中海峯境叁號(hào)院：洞察和引領(lǐng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)三大趨勢(shì)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)步入深度調(diào)整與品質(zhì)迭代的關(guān)鍵周期，鄭州作為中原城市群核心引擎，正經(jīng)歷著需求重構(gòu)、產(chǎn)品革新與城市能級(jí)躍升的多重變革。一方面，購房需求加速向主城核心區(qū)集聚，優(yōu)質(zhì)地段與高階產(chǎn)品的價(jià)值韌性愈發(fā)凸顯；另一方面，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)從單一物理屬性轉(zhuǎn)向安全、舒適、綠色、智慧的全維度體系，而城市更新則成為破解存量時(shí)代發(fā)展瓶頸、重塑城市活力的核心路徑。

今年以來，鄭州市主城區(qū)不斷涌現(xiàn)出四代宅品質(zhì)標(biāo)桿作品，贏得市場(chǎng)的高度認(rèn)可，代表性項(xiàng)目——中海峯境叁號(hào)院，以央企擔(dān)當(dāng)錨定市場(chǎng)趨勢(shì)，立足金水主城稀貴土地，融合“好房子”產(chǎn)品基因、“四代宅”2.0迭代理念的城市更新實(shí)踐，以前瞻性視野引領(lǐng)行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)速”向“品質(zhì)深耕”的價(jià)值躍遷，書寫中原人居高質(zhì)量發(fā)展的新篇章，榮獲2025人居夢(mèng)想“好房子”。

圖：獲獎(jiǎng)證書

“好房子”項(xiàng)目持續(xù)暢銷，豪宅市場(chǎng)逆勢(shì)突圍

需求回歸主城，地段是“好房子”暢銷的首要因素

伴隨鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，需求向主城回歸的趨勢(shì)持續(xù)加強(qiáng)，主城核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)熱銷。從近一年各環(huán)線銷售結(jié)構(gòu)變化來看，三環(huán)以內(nèi)銷售占比提升明顯，尤其是今年3月以來的平均占比達(dá)到39.8%，達(dá)到多年來最高水平。與此同時(shí)，鄭州二環(huán)至三環(huán)內(nèi)住宅有效庫存去化周期約為15個(gè)月，在各環(huán)線區(qū)域的去化周期最短，購房需求仍在繼續(xù)向核心區(qū)轉(zhuǎn)移。

圖：鄭州市各環(huán)線銷售占比月度走勢(shì)

中海峯境叁號(hào)院位于金水主城三環(huán)內(nèi)，周邊聚集了鄭州諸多老牌高端豪宅項(xiàng)目。地塊2公里范圍內(nèi)擁有城市頂級(jí)教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、人文等成熟配套資源，自推出便被高度關(guān)注，土拍更是吸引了8家房企爭(zhēng)搶，地塊稀缺價(jià)值得到市場(chǎng)高度認(rèn)可。

圖：中海峯境叁號(hào)院區(qū)位配套

豪宅級(jí)“好房子”需求韌性強(qiáng)，保值能力突出

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)觀察，項(xiàng)目套均總價(jià)達(dá)到所在城市平均套均總價(jià)3倍以上的能夠進(jìn)入該城市豪宅行列，鄭州豪宅門檻約為400萬元。2020年以來，剔除非市場(chǎng)化交易因素后，總價(jià)400萬以上產(chǎn)品成交均價(jià)保持上升趨勢(shì)，成交套數(shù)占比也處于高位波動(dòng)狀態(tài)，反映出豪宅市場(chǎng)具備更強(qiáng)的需求支撐。

圖：鄭州市總價(jià)400萬以上豪宅產(chǎn)品成交走勢(shì)

從二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來看，鄭州總價(jià)400萬元以上的二手房成交均價(jià)相較于二手房均價(jià)的溢價(jià)率呈持續(xù)上升趨勢(shì)，2020-2025年由50.7%逐年上升至106.4%，在市場(chǎng)下行背景下，近五年400萬以上的二手房?jī)r(jià)格降幅低于全市水平12個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)出更強(qiáng)的資產(chǎn)保值屬性。

圖：鄭州總價(jià)400萬以上二手房豪宅相對(duì)整體均價(jià)的溢價(jià)走勢(shì)

老三環(huán)唯一“四代宅”豪宅項(xiàng)目，中海“好房子”系統(tǒng)全維升級(jí)中原人居體驗(yàn)

中海地產(chǎn)作為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌，積極響應(yīng)國家“好房子”建設(shè)號(hào)召，通過百萬住戶的海量需求調(diào)研，深度掌握居民對(duì)“好房子”的期待，自研并推出中海好房子Living OS產(chǎn)品體系，以技術(shù)和需求雙輪驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建可以迭代生長(zhǎng)的智居空間操作系統(tǒng)，為客戶提供安全、舒適、綠色、智慧的生活體驗(yàn)。

圖：中海好房子Living OS價(jià)值體系

中海峯境叁號(hào)院是中海好房子Living OS體系首個(gè)落地中原的標(biāo)桿，項(xiàng)目圍繞安全、舒適、綠色、智慧四個(gè)維度，致力于打造中原首個(gè)好房子豪宅。項(xiàng)目?jī)H約400余套，總價(jià)門檻超過400萬，定位極致純粹的高端改善社區(qū)，也是老三環(huán)范圍內(nèi)唯一一個(gè)“四代宅”豪宅項(xiàng)目。

