北京買房：理清思路，購房建議1703

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我和老公都是在體制內，我北京市的，他在部里，我是國管公積金他是國管，請問能同時貸款嗎？我的年收入比他高，審批好通過吧？目前首付可以湊150萬，想再貸一些商貸買400萬的，寶寶明年出生，有政保，但或許要求在學區內有房，目前還不清楚。

請問我們現在是應該在東城買個老破小，還是在通州買個還算宜居的兩居室？我們比較分析后覺得各有優劣，東城老破小的優勢是學區好能保值，劣勢是居住條件實在太差。通州次新房的優勢是宜居，劣勢是跌幅過大，擔心不保值。請幫我們分析一下。

A：

1、能同時貸款。但您老公既然是國管公積金，那就應該能貸滿了，沒必要再用您的。既然還沒孩子，那我估計您也貸不滿，那就用老公的得了。

2、審批有什么難的啊？雙體制內家庭，多優質的客戶啊，就算商貸也沒有任何一家銀行會為難的。您北京市的估計怎么也得年入20萬吧，老公10來萬，加起來30多萬。而總共貸款才250萬左右，月供1萬多，肯定符合條件。

3、政保的事兒每個單位都不太一樣，這您還是問清楚吧。不過就算是要求在學區內有房，現在就準備也早了點兒，至少得放六年呢，也就是要閑置6年的學區溢價。

現在的平均比例雖然降了點兒，但您的總預算不高啊，所以溢價率還是在30%左右。以400萬來說就是120萬，閑置6年，既享受不到居住體驗也收不到這部分的租金，還得承擔這溢價的保值風險。考慮好了再買吧。

4、從地段兒來說，核心區的老房肯定保值好，必定是跟隨大盤漲跌，因為本身就是大盤的基礎組成部分，走不出獨立行情。

但這指的是房價中的基礎部分，學區溢價部分則說不好，得看風口的周期了。從2013年開始的入學高峰，到2023年達到頂點，之后這兩年開始降低，所以平均溢價率才降了點兒。從高峰期的23萬入學孩子降到今年的19萬，而明年就14萬了，如果到時候沒有政策支持，考慮好溢價率走低的風險。

5、通州有保值挺好跌幅不大的，看是哪個板塊和什么具體房源了，不能一概而論。常規推薦是先看離市區近的地鐵沿線，比如物資學院周邊，價格走勢和租金都基本等同于市區。還可以看運河板塊，雖然也有點兒溢價，但規劃預期好，到目前為止的價格走勢也挺好。另外都要以地鐵沿線為主，離的遠的就弱點兒了。

6、簡單就這情況，反正我是不建議在這種時期，用不太高的預算去接盤學區占坑兒房，未必保值好，還肯定居住體驗一般。而房子是用來住的，還是先考慮自住吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我最近在看石景山古城的次新房，都是中海開發的，各項挺好就是太貴了，五環外都7萬多，是不是溢價的泡沫太高了？海淀也不過是這個價格，但海淀帶學區啊，所以既想買又有些擔心后期補跌。

A：

1、中海這幾個次新房是有點兒溢價，這用租售比計算一下就知道。以中海寰宇天下為例吧，80多平的兩居室能租8000多，坪效就是100左右，而售價在7萬多，那租售比就是700多，高出北京平均值650在10%左右吧。

但這種泡沫怎么說呢？從居住角度可以說是性價比相對低了點兒，但從投資角度卻不算壞事兒，說明價格走勢好，所以才出現了溢價。而且在大環境不好的背景下還撐住了溢價，那對于業主們來說就怎么都不算壞事兒吧？

2、海淀五環外是清河西三旗一帶，7萬多可不止，畢竟那邊還帶有學區溢價呢。所以這種比較意義不大，不是同樣的板塊和配套，沒必要強行對比，更不可能拉平。這要跟南五環相比就更貴了，但有什么意義嗎？

