當事人經協議變更權利順位，如抵押權人書面同意的可以劣后于居住權。第三，建議推進登記制度的一體化，制定居住權登記實施細則，統一申請材料審查標準，積極推動流程實現，同時要打通信息壁壘，將居住權登記全面嵌入不動產統一登記平臺，實行電子標注制度。同時我們要建立登記錯誤的補償賠償基金，強化公信力救濟，參照《不動產登記暫行條例》第二十九條之規定協調生存利益與交易效率的衡平。唯有明確對抗效力，厘清權利順位，構建統一登記系統，方能使居住權從“紙面權利”轉化為生活保障，維護不動產的市場秩序。居住權制度實施當務之急是出臺配套規則，以登記規則讓《民法典》第三百六十六條規定真正扎根中國大地。

05

社會新聞專家觀察：居住權在社會生活中的現實投射與應對

黃俊飛：《民法典》規定較粗，實施中存在通過居住權對抗其他不動產權利或規避現行法律法規等風險。一是誠信風險。房屋所有權轉移，所有權人與居住權人之間可能存在利益沖突，發生糾紛或矛盾的風險將大為增加。此外，不排除當事人騙取繼承、贍養（撫養）等相應權利的風險。二是投資投機及規避債務等風險?！睹穹ǖ洹窙]有完全禁止居住權的投資功能，其關于居住權無償設立的但書條款，有可能成為投資者或避債者加以利用的手段，可能會被利用經營開發來炒作房地產，并導致有關政策規定落空。三是規避政策限制等風險。如在保障性住房上設立永久居住權，規避保障資質審查政策；在住宅上為多人設立居住權，規避“群租”房限制政策；違法在非住宅用地上設立居住權等。

以上風險需要在居住權登記規范的頂層設計中加以綜合考慮。一是加快制定居住權登記操作規范和實施辦法，在正在起草的“不動產登記法”中設居住權登記專門細化條款。二是加強與有關職能部門的溝通協作。如在政策保障性住房上設立居住權，因涉及資質審核問題，有必要與住建部門聯合研究出臺相關規定：涉及不動產查封與居住權登記的事項，則應與司法部門進行充分溝通、銜接。同時，還要防止居住權與其他社會福利政策簡單捆綁。三是居住權首次登記宜以共同申請為原則，以單方申請為例外?；诜尚袨椴粍赢a物權變動登記程序的啟動，依據當事人的申請，以共同申請為原則，以單方申請為例外。設立居住權的登記申請也宜堅持這一原則。四是堅持“合理審慎審查”原則。居住權登記機構應堅持履行“合理審慎審查”法定職責。按當前的法律要求和司法判例，登記機構應以承擔相應法定審查職責為主，對居住權設立目的和居住權人的類型等不宜干涉。

在法律制度框架方面，有關部門在登記規則和實施推進方面做了一些工作，關鍵是把居住權納入不動產登記體系。在2024年修訂《不動產登記暫行條例實施細則》的時候，專門把居住權作為不動產登記八大類型之一，要求各地登記機構開展登記。主體方面要求居住權人必須為自然人。另外禁止重復設立同一不動產登記，在同一時間段內僅能設立一個居住權。在操作規范方面也做了一些規定，比如登記類型，明確了居住權登記分為首次登記、變更登記、注銷登記三類業務。在系統建設方面，要求各地的不動產登記機構在不動產系統中增設了居住權。在風險防控方面，抵押房屋設立居住權需經抵押權人書面同意，但依法律文書設立的除外。辦理轉移抵押登記需要受讓方向抵押權人告知居住權登記存在的情況。

在政策落地方面，上海走在前面。上海在《民法典》頒布的第4天就專門制定了相關政策。在這一方面北京比較晚，2024年10月《北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）》雖公布，但現在還沒有正式頒布施行。

06

研討總結

曹守曄：習近平總書記“5·29”重要講話主題是切實實施《民法典》，當然包括民法物權之一的居住權。其主要內容是：加強《民法典》宣傳教育，加強立法方面法律法規配套、清理司法解釋，加強執法司法普法和制度理論研究等。天下之事不難于立法，而難于法之必行。因此，回顧習近平總書記“5·29”重要講話和《民法典》頒布以來五年的歷程，我們務必要對癥下藥，找出民法居住權制度在有的地方不能夠落地的具體原因，采取得力措施，排除困難，切實實施《民法典》。建議：一是“不動產登記法”出臺以前，以行政法規規章或地方法規規章的形式，比如在《不動產登記暫行條例》及其細則中規定，或者出臺房屋居住權登記條例或規定，對《民法典》未盡登記事項加以補充細化，盡快將民法居住權納入登記范圍，明確居住權登記的具體事項：二是盡快制定居住權合同示范文本，行政主管部門制定官方文本、房地產領域行業制定行業文本和專家學者的學者文本，以供當事人參照；三是行政主管部門可對各地的不動產登記機構是否按照要求在不動產系統中增設了居住權，進行一次全國范圍的檢查，對于至今不予登記的地區限期落實民法居住權登記制度。

