隱瞞房屋查封事實騙取購房款，是民事糾紛還是合同詐騙罪？

案情回顧

2018年8月至9月間，被告人郭某與被害人賈某簽訂房屋買賣合同，約定將某小區401號房屋出售給賈某。郭某在簽訂合同時，故意隱瞞該房屋已被法院司法查封、無法辦理過戶的事實，也未告知其本人正處于高額負債狀態。

賈某基于對合同的信任，向郭某支付購房款共計680萬元，雙方約定其中200余萬元應用于償還銀行抵押貸款以辦理解押手續。

然而，郭某在收到全部款項后，并未按約定辦理房屋解押或解封手續，而是將680萬元全部用于償還個人其他債務等用途。事后，郭某更換手機號碼并逃匿至湖北省武漢市。2020年11月2日，郭某被公安機關抓獲。

法院經審理，作出一審判決，認定郭某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十三年，并處罰金人民幣二十六萬元，同時責令其退賠被害人賈某680萬元。郭某不服判決，以“其行為屬民事糾紛、不構成犯罪”為由提起上訴。市中院裁定駁回上訴，維持原判。

案件結果

法院最終認定，郭某在簽訂、履行合同過程中，隱瞞重要事實騙取對方財物，數額特別巨大，其行為已構成合同詐騙罪，依法應追究刑事責任。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、什么是合同詐騙罪？

合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，以虛構事實或隱瞞真相的辦法，騙取對方當事人的財物，數額較大的行為。

行為上主要表現為刑法所列舉的幾種情形，虛構單位名義或者冒用他人名義簽訂合同，即虛假主體；以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保，即虛假擔保；沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的，即以履行小額合同引誘詐騙；收受對方當事人給付的貨款、貸款、預付款或者擔保財產后逃匿的，即攜款逃匿詐騙；其他方法詐騙。侵害的客體是經濟合同管理制度和公私財物的所有權。

該罪規定于《中華人民共和國刑法》第二百二十四條。

尤其值得注意的是，“非法占有目的”是區分罪與非罪的關鍵。司法實踐中，常從以下幾個方面綜合判斷：行為人是否具有履約能力、是否實際履行、對取得財物的處置情況、事后是否逃匿等。

二、隱瞞房屋被查封事實是否構成合同詐騙？

本案中，郭某明知房屋已被司法機關查封，無法辦理產權過戶，卻故意向買方賈某隱瞞該事實，導致賈某陷入錯誤認識并支付巨款。郭某取得錢款后未用于約定用途，而是全部用于歸還個人其他債務，且事后更換聯系方式逃匿至外地。

這一系列行為足以表明，郭某在簽訂合同時就沒有履約意愿，也沒有履約能力，其主觀上具有明顯的非法占有目的，客觀上實施了隱瞞真相的欺騙行為，符合合同詐騙罪的構成要件。

三、合同詐騙與民事欺詐的區別

民事欺詐行為也會導致合同可撤銷，并承擔民事責任，但并不一定構成犯罪。二者的根本區別在于：行為人是否具有“非法占有目的”。

如果行為人雖在締約過程中存在夸大或隱瞞，但仍有基本履約意愿和能力，事后也積極彌補損失、承擔違約責任，一般屬于民事欺詐范疇。反之，如根本無履約可能，騙取錢款后用于非法用途或肆意揮霍，且逃匿失聯，則可能涉嫌合同詐騙罪。

本案中，郭某不僅隱瞞關鍵信息，更將全部購房款用于歸還其他債務，完全沒有履約行為和解押動作，加之其逃匿行為，足以認定其具有非法占有目的，已超出民事糾紛范圍，構成刑事犯罪。

四、合同詐騙罪的量刑標準

根據《刑法》第二百二十四條及最高人民法院相關司法解釋，合同詐騙數額較大、巨大或有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數額特別巨大或有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或無期徒刑，并處罰金或沒收財產。

本案中，郭某騙取金額達680萬元，屬于“數額特別巨大”，法院依法判處其有期徒刑十三年，并處罰金，符合法律規定。

律師寄語

合同詐騙罪與民事合同糾紛之間的界限，是司法實踐中常見且容易引發爭議的問題。行為人是否具有“非法占有目的”往往是定性的核心，需結合全案證據從行為人的履約能力、錢款去向、事后表現等方面進行綜合判斷。

簽訂合同時，當事人應秉持誠信原則，如實披露與合同有關的重要信息。一旦隱瞞關鍵事實騙取對方財物，不僅可能導致合同無效或撤銷，更可能涉嫌刑事犯罪，面臨嚴厲的刑罰。

此外，購房者、投資者等在經濟活動中，也應增強風險意識，尤其在涉及大額資金往來時，務必核實房產、股權等資產的真實權利狀況，避免因信息不對稱陷入騙局。

如對某一行為是否涉嫌犯罪存在疑問，或正在面臨民事糾紛與刑事犯罪的交叉問題，建議及時咨詢專業律師，厘清法律責任，依法維護自身權益。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領