3、補跌只能說理論上有可能吧，但現實中既然都撐了好幾年了，以后一般只可能隨著租金上漲而抹平溢價，直接下跌的可能性不大。

4、總之古城這幾個首鋼園的小區都升值挺好的，超過北京大盤。說明西邊缺乏好房子，所以賣家們才推高了價格。以后看情況吧，如果物業水平下降，或者是周邊出現大量精品盤，那有可能補跌，否則就是延續。

僅供參考。

三

Q:

請教一下，我國美第一城房子，2居里有一個暗間，高點買的480，成交價據說目前是300，您覺得我是留著還是割肉賣？您判斷明天開春能好點嗎？

如果割肉賣，打算置換到首城國際650多萬給老人住。如果不賣，就湊合讓老人去那邊住，就是離得遠了。

A：

1、480買的跌到300，跌幅高達40%，夠邪乎的。國美第一城的就算是小兩居，那怎么也得75平，300萬就是單價在4萬之內，您說的是實情嗎？如果是真的那就趕緊割肉唄，我全款收房，不掏錢是孫子。

2、因為國美的兩居怎么也能租6000來塊錢，如果總價300萬，那租售比就是在500之內，太值了。就算刨去物業費取暖費什么的，年化收益率也至少在2%以上，甚至是2.5%，幾乎是全北京最高了。

而現在五大行的五年期存款利率才1.3-1.5%，最新國債才1.7%，您這2.5%的太有性價比了。

投資品三要素，安全性+流動性+收益性。買房收租的流動性確實不如銀行存款，著急用錢的時候不好變現。但安全性比現金資產強多了，我這小老頭兒的房子自信不會輕易被老娘們兒騙走，比存款保險。而收益性又高出這么多，干嘛不買啊？所以您賣給我吧，我代表十八輩兒祖宗感謝您。

3、明年開春有可能好點兒，畢竟大多數年份都會出現小陽春。而且樓市歷史上這種房租收益超過銀行利率的時期不太多，到目前為止不過是3次，每次都是房價的相對最低谷。這您就問自己吧，是否愿意把房賣給我，然后您拿著錢去存銀行？咱倆誰會沒事兒偷著樂？

4、置換到首城也挺好的，在雙井板塊屬于價格走勢好的，趕緊先賣房吧，我卡里的錢有點兒自己想往外竄了。我自己找人過戶，絕不讓您麻煩，咱今天夜里簽合同如何？交易完成后我會給您送錦旗的，上邊兒寫什么您自己定，我只寫仨字“謝謝哦！”

僅供參考。

四

Q:

請問，我和老公非京戶口，本來考慮買海淀房子的，后來明白買了也不能對口入學，但是我們又確實面臨孩子2027年入學，請問您有什么建議？

如果買在其他區，比如石景山或昌平，雖然規避了學區溢價，但是距離我們上班的西直門又太遠了，每天路上的時間就要3個多小時。而在其他區上學也有所不甘心。

A：

1、不買房那就租房上學唄，海淀和西城都行，反正也都是全區派位，但都肯定能在海淀區內上學。而且2027年的入學人數繼續減少，或許能派到相對近的學校，接送就方便了。

不過多說一句，無論在哪個學區，如果想租房上學，那一般是要給房東一部分學位占用費的。具體價格沒有普遍的標準，都是和房東私下聊，讓中介去聊也行。

2、但有一點，租房上學是要有三年的備案證明的，而且還得交稅和本區社保，也就是四證。現在是2025年底了，您家這手續準備了嗎？如果沒準備，那或許就只能買房了。

3、通勤問題只能看自己的感受，外人不好說什么。

4、是否甘心也只能看自己的心情。不過說實話，甭說您是非京籍了，就是北京人如果在海淀沒有房子和戶口，想上學也基本不可能，他們是否甘心呢？所以還是放平心態吧，很多事情都是沒辦法的事兒，北京人外地人的都只能是無奈。

僅供參考。

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