從“城中村”到“城市樣板”，這一片區8年大變樣~

編者按：

近年來，國家城市更新戰略明確要求"從規模擴張轉向品質提升，從增量開發轉向存量提質"。合肥市積極響應，出臺《合肥市城市更新專項規劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標，推動城市發展方式轉型。

在此背景下，合肥樓市平臺推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關注合肥淝河片區，借鑒濱湖新區成片綜合開發的成功經驗，按照成片綜合開發模式，統籌征遷安置、基建提升、生態治理、產業更新等措施，從根本上改善淝河片區綜合環境。

曾為合肥主城區最大的城中村、砂石貨場與物流集散地，淝河片區歷經多年綜合改造，正以“三年大變樣，2025年蝶變重生”為目標加速蛻變。依托南淝河生態資源與“老城-濱湖”交匯的黃金區位，這片21.2平方公里的土地如今定位為 “安徽新中心、品質首善區” ，規劃人口21萬，打造產城融合的中央活力區。

NO.1|壹

淝河片區改造

淝河鎮作為合肥主城區最大的城中村落、最大的砂石貨場和混凝土攪拌站集聚地、最大的專業市場和物流集散地，在為合肥城市發展做出巨大貢獻的同時，也做出了巨大的犧牲。淝河產業業態的“畸形”和不規則發展帶來的負面效應逐漸凸顯，區域內道路破損嚴重，“晴天一身灰、雨天一身泥”的淝河路備受詬病；外來人口迅速聚集，城中村眾多，成為文明創建和城市管理的“洼地”和“死角”；密集的攪拌站和砂石貨場造成鎮域內粉塵漫天，使得淝河鎮一度成為合肥市“臟亂差”的代名詞。

2017年包河區印發《淝河片區綜合改造實施意見》，明確淝河片區改造管理模式借鑒濱湖新區管理體制，同時成立合肥市包河建設發展投資有限公司，作為淝河片區綜合改造主體，這也標志著淝河片區綜合改造正式啟動。

淝河位于包河區中腹之地，北鄰包河老城，東接東部新中心，西南緊靠駱港中央公園，地理位置得天獨厚。隨著淝河新中心確定，產業的迭代，城中村的拆遷，配套日漸完善，市場關注度居高不下。

需要保留區域總面積約162.5公頃（2438畝）需要保留的區域包括東二環南側的商貿區、職業學院以及已經建成的居住片區、安徽工業經濟職業學院、淝河小學、葛大店小學、中醫藥研究中心醫院、公共衛生服務中心、唐大樓、衛立煌故居、宋世科故居、合肥供電公司。

復建點在建的3處、待建的10處、已建成的4處，總面積合計約129.2公頃（1938畝）綜合現狀和建設中的主要道路、保留建筑、復建點、地鐵、綠化公園等要素。

淝河片區能級定位較高，屬于合肥18個城市片區中心之一，同時，板塊位居于老城、濱湖交匯核心板塊。包河區總定位“安徽新中心、品質首善區”，其中，淝河片區發展定位和目標：淝河片區特色中心，依托關鎮河水系，引入優質商業、文化、娛樂業態，打造特色商業休閑體驗中心，成為產城融合、人文生態融合、樂活多元的宜居樂業的品質之城。

秉承“創新、協調、綠 色、開放、共享”五大 發展理念，依托稀缺的 大規模土地資源，充分 發揮基地的區位、文化、 生態、交通等多種優勢， 通過生態修復與城市修 補，與周邊區域的生態、 生產和生活相融合，將 淝河片區打造成為：綠色生態宜居新城區、新時代城市建設的合肥樣板。

縱觀淝河片區近年來的快速變遷，上海路、南淝河路及龍川路等構成的“四橫五縱”骨架路網已經建起，淝河生態公園、南淝河生態景觀帶巍然生長，城市的公共空間建構逐漸豐盈。此外，多條軌道線有望陸續穿城而過，連線成網，給片區出行帶來更多便捷和通達。

屯溪路小學、四十八中、合肥一中等名校資源落地；包河萬象匯、杉杉名品廣場等縱享多元潮奢消費新體驗；市三院、市中醫院新院、包河工人文化宮等教科文衛資源高品質兌現……

NO.2|貳

市場從內卷到回歸

淝河板塊發展從2017年到現在歷經1.0到3.0，淝河1.0是要是啟動區，早期開發的項目有翡翠天際、錦繡龍川、潤城中心、保利和光熙悅等項目。淝河2.0重心轉向郎溪路以北，比如朗拾森嶼、中國鐵建花語江南、招商四季臻邸等項目，淝河3.0也是淝河重點打造的，淝河中心，比如保利海上瑧悅、中交九宸、棠悅風華等。

從土地供應來看，2018年以來，淝河板塊共計成交21宗涉宅地塊，其中2018年僅成交1宗地塊，2019年、2020年和2021年這三年都成交2宗地塊，2022年和2023年是淝河板塊土地市場較為活躍，2022年成交6宗地塊，2023年成交5宗地塊，這兩年也是淝河市場較火的兩年，2024年淝河板塊成交2宗地塊，2025年淝河板塊僅成交一宗地塊，近兩年出讓地塊均由中海競得。

再來看下淝河板塊的新房市場，受整體市場影響，淝河板塊新房影響也比較深，2022年和2023年多個競品質樓盤入市，也導致合肥板塊競爭壓力較大，市場內卷較為嚴重，新規之后土地供應大幅減少，僅悅府二期和雲起是新計容產品。

再來看下二手房，淝河板塊整體二手房價格在1.6萬/㎡，從掛牌價格來看，部分樓盤價格依然比較堅挺，比如翡翠天際二手房掛牌價3.2萬/㎡，次新房潤城中心二手房掛牌價格2.5萬/㎡，信達觀棠、萬科朗拾掛牌價格2.4萬/㎡。

從土地大量供應到少許上市，從多個競品質內卷到現在新計容嘗試打破破局，淝河板塊已經從內卷逐漸回歸居住市場理性。

NO.3|叁

結語

隨著2025年淝河片區改造收官，這里將從合肥“最大的城中村”蛻變為“精致、產業、綠色、樂活”的品質之城。短期新房市場仍將內卷，但商業兌現（杉杉奧萊、萬象匯）、產業升級（中國視界）與人口導入，將推動板塊從“價格戰”轉向“價值戰”。對購房者而言，當前置業主流價與配套紅利，正是搶占南淝河畔未來核心區的窗口期。