市中心價值重塑！合肥大東門更新蝶變~

編者按：

近年來，國家城市更新戰略明確要求"從規模擴張轉向品質提升，從增量開發轉向存量提質"。合肥市積極響應，出臺《合肥市城市更新專項規劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標，推動城市發展方式轉型。

在此背景下，合肥樓市平臺推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關注合肥大東門片區，承載著無數老合肥人的記憶，正以破竹之勢開啟一場前所未有的蛻變。

隨著拆遷工作正式啟動，合肥老城核心區的大東門片區正迎來一場華麗蛻變，這片稀缺黃金地段的價值潛力即將重新定義。

早在今年7月份，備受關注的合肥大東門河濱地塊改造正式拉開帷幕。這次更新不僅改變著一個區域的面貌，更重塑著合肥老城核心區的價值格局。作為合肥商業與文化的重要發源地，大東門片區承載著無數老合肥人的記憶。如今，隨著城市更新方案編制的高標準完成，這片珍貴城市資源正迎來前所未有的發展機遇。

NO.1|壹

大東門片區城市更新啟動

大東門城市更新范圍是東至淮南路，南至蕪湖路，西至板橋河-南淝河，北至北一環，總面積約1.91平方公里。目前片區內無增量空間，存量空間約為400多畝，通過對城中村、老舊住房、老舊廠區、老舊商辦及其他地塊的拆遷，可騰退土地約300多畝。

其中城中村主要有3個，分別是雷大郢、趙倉坊和琵琶地。雷大郢緊鄰明光路，用地面積6.78畝；趙倉坊緊鄰機械機電大市場，用地面積14.15畝；琵琶地緊鄰南淝河、銀屏街，面積比較小，用地面積2.39畝。

還有計劃拆除舊住區約14處，舊廠區4處，舊商辦及其他用地11處。

大東門片區位于合肥老城的核心地帶，北邊緊鄰南淝河，周邊分布著包公園、逍遙津公園等城市綠地，自然與人文景觀交融。

從該片區出發，步行不遠就能抵達淮河路步行街、萬達廣場、吾悅廣場等繁華商業中心，居民日常購物、餐飲、娛樂等需求都能得到一站式滿足。這片區域的地理位置十分優越，可以說是合肥城市發展中不可多得的稀缺資源。正因為如此，大東門片區的城市更新工作備受各界關注。

大東門城市更新涉及兩個區域，一個是瑤海區勝利路街道片區以及包河區濱河地塊。

瑤海區勝利路街道片區更新范圍是東至淮南路，南至蕪湖路，西至板橋河-南淝河，北至北一環，總面積約1.91平方公里。

早在今年一季度，瑤海區大建辦已高標準完成大東門片區城市更新方案編制工作。編制工作圍繞問題導向，全面梳理片區印象及存在問題，堅持“有機更新”和“運營城市”理念，注重地塊記憶的挖掘與傳承。不過勝利路街道城市更新片區產權歸屬太復雜，后期很難做到連片開發，大概率還是原拆原建。

而包河大東門河濱地塊早在今年5月份就傳出拆遷消息，當時公布的包河區國有土地上私有房屋征收補償預協議書表明，該地塊被征收房屋區域的市場評估單價為20525元/㎡。

NO.2|貳

大東門片區即將蝶變

作為老城區，大東門片區近幾年一直沒有地塊供應。不過，包河區濱河地塊即將入市，位于蕪湖路與馬鞍山路交口東北角，一環內萬達公館北，容積率1.5。

該宗地塊是包河48中本部學區，同時被南淝河、環城河環繞，周邊不論是自然資源還是商業配套都是比較成熟且是合肥頂層資源，因此地塊備受關注。

而瑤海老城區尤其一環內近幾年一直沒有供地，也就是今年“爛尾”多年的恒大中央廣場商業地塊收儲改為住宅用途再上市，瑤海區YH202502號塊位于瑤海區明光路以北、勝利路以西，在今年4月份土拍首次亮相，最終被中海以3.64億元底價拿下，成交單價805萬元/畝、樓面價6037元/平方米，但疊加3.92億元代建成本后，中海此次拿地的實際成本超7.5億，實際樓面價為1.25萬元/平方米。

新房方面，大東門片區內多年沒有新房供應，目前就瑤海區中海望津府待入市，項目規劃9棟16-17層小高層、1棟24層大高層，戶型面積約140-200㎡左右，總戶數為 402 戶，戶型面積段有 139㎡、153㎡、172㎡、205㎡，定位改善。

再來看看二手房市場，包河濱河地塊已拆遷，目前二手房主要在瑤海勝利路街道片區，整體來看板塊內二手房掛牌價1.1萬，但整體二手房分化也比較嚴重，部分老舊小區掛牌價在萬元以下，比如玉承和花園掛牌價9800元/㎡，建設小區9600元/㎡，明珠小區8600元/㎡，省建儲運站宿舍7900元/㎡，明光路536大院掛牌價7500元/㎡。

NO.3|叁

結語

大東門片區的城市更新不僅僅是簡單的拆舊建新，更是對城市功能的重新梳理和提升。

瑤海區大建辦在城市更新方案編制中系統謀劃了更新思路、目標定位、規劃策略、實施計劃、綜合效益等內容，旨在推動城市高質量發展。值得注意的是，城市更新是一個周期較長的過程。大東門片區的更新將遵循“有機更新”和“運營城市”理念，在保留城市記憶的同時，注入新的業態和活力。

未來，這里可能崛起一批高品質住宅項目，搭配完善商業配套，成為合肥老城核心區的新地標。

第一房智庫觀點：城市更新不是簡單的推倒重來，而是對城市價值的再發現和再創造。大東門片區占據合肥城市核心區位，擁有稀缺的自然和文化資源，其更新改造將釋放巨大的價值潛力。

隨著拆遷工作的啟動和城市更新方案的落地，大東門片區有望成為合肥房地產市場的新熱點，帶動整個老城區的價值重塑和品質提升。