樓市,需要一根大陽線改三觀。
今年下半年,廣州樓市的重點,一定是珠城,這包括保利臨江大道(面粉廠)項目,以及天河賽馬場項目。
1)賽馬場項目。這個很多人都關注。
當然,也有人說我們釋放的是假消息。不過,這個不重要,有些消息面本來只有少部分人知道。懂的人會懂。
6月底,越秀,華聯,平安不動產,三方一直在開會。當中,也有廣州的高層領導在協調。
一期:
①商業26.926萬平(其中SKP12萬平)、住宅11萬平(容積率4.5);
②出讓條件將提出品牌要求;
③初定9月初出讓
二期:
商業21.781萬平、住宅11.074萬平(容積率3.8),出讓時間未定。
2)馬場控規,初步穩定。我們之前手動畫的,基本是按照控規來找照貓畫虎的。
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不過,目前的卡點是,華聯想要重資產拿地的話,條件比較苛刻。西南角,包括西邊的4塊商業用地,一直都是華聯SKP在談的。
3)開發難度是大體量的商辦和寫字樓,開發周期長,開發商很難消化,拖累利潤報表。
4)初步意向的開發商,是越秀,保利,華潤。
但是,華潤超級萬象城高奢和SKP存在天然的競爭關系,在這樣的情況下,處于強勢一方的是華聯SKP。落花有意,流水無情。看看華潤怎么出牌。
5)馬場項目一旦出來,不管是誰拿,都會有SKP。這對于珠城,尤其是東區來說,是一次財富的輪換。
一個是,有重奢+中軸公園+高端住宅+高能級的學校配套。
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一個是,珠城形成成連片的開發,補齊高端配套,包括保利面粉廠在內,珠城對核心塔尖資產的統治力近一步加強。
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最近和一些意向面粉廠大戶型客戶聊過,大部分都是老錢,有些甚至是地產私人公司的老板,在廣州隔壁其城市拿地,手里也有很多的房子了,有的去年也剛在天河買268的單位。
但是,對地產預期也不是特別悲觀,對產品帶來的享受型居住比較關注。
這部分購買力,目標很明確,只認珠城,只關注塔尖板塊最核心的項目。
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而馬場,保利面粉廠的開發,意味著資產和財富向東,更好的產品,更好的圈層和配套。
如果今年SKP落地,大概會在2030年商圈會成型。
目前,珠城東區的項目,最受關注的無疑是,保利天曜。
今年天河銷冠,從5月開盤到現在,兩個月的時間已經網簽了204套。
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市場是很差,但是這樣逆勢的業績,更能說明含金量。
這周六,保利天曜會加推A6棟,近期已經取證。
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具體位置,在這里。
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西南向,高層可望廣州塔方向。
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東南向,望琶洲。
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二線南向江景+臨江公園,在景觀和地段上,天曜還是和能打的,也讓人容易上頭。
戶型,140單位,新規收緊后,后續的單位,未必能做到這么高了,尤其是陽臺和花池的全景艙設計。
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開盤沒考慮的同學,這一波,強烈建議去看看。
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