四代房比老房子還便宜，房?jī)r(jià)跳水背后的真相

咱先掰扯個(gè)扎心的事兒：現(xiàn)在新出的 “四代房子”，100 平的房實(shí)際能用到 110 平，得房率能超 100%；可反觀十年前買的老房子，100 平里 30 平都是公攤，實(shí)際住起來(lái)跟 70 平?jīng)]差。更讓人懵的是，這四代房的單價(jià)還比老房子低 —— 武漢硚口的愷德云麓，得房率最高能到 102%，均價(jià)才 15500 元 /㎡，而周邊 2000 年左右的老小區(qū)，公攤 25% 往上，單價(jià)反倒要 17000 元 /㎡。

這么一算賬就嚇人了：老房子實(shí)際使用面積單價(jià)得 2.4 萬(wàn) /㎡，四代房才 1.5 萬(wàn) /㎡，相當(dāng)于實(shí)打?qū)嵉私某伞Ｗ罱笈_(tái)全是問(wèn)的：“房?jī)r(jià)真崩了？我家房子是不是成廢紙了？” 今天咱不繞彎子，把這事說(shuō)透。

先搞懂這 “四代房” 到底是啥。跟以前的房子比，它最大的貓膩在 “送面積” 上。去年 6 月浙江開(kāi)始實(shí)行計(jì)容新規(guī)，飄窗只要層高低于 2.2 米就不算面積，陽(yáng)臺(tái)計(jì)半面積的比例從 7% 提到 9%。到了溫州、義烏更夸張，空中花園只要不超過(guò)套內(nèi)面積 20%，直接全不算面積；廣州更狠，30% 的陽(yáng)臺(tái)都能算半面積，搞得有的樓盤(pán) 110 平能變出 150 平的使用面積，得房率飆到 140%。說(shuō)白了，以前開(kāi)發(fā)商 “偷面積” 怕被罰，現(xiàn)在政策睜一只眼閉一只眼，這才造出了這批 “實(shí)誠(chéng)房子”。

那為啥好房子還賣得更便宜？根子藏在三個(gè)地方。

第一是政策給的 “機(jī)會(huì)”。以前公攤算得死，走廊、設(shè)備平臺(tái)全得掏錢買，開(kāi)發(fā)商靠這個(gè)賺得盆滿缽滿。現(xiàn)在新規(guī)把這些 “隱性成本” 砍了，比如寬度小于 1.1 米的檐廊直接不算面積，140 平以上的大戶型，設(shè)備平臺(tái)還能多送 2 平。成本降了，開(kāi)發(fā)商才有空間降價(jià)。

第二是開(kāi)發(fā)商快 “扛不住” 了。這兩年房企日子太難過(guò)，2023 年債券違約就超千億，恒大、融創(chuàng)這些巨頭都在降價(jià)回款求生。加上三四線城市庫(kù)存消化周期超 20 個(gè)月，有的新盤(pán)直降 30% 都賣不動(dòng)。我認(rèn)識(shí)個(gè)武漢開(kāi)發(fā)商，去年拿的地，本來(lái)想賣 2 萬(wàn) /㎡，結(jié)果周邊競(jìng)品全降到 1.5 萬(wàn)，他只能跟著降，不然房子砸手里更虧。

第三是買房的人變精了。2023 年青年失業(yè)率都到 21.3% 了，大家收入不穩(wěn)定，誰(shuí)還敢亂花錢？加上 “買漲不買跌” 的心理，60% 的人都在推遲買房計(jì)劃。開(kāi)發(fā)商沒(méi)辦法，只能靠 “高得房率 + 低單價(jià)” 吸引眼球，本質(zhì)就是 “以價(jià)換量”。

但這波 “降價(jià)潮” 可不是好事，多少家庭資產(chǎn)正在縮水。北京的李建最有發(fā)言權(quán)，他 2015 年買的核心區(qū)老房子，2022 年峰值時(shí)能賣 620 萬(wàn)，今年 420 萬(wàn)就出手了，兩年跌了 200 萬(wàn)，比他十年工資還多。更慘的是河北燕郊的王涵，2019 年花 1.9 萬(wàn) /㎡買的二手房，今年 9000 元就賣了，三套房子虧了上百萬(wàn)，現(xiàn)在只能住在燕郊的自住房里還債。

最可怕的是 “分化”—— 不是所有房子都在跌。前灘的海悅?cè)A庭，46 平的小戶型單價(jià) 15.4 萬(wàn)，而 86 平的才 10.3 萬(wàn)；核心區(qū)的老房子雖然跌，但比郊區(qū)的抗跌多了，比如上海內(nèi)環(huán)老破小還能保持 200 萬(wàn)溢價(jià)，而郊區(qū)的老房子單價(jià)都跌破 8000 了。說(shuō)白了，跌的都是那些 “虛高” 的、居住體驗(yàn)差的房子，而地段好、得房率高的房子，反而相對(duì)穩(wěn)。

聊到這兒，我得說(shuō)句實(shí)在話：這不是 “泡沫刺破”，而是房地產(chǎn)在 “擠水分”。

以前咱們買房子，買的是 “金融屬性”—— 公攤是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，學(xué)區(qū)是政策的溢價(jià)，地段是炒房客的籌碼。現(xiàn)在新規(guī)逼著房子回歸 “居住屬性”，得房率高了、戶型好了，才是真的值。那些喊著 “資產(chǎn)縮水” 的人，大多是把房子當(dāng)股票炒的投資者。像李建那樣 2015 年低價(jià)買入的，就算跌了還是賺了 180 萬(wàn)；但 2019 年高位接盤(pán)的王涵，就只能認(rèn)栽。

還有人擔(dān)心 “四代房是不是陷阱”，比如送的面積會(huì)不會(huì)沒(méi)產(chǎn)權(quán)？目前看只要符合新規(guī)，像廣州、溫州那些不計(jì)容的空中花園，雖然不算產(chǎn)權(quán)面積，但使用權(quán)是你的，只是物業(yè)費(fèi)可能按建筑面積收，這點(diǎn)得留意。但比起以前花幾十萬(wàn)買公攤，還是劃算多了。

說(shuō)到底，這波樓市變化給所有人上了一課：房子從來(lái)不是 “穩(wěn)賺不賠” 的買賣。以前開(kāi)發(fā)商靠公攤 “割韭菜”，炒房客靠漲價(jià) “薅羊毛”，現(xiàn)在市場(chǎng)清醒了，只有真正適合居住的房子，才值得花錢。那些還抱著 “買房暴富” 幻想的人，該醒醒了；而手里握著老破小的家庭，也別太焦慮 —— 核心區(qū)的房子有配套撐著，只要居住體驗(yàn)?zāi)芨纳疲瓦€有價(jià)值。

未來(lái)的樓市，不會(huì)是 “全面暴跌”，更可能是 “好房漲價(jià)、差房貶值”。你家的房子是賺了還是虧了？評(píng)論區(qū)聊聊，咱下期接著扒那些房產(chǎn)里的 “隱形套路”。