合肥老城核心大變樣！城市更新按下加速鍵~

編者按：

近年來，國家城市更新戰(zhàn)略明確要求"從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)"。合肥市積極響應(yīng)，出臺《合肥市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標(biāo)，推動城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。

在此背景下，合肥樓市平臺推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關(guān)注合肥大窯灣片區(qū)，承載著歲月痕跡的老城心臟地帶，正以破竹之勢開啟一場前所未有的蛻變。

城市更新的齒輪在合肥老城心臟飛速轉(zhuǎn)動。瑤海區(qū)勝利路街道片區(qū)，這個曾經(jīng)被時代遺忘的角落，正迎來一場前所未有的蛻變。勝利路街道作為瑤海區(qū)重點更新區(qū)域，正在書寫老城復(fù)興的新篇章。

NO.1|壹

大窯灣片區(qū)要拆遷

瑤海區(qū)勝利路街道片區(qū)更新范圍是東至淮南路，南至蕪湖路，西至板橋河-南淝河，北至北一環(huán)，總面積約1.91平方公里。

主要是對片區(qū)內(nèi)趙倉坊、 雷大郢、琵琶地、王灣城中村4個城中村地塊進行拆遷改造。

涉及現(xiàn)狀拆遷戶數(shù)約323戶，安置人數(shù)約1362人，拆遷房屋面積約4.04萬平方米，拆遷改造后可釋放土地約33.5畝。

目前片區(qū)內(nèi)無增量空間，存量空間約為400多畝，通過對城中村、老舊住房、老舊廠區(qū)、老舊商辦及其他地塊的拆遷，可騰退土地約300多畝。

而就在這個月，片區(qū)內(nèi)大窯灣區(qū)域地塊控制性詳細規(guī)劃批前公示出爐，新增3宗住宅用地。

其中，YH01-C-21-02地塊（趙倉坊）占地面積27568平，容積率為1.8，建筑密度小于等于20%，限高80米；

YH01-C-23-04地塊（交通廳大院）占地面積51843平，容積率為1.5，建筑密度小于等于35%，限高27米，或?qū)⒋蛟斓兔芏妊蠓慨a(chǎn)品。

YH01-C-23-11地塊占地面積6203平，容積率為1.5，建筑密度小于等于35%，限高27米。

除此之外，雷大郢（YH01-C-20-01）拆除后，將用于建設(shè)8002㎡的商業(yè)；琵琶地（YH01-C-22-05、YH01-C-22-06），將分別用作商業(yè)用地與公園綠地。

根據(jù)《合肥瑤海區(qū)大東門片區(qū)城市更新研究》方案，擬圍繞“一心兩廊”，即大東門商業(yè)金融中心、南淝河濱水綠廊、歷史文化長廊，全面提升片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、景觀、教育和基層服務(wù)設(shè)施等資源，煥新合肥“大東門”。

NO.2|貳

瑤海老城核心區(qū)蝶變

瑤海老城區(qū)尤其一環(huán)內(nèi)近幾年一直沒有供地，也就是今年“爛尾”多年的恒大中央廣場商業(yè)地塊收儲改為住宅用途再上市，瑤海區(qū)YH202502號塊位于瑤海區(qū)明光路以北、勝利路以西，在今年4月份土拍首次亮相，但因需承擔(dān)恒大中心D1、D2塔樓約3.92億元續(xù)建任務(wù)費用，導(dǎo)致房企參與意愿低，首次流拍。在延期調(diào)整條件后最終被中海以3.64億元底價拿下，成交單價805萬元/畝、樓面價6037元/平方米，但疊加3.92億元代建成本后，中海此次拿地的實際成本超7.5億，實際樓面價為1.25萬元/平方米。

新房方面，板塊內(nèi)多年沒有新房供應(yīng)，唯一新房就是今年中海瑤海02號地塊，即是中海望津府，項目容積率為2.0，共規(guī)劃9棟16-17層小高層、1棟24層大高層，戶型面積約140-200㎡左右，總戶數(shù)為 402 戶，戶型面積段有 139㎡、153㎡、172㎡、205㎡，定位改善。

再來看看二手房市場，整體來看板塊內(nèi)二手房掛牌價1.1萬，但整體二手房分化也比較嚴重，部分老舊小區(qū)掛牌價在萬元以下，比如玉承和花園掛牌價9800元/㎡，建設(shè)小區(qū)9600元/㎡，明珠小區(qū)8600元/㎡，省建儲運站宿舍7900元/㎡，明光路536大院掛牌價7500元/㎡。

多數(shù)小區(qū)掛牌價格在1-2萬/㎡，錦繡豪庭掛牌價1.3萬/㎡，鐵塔公司宿舍掛牌價1.6萬/㎡，恒大中央廣場掛牌價1.6萬/㎡，中天勝利58項目1.5萬/㎡，壩上街環(huán)球中心掛牌價1.7萬/㎡。

鮮有小區(qū)掛牌價在2萬出頭，目前僅融僑觀邸掛牌價2.5萬/㎡。整體來看，由于板塊位于老城核心區(qū)域，板塊內(nèi)小區(qū)房齡較高，疊加目前二手房市場持續(xù)承壓，價格不斷下跌，也導(dǎo)致雖然掛牌房源較多，但實際成交較少，尤其老舊小區(qū)，除非價格比較低才能出手。

NO.3|叁

結(jié)語

勝利路街道片區(qū)的更新，是合肥老城復(fù)興的縮影，也是城市發(fā)展中“破與立”的生動實踐。從4個城中村的拆遷到300余畝土地的騰退，從3宗新增住宅用地的規(guī)劃到商業(yè)、綠地的功能補全，這場更新不僅是在物理空間上重塑老城形態(tài)，更是在產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)等多維度上重構(gòu)城市價值。

然而，城市更新從來不是簡單的“推倒重建”。它需要平衡歷史記憶與現(xiàn)代需求——如大東門片區(qū)“一心兩廊”的規(guī)劃中，歷史文化長廊的保留便是對城市根脈的尊重；也需要應(yīng)對市場與民生的雙重考驗——如中海項目因代建成本高而流拍，最終以“實際樓面價1.25萬/㎡”落地，既折射出房企對老城更新的謹慎，也凸顯了政策與市場博弈的復(fù)雜性。

老城的復(fù)興，是一場“慢變量”的馬拉松。勝利路街道的蛻變，或許只是起點。當(dāng)拆遷的塵埃落定，當(dāng)新住宅、商業(yè)、綠地逐步落地，如何讓老城不僅“煥新”，更能“活起來”，才是城市更新最深層的命題。這需要規(guī)劃的遠見、市場的信心，更需要對“人”的需求的持續(xù)關(guān)注——畢竟，城市的溫度，最終要落在每一個居民的煙火日常中。