塵封8年，商業航母突然復活！青島商圈大洗牌

等到花兒都謝了！2017年6月項目奠基，到如今突然重啟，青島高新區的魯商天街，8年后終于要開業了？

▲魯商天街。圖片由青島房產咨詢群網友提供

1、

塵封8年為何蘇醒？

9月初，當“魯商天街重啟”的消息傳來時，很多高新區居民又驚又喜。畢竟這座商業綜合體2017年奠基，卻因資金問題一直爛尾，如今魯商天街終于高調宣布復工，并計劃于2026年盛大開業。

▲魯商天街動工儀式

復盤這場超長待機的商業懸案，背后折射出多重因素。其一是資金困局。魯商廣場（魯商天街前身）在2021年5月一度啟動招商，后來因開發商資金壓力被迫擱置。高新區管委會透露，受大環境和商辦運營困難影響，項目方長期面臨資金鏈緊張，曾試圖引入第三方合作或干脆轉讓項目。

其二是民生和輿論壓力。高新區中片區周邊十幾個小區早已入住，尤其近兩年高新區產業擴張，人口回流聚集，入住率節節攀升而商業設施嚴重滯后，這現實尷尬倒逼魯商天街不得不“滿血復活”。

▲2017年6月21日，魯商廣場奠基。資料圖片

其三則是機緣巧合。一邊是政府全力促消費、大搞“商圈復興計劃”，一邊是開發商魯商集團本身需要在資本市場講新故事。魯商廣場拖了8年，從定位、招商到命名一變再變——如今改名魯商天街，顯然是想蹭一波“天街系”IP的熱度，同時借新品牌形象吸引商戶和消費者關注。

2、

高新區商業格局要變天？

魯商天街，不僅對高新區中西部居民是大好事，對高新區整個商圈格局也是一劑猛藥。高新區過去長期呈現“東熱西冷”的失衡狀態：東部有覽秀城等大體量購物中心人氣爆棚，中西部卻只有零星便利店、小吃店，消費不得不往外跑。如今選址在高新區中軸腹地的魯商天街，恰似一枚補齊拼圖的關鍵拼塊。

▲魯商天街。圖片由青島房產咨詢群網友提供

高新區迄今真正開業的綜合體，只有世茂52+和金茂覽秀城兩家。高新區首個開業的購物中心世茂52+，在去年末，受開發商債務拖累，甚至被法院拍賣抵債，起拍價4.45億元無人問津。

魯商天街的橫空出世，難免要對高新區現有的商業格局產生沖擊。長期看，魯商天街若運營成功，將形成“東有覽秀城、西有魯商天街”雙引擎，高新區商業版圖由此擴容，打破東熱西冷的舊格局。

▲魯商天街示意圖

但高新區商圈蛋糕就這么大，魯商天街和覽秀城未來難免正面競爭——品牌資源會不會此消彼長？客流會不會被分流？尤其是對目前風雨飄搖的52+而言，更是雪上加霜。

3、

魯商天街勝算幾何？

“8年難產”的魯商天街，雖然重啟，但擺在它面前的考驗才剛剛開始。魯商天街總建面6.5萬㎡，由三棟商業樓通過連廊連接，規劃了百貨超市、電影院、餐飲健身等全業態，號稱打造一站式生活聚場。運營上引入了銀座商管這個老牌商業運營商，承諾將引入30%區域首店、80%知名連鎖品牌，杜絕“千街一面”。

▲魯商天街示意圖

聽起來配置不低，但也要看到，高新區畢竟不比市南嶗山，能引進的主力店級別有限。目前透露出的旗艦品牌有盒馬鮮生、肯德基等，更多的是滿足周邊日常消費的生活型品牌。奢侈大牌肯定指望不上，潮流時尚類也可能趨于中端。如何在提升檔次和接地氣之間找到平衡，是招商團隊面臨的一道難題。

▲魯商天街布局圖

更關鍵的是，魯商天街采用了部分露天街區式布局——項目分為S1主島（室內Mall）+S2形象島+S3可售露天特色島三部分，其中S3商業街區將對外出售、主打特色餐飲和休閑娛樂。

這種設計在業內被稱為“三島聯動”，看似新穎，但不禁讓青島人想起另一座曾經的網紅商業體——位于嶗山的大拇指廣場，一度曾是打卡勝地，然而其半露天式的設計，導致夏冬兩季及惡劣天氣時環境體驗較差……最終被消費者遺棄。 魯商天街此次祭出的露天特色街區，能否避免重蹈大拇指廣場的覆轍？

開發商顯然意識到了散售和露天可能帶來的隱患。據悉魯商天街采用“核心業態自持、統一運營”策略，把主要客流引擎（超市、影院等）牢牢掌控在自運營的S1主樓里。露天街區S3盡管可以銷售回籠資金，但為了保證人氣，魯商天街引入了連廊將三島連接，盡量實現各業態內外聯動，想走一條“兼顧煙火氣和購物中心品質”的中間道路——既有室內mall的舒適，也有開放式街區的特色體驗。

▲魯商天街效果圖

這思路聽上去很美，但實際效果如何，還得看建成后的細節，例如動線設計、遮風避雨設施、暖通設備等是否做到位。否則，一到青島冬季的寒風和三伏天的悶熱，顧客是否愿意待在開放式街區里，可想而知。

最后，不容忽視的是高新區的人氣培養周期。俗話說“酒香也怕巷子深”，魯商天街的位置雖然填補了商業空白，但對整個大青島而言仍屬偏遠，消費習慣的養成不是一蹴而就的。

▲魯商天街實景

魯商天街，無疑肩負著高新區商業破局者的厚望。從定位看，它更像服務本地的社區型Mall，而非全城矚目的區域級地標。這也決定了其成敗關鍵不在于聲勢有多大，而在于細節是否到位、口碑能否長期維持，開業之后的日常經營才是真正考驗。魯商天街，能否一舉打破高新區“東熱西冷”魔咒，成為高新區商業版圖上的第二極？還是曇花一現、重蹈52+和大拇指們的覆轍？