吳高盛：居住權的法律框架雖然簡潔，卻能夠有效地構建房屋所有權人與居住權人之間的合同紐帶，增加物權權利類型，為人民群眾特別是弱勢群體提供更多的選擇。從最初的父母子女之間的應用，到如今涵蓋配偶關系及養老機構、金融機構等廣泛場景，居住權展現了其適應社會發展需求的靈活性。

第一，跟誰登記、誰有權登記？對居住權制度，在實施方面突出的問題是由于缺失登記程序辦法而導致一些地方登記無門，居住權制度無法落地?！睹穹ǖ洹芬幎ň幼嘁怯?，登記才生效，到哪登記？到房管部門還是到不動產登記機構？《不動產登記暫行條例》里沒有規定居住權內容，所以上海等地出臺了本地區居住權登記的規定，明確了房屋管理機關怎么登記，只要合同是真實的有效的，登記就可以了。

第二，居住權合同要不要公證？我認為不需要公證：一是所有權人和居住權人之間的居住權是無償設立的，“有約定的除外”；二是《民法典》沒有規定居住權合同需要公證。因為居住權合同的主體雙方當事人大都有一定的關系，如親屬關系、姻親關系、離異關系、朋友關系、摯愛關系，總是有各種關系在里面的，沒有必要公證，只要雙方當事人意思一致，不動產登記機構就可以辦理登記。怎么辦理登記，具體的程序如何，形式審查的范圍等，要有一個規定?，F在為什么有的地方不動產登記機構不愿意登記，就是因為缺乏登記細則、登記程序，如果登記完成，一旦當事人出現糾紛，登記機構就可能變成被告。所以登記不必公證，也能減輕當事人負擔。當然，如果當事人自愿做公證也是可以的。

第三，居住權合同包括什么內容？居住權合同讓公證機關審查，還是讓不動產登記機構審查？只要房屋所有人、居住權人進行審查，雙方商量一致簽訂合同，到不動產登記機構辦理登記即可。此外，居住權合同規定了期限，期限可長可短，一旦合同期限內當事人不在了，居住權自然消滅。居住權設立以后，房屋能不能買賣，能不能出租，能不能繼承？現在《民法典》規定了居住權不得轉讓，不得繼承，有約定的除外。房屋等不動產權屬登記是一個確權問題，但居住權不需要確權。在所有人所有權明確的前提下，誰來住這個房子，雙方商量好了，條件符合了，就可以登記。

總之，《民法典》規定的居住權，不需要登記機構確權，不需要實質審查，不需要前置性的公證。期望通過持續的理論研討、法律實踐和制度完善，能夠推進居住權制度的落地實施，從而為老年人以及特定人等提供更加堅實可靠的居住保障。

*曹守曄，男，河南財經政法大學特聘教授、博士生導師；喬曉陽，男，第十二屆全國人民代表大會法律委員會主任委員；江必新，男，第十三屆全國人大憲法和法律委員會副主任委員，湖南大學特聘教授、博士生導師；李連寧，男，第十二屆全國人民代表大會法律委員會副主任委員；徐顯明，男，第十三屆全國人大監察和司法委員會副主任委員，教育部高等學校法學類專業教學指導委員會主任委員；葉靜漪，女，北京大學教授、博士生導師；楊立新，男，中國人民大學和天津大學教授、博士生導師；金錦萍，女，北京大學法學院副教授，法學博士；肖寶興，男，中國政法大學教授，法學博士；吳高盛，男，中國行為法學會黨總支副書記，全國人大常委會法工委立法規劃室原主任；黃俊飛，男，自然資源部《中國自然資源報》首席記者，《中國不動產》首席編輯。

[1]2020年11月27日，《上海市不動產登記若干規定》在《民法典》實施前頒布，其中第三條根據《民法典》的規定將居住權增列登記范圍之內。《不動產登記暫行條例》（2024年修訂）尚未明確規定居住權，雖然可以將其第五條中“法律規定需要登記的其他不動產權利”理論上解讀為包含居住權，但《不動產登記暫行條例實施細則》并未規定居住權的登記事項。

[2]編者注：在本次研討會之后，北京市政府于2025年7月1日召開常務會議，研究推進“住有所居”有關工作等事項。

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責任編輯 | 王睿

審核人員 | 張文碩

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