青島樓市“異類”謎之操作！能否打破曲高和寡的豪宅宿命？

青島樓市最近出了個“異類”！這項目一出場，就帶著點陜西開發(fā)商的倔強勁兒。當大部分開發(fā)商都在琢磨怎么減配時，這個城陽首家第四代住宅，房子已經封頂了，卻把外立面由真石漆換成鋁板、得房率由100%升級到110%，還主動把合同面積寫小好幾個平方……

▲城陽首家第四代住宅——上郡賦

這是什么操作？難道開發(fā)商突然良心發(fā)現了？還是說，這只是一場精心設計的營銷套路？

1、

外立面“變裝秀”

城陽青春足球場片區(qū)的第四代住宅——上郡賦，最近搞了個大新聞，8月22日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了上郡賦設計方案變更公示，項目外立面從真石漆升級為鋁板幕墻體系。懂行的人都知道，這簡直就是從“經濟艙”升到了“頭等艙”。

▲上郡賦外立面升級

真石漆和鋁板之間，差的不僅僅是成本，更是整個項目的檔次感。鋁板外立面不僅更耐用、更美觀，還能讓建筑在未來長時間保持新穎感。

已經封頂卻變更設計、增配，這種操作在業(yè)內并不常見。封頂后臨時變更外立面材料，意味著之前的設計方案要重新調整，施工流程要重新安排，成本也要大幅增加。開發(fā)商不是慈善家，成本肯定得攤到房價里。

▲上郡賦外立面施工實景

開發(fā)商這么折騰，圖什么？答案很明顯：他們太想打破以往“城陽豪宅叫好不叫座”的魔咒了。

2、

得房率“數字游戲”

上郡賦的得房率，前期宣傳是得房率超100%，近期直接飆升到110%，甚至號稱個別戶型達到115%。這數字有點逆天了，聽著像天上掉餡餅！

▲上郡賦圍擋，號稱得房率超100%

▲上郡賦宣傳資料，號稱得房率110%

據房產君了解到的情況，上郡賦將來寫入購房合同的公攤系數約為22%。按照常規(guī)計算方法，得房率應該在78%左右才對。那么110%是怎么算出來的？原來，開發(fā)商把贈送面積和可利用空間都計算在內了。

作為第四代住宅，上郡賦的最大的特點，就是南側露臺+南北封閉陽臺+北側設備平臺設計，以及獨立電梯廳等，這些面積通常只計算一半或者完全不計算入產權面積。

不過平心而論，就算去掉營銷包裝的成分，上郡賦的得房率確實高于常規(guī)項目。只是購房者需要明白：購房合同和產權證上的數字，并不會因為開發(fā)商的創(chuàng)意算法而改變。

▲上郡賦南側露臺實景

開發(fā)商利用政策紅利，讓購房者覺得賺了很多免費的面積。但現實呢？從戶型圖和現場看，露臺最大進深2.3米，面積約10㎡，弧形設計利用率低，還嚴重擋光。

3、

面積“縮水”之謎

更讓人匪夷所思的操作，是上郡賦在項目封頂后，竟然主動把戶型面積減小了。面積由前期的136㎡變成130㎡、143㎡變成140㎡，每套房子憑空“消失”了好幾個平方，這可都是真金白銀啊！

▲上郡賦前期發(fā)布的戶型面積數據

在已經封頂、房子戶型實際沒有變化的情況下，調整戶型面積，這波操作著實讓人看不懂。業(yè)內人士透露，這可能是開發(fā)商在預售前，根據市場反饋情況，對測繪面積做出的最終調整，從而降低總價門檻，以吸引糾結總預算的買家。

與此同時，上郡賦還釋放出了渠道快傭政策：130㎡戶型傭金32000元/套，140㎡戶型40000元/套，160㎡戶型48000元/套。高傭金背后，往往意味著高去化壓力。

良心發(fā)現？還是營銷套路？

外立面升級、得房率提高、簽約面積縮小——上郡賦的“三板斧”，這種“違背行業(yè)慣例”的操作，確實給青島樓市帶來了一股清流。但關鍵問題還是得看：價格。

▲北岸綠茵城

城陽市場的改善需求確實存在，但目前的市場行情，能否支撐起近2萬的單價，還要打上個問號。之前的幾個高端項目，如云璽雅頌、北岸綠茵城、銀豐御璽、碧璽園榮耀等，銷售乏力就是前車之鑒。

上郡賦現在放風價1.8~1.9萬/㎡，這個價格在城陽市場堪稱“高端改善”。上郡賦的拿地樓面價是5477元/㎡，如果賣出了明顯高于周邊樓盤的高溢價，那就屬于典型的割韭菜。顯然，1.8~1.9萬/㎡這個價格，現在看來并不算低，有點不接地氣。

▲上郡賦沙盤

上郡賦，屬于在錯過的時間和不恰當的地點，建了一個第四代“好房子”，如果再開出一個不接地氣的價格，那大概率逃脫不了，和城陽另外幾個豪宅一樣曲高和寡的命運。