圖：中海峯境叁號(hào)院鳥瞰圖

圖：中海峯境叁號(hào)院洋房效果圖

“四代宅”進(jìn)化迭代，從卷得房率走向以人居為本

2024年鄭州少數(shù)準(zhǔn)“四代宅”項(xiàng)目入市，年末《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》出臺(tái)，開啟鄭州“四代宅”1.0時(shí)代。2025年以來，“四代宅”快速成為鄭州市場(chǎng)新房供應(yīng)主流，但產(chǎn)品更多聚焦高得房率、高贈(zèng)送。中海峯境叁號(hào)院跳出得房率內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)，深入考察成都、西安等地的“四代宅”產(chǎn)品，針對(duì)采光、隱私、安全等問題進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，消除1.0版“四代宅”產(chǎn)品的缺點(diǎn)和不足。

采光上采用“單面采光客廳不設(shè)露臺(tái)”布局、約3米進(jìn)深露臺(tái)及下切斜沿造型，規(guī)避光線遮擋與采光失衡。

圖：中海峯境叁號(hào)院采光遮擋規(guī)避措施

隱私上通過上下層1米挑板、相鄰戶型實(shí)體遮板 + 隱私墻體及露臺(tái)北側(cè)磨砂膜玻璃，構(gòu)建雙重防護(hù)。

圖：中海峯境叁號(hào)院上下層隱私規(guī)避措施

安全上以錯(cuò)層露臺(tái)極寬間距與客廳不設(shè)露臺(tái)設(shè)計(jì)，規(guī)避室外翻墻風(fēng)險(xiǎn)。

圖：中海峯境叁號(hào)院錯(cuò)層露臺(tái)安全防護(hù)措施

除此之外，中海峯境叁號(hào)院還專注于創(chuàng)新性拓展“四代宅”的室內(nèi)生活場(chǎng)景，戶均雙浮島露臺(tái)設(shè)計(jì)可區(qū)分多元場(chǎng)景避免功能攪合，且與全景艙光廳、酒店式套房貫通，解決空間割裂問題；173-249㎡戶型的六重收納覆蓋核心生活空間，以專屬布局提利用率、避雜亂并兼顧靈活適配，一站式破解家庭收納痛點(diǎn)。

圖：中海峯境叁號(hào)院雙浮島露臺(tái)設(shè)計(jì)

圖：中海峯境叁號(hào)院戶型鑒賞

城市更新熱潮初起，文化引領(lǐng)煥新城市活力

城市更新是城市進(jìn)入高水平城市化率后的必然選擇，7月中央城市工作會(huì)議要求“以推進(jìn)城市更新為重要抓手，......走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子”，城市更新的重要性和迫切性更加凸顯。

鄭州城鎮(zhèn)化率已達(dá)到81%，接近發(fā)達(dá)國家水平，城市更新將逐步進(jìn)入快車道。鄭州自2022年全面啟動(dòng)城市更新行動(dòng)以來，出臺(tái)了《鄭州市城市更新條例》《鄭州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2023—2035 年）》等系列舉措，城市更新項(xiàng)目庫已入庫項(xiàng)目約400個(gè)。

圖：鄭州市城市更新規(guī)劃結(jié)構(gòu)示意圖

城市更新的本質(zhì)是以高質(zhì)量發(fā)展為導(dǎo)向，打造宜居、韌性、智慧城市，關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)變開發(fā)方式，摒棄“大拆大建”和高密度建設(shè)的傳統(tǒng)城改模式。中海歷經(jīng) 40 余年積淀，擁有全產(chǎn)業(yè)鏈、多元統(tǒng)籌、全域煥新的體系化城市更新能力。在項(xiàng)目實(shí)施中，中海堅(jiān)持：城市更新不僅是城市空間的改造，更是文化的傳承與活力的重塑，注重延續(xù)城市歷史文脈，留住城市記憶。

中海峯境叁號(hào)院，作為司法警官學(xué)院的更新地塊，2.5的超低容積率是金水主城15年罕見的低密規(guī)劃，為高水平實(shí)施城市更新樹立了鄭州標(biāo)桿。中海在峯境叁號(hào)院上以“世界形，東方意”的設(shè)計(jì)理念，將東方文化與現(xiàn)代風(fēng)格巧妙融合。從寓意生命之樹的主大門及龍鱗卷形態(tài)墻體，到月季屏風(fēng)、靈鎖紋地板拼花，再到“嵩陽書院” 式禮序高定會(huì)所與還原嵩山 72 峰的下沉庭院造景······。目之所及，皆是東方美學(xué)與文化的凝練。

圖：中海峯境叁號(hào)院主大門實(shí)拍圖

圖：中海峯境叁號(hào)院下沉庭院實(shí)拍圖

圖：中海峯境叁號(hào)院會(huì)所實(shí)拍圖

圖：中海峯境叁號(hào)院下沉庭院實(shí)拍圖

中海深耕鄭州11年，投資15個(gè)項(xiàng)目，交付超2萬戶，每一個(gè)項(xiàng)目深藏中海與城市的共生和客戶的共鳴。中海峯境叁號(hào)院作為中海時(shí)隔10年重回金水主城的集大成之作，不僅是中海地產(chǎn)中原公司的自我突破與革新，也是對(duì)鄭州“好房子”建設(shè)的引領(lǐng)和推動(dòng)。

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