北京房地產(chǎn)市場何時止跌回穩(wěn)？

本文是圓方的第1267篇原創(chuàng)

（點擊標(biāo)題下方小耳機標(biāo)志可收聽音頻）

01

昨晚的新聞聯(lián)播，播出了8月18日召開國務(wù)院第九次全體會議的情況。

在這次會議上，有幾個值得注意的提法，我們一起來梳理一下：

……要堅持全面、辯證地把握經(jīng)濟形勢，既看到來之不易的發(fā)展成績，看到我國經(jīng)濟所具有的強大韌性和活力，進一步堅定信心，又看到經(jīng)濟運行中面臨的風(fēng)險挑戰(zhàn)，看到外部環(huán)境的嚴(yán)峻復(fù)雜……

……始終保持冷靜清醒，積極應(yīng)對各種不確定性，下大力氣抓好確定的事，把黨中央決策部署落實到位，用實實在在的行動爭取最好的結(jié)果……

……要進一步提升宏觀政策實施效能，深入評估政策實施情況，及時回應(yīng)市場關(guān)切，穩(wěn)定市場預(yù)期……

……要抓住關(guān)鍵著力點做強國內(nèi)大循環(huán)。持續(xù)激發(fā)消費潛力，系統(tǒng)清理消費領(lǐng)域限制性措施，加快培育壯大服務(wù)消費、新型消費等新增長點……

……加力擴大有效投資，發(fā)揮重大工程引領(lǐng)帶動作用，適應(yīng)需求變化更多“投資于人”、服務(wù)于民生，積極促進民間投資……

……縱深推進全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，不斷釋放超大規(guī)模市場紅利……

……采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢……

內(nèi)容挺多的，就不一一截取了，僅僅就圓方標(biāo)紅的幾段話，每一句（注意是每一句），都會在今年剩下的幾個月帶來“數(shù)千億”的增量。

比如馬上在今年9月份啟動的某個“全國統(tǒng)一大市場”，至少會讓某些“先行者”悶聲發(fā)大財，賺到數(shù)以億計的財富……

這些咱們都不聊，就聊聊大多數(shù)人比較關(guān)注的房地產(chǎn)吧。

02

會議中用到的詞語是“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”

是“鞏固……態(tài)勢”，也就是說，在中央層面判斷，“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢，已經(jīng)出現(xiàn)，只需要穩(wěn)固即可。

那現(xiàn)實是這樣么？

我們先看一下七十個大中城市七月份的房價數(shù)據(jù)。

可以看到，新房價格中，除了“太原”“上海”“杭州”以外，幾乎沒有“企穩(wěn)”的。

而看二手房的房價，就更清晰了。不說同比，單單看“環(huán)比”，這個趨勢都很難談得上“企穩(wěn)”。

比如圓方最近呆的比較多的北京，新房環(huán)比是持平的，但是二手房環(huán)比下降了1.1%。

注意，是一個月下降1.1%。這個數(shù)值是全國二手房中間下降比例最大的。

前面幾年的持續(xù)下跌，北京許多（大部分）房產(chǎn)的實際成交價已經(jīng)比最高點回調(diào)了30%左右了。

意味著20年前后買房的這一批，首付基本上已經(jīng)跌沒了。

而七月份，這1.1%的環(huán)比下跌，也就意味著，在7月，北京很多前期購房者的心里價位已經(jīng)被“擊穿”，開始出現(xiàn)“恐慌式拋盤”。

而這個趨勢如果不被快速遏制，很有可能產(chǎn)生“雪崩效應(yīng)”，擊穿更多前期購房者的資產(chǎn)負(fù)債表。

所以我們看到了北京五環(huán)外的限購被放開了。

所以我們看到了這次國常會專門提及了“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”。

03

怎么說呢，北京，畢竟是北京。

如果北京出現(xiàn)了大量的“人民群眾”的資產(chǎn)負(fù)債表被擊穿，手里的房子成為了“負(fù)資產(chǎn)”，那這個問題就不再僅僅是經(jīng)濟問題，而會很容易演變成“zz問題”，“sh問題”“wd問題”

所以大概率，從北京五環(huán)放開限購開始，我們新的一輪的“房地產(chǎn)周期”，應(yīng)該又開始了。

而圓方大概率給個時間節(jié)點，讓大家更好的去理解和把握相應(yīng)的資產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)。

就以北京住宅為例

2025年四季度，我們可能依然會從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中看到房地產(chǎn)繼續(xù)下跌，但實際可以撿漏（超跌，法拍等）的資產(chǎn)，應(yīng)該會快速減少，也就是表面價格在跌，實際價格在穩(wěn)。

2026年一季度，統(tǒng)計數(shù)據(jù)企穩(wěn)，出現(xiàn)環(huán)比穩(wěn)定。

2026年二季度，統(tǒng)計數(shù)據(jù)回升，出現(xiàn)環(huán)比上升。

2026年三季度，會看到北京出現(xiàn)地王的消息。

2026年四季度，北京的房價數(shù)據(jù)會追平今年的高點。

2027年北京資產(chǎn)價格會迎來修復(fù)，大概會回到2023年左右的水平。

2028年北京資產(chǎn)價格會繼續(xù)修復(fù)，大概會回到2021年左右的水平。

2029年北京資產(chǎn)價格會繼續(xù)修復(fù)，大概會回到2019年左右的水平。

2030年北京資產(chǎn)價格會繼續(xù)修復(fù)，大概會回到2017年左右的水平。

嗯，當(dāng)然。

這里面還需要再扣掉這些房子的折舊，損耗，持有成本，利息成本，機會成本等一系列因素。

所以事實上，2030年北京部分房子的房價，依然是不會回到2017年左右的水平的。

即便是價位回到2017年價位的房產(chǎn)的房子，如果疊加這十三年的通脹，也很難說這房子賺錢的……

不過可以基本確定的是，最黑暗，最看不見希望，持續(xù)單邊無限下跌的階段，基本是過去了。

所以，北京這幾年買房的小伙伴，你們還好么？

最后安慰你們一下，其實你們還是幸運的，因為你們在房地產(chǎn)這件事上，還有最最最寶貴的東西。

希望。