溫州知名住宅區，上演房價過山車！怎么回事？

市場一切的小變，都會孕育著大變。

最近，上陡門住宅區的房價再次突破下限，最低單價居然來到了7000元/㎡！

雖然都知道老小區的價格大不如前，但是地段如此核心，宜居度十分高的老小區，居然也難以抵抗市場的寒潮。

其實吧，就算上陡門小區最低單價來到了7000+元/㎡！也不算太意外的事，對于如今的市場來講，只能算個小小浪花。

意外的是，據周邊中介口徑，上陡門小區在年初價格到達1萬左右后，隨即出現了一波成交小高潮，直至最近價格跌破萬元。

這波房價過山車，原因是什么？

下面我們一起來看下上陡門住宅區的房價及成交情況。

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在關注價格之前，還是要簡單的了解下上陡門小區。

上陡門住宅區，建于上世紀90年代，位于繁華市中心，煙火味十足，入住率極高，交通路網四通八達，加上底商繁多，而且小孩子相關的幼兒園、小學和初中都在步行范圍內，甚至和部分組團無縫銜接，接送壓力極小。

如果想要大型醫院，中西醫醫院也就在步行范圍內，大部分情況都夠用。如果想日常散散步，東北側有楊府山公園，南面有繡山公園以及世紀廣場，北面還有上陡門浦公園。

所以上陡門這些組團的生活、教育、醫療、交通配套雖然不是頂流，但在市區范圍內算不錯的。

而且因為距離南面的市府比較近，和南面的博物館、圖書館等市級配套也不遠，還沾了城市門面的光，使得小區的形象面、整潔和維護程度比一般的老小區都要更好，近年小區內的道路進一步拓寬，停車位也增加了不少，原先的口袋公園也進一步升級，整體軟環境也優化了。

可惜的是，雖然位置較為核心，但學區的加分不多，且學區構成較為復雜，不同組團學區存在多樣性，

小學學區以學院中路為界，以北的組團對應的施教學校為廣小上陡門校區，道路以南的組團是上陡門小學。（施教區劃分僅供參考，以官方部門發布的招生公告為準。）

而初中的學區就跟復雜了，其中1組團義務施教初中為十二中，2-6組團義務施教初中原為鹿城區實驗中學，現由二中濱江校區承接原施教轄區，7-12組團則為十九中（溫州市南浦實驗中學惠民路校區）。（施教區劃分僅供參考，以官方部門發布的招生公告為準。）

其中二中濱江還有名聲優勢，對于成交的助力不小，更容易說服客戶，但沒能體現在價格上。

至于12和19中的影響力稍弱一些，尤其19中先是被28中劃走一部分施教區，今年再次被繡山中學分割一大片施教范圍后，偏悲觀的情緒還在蔓延。

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那么這么一個完善的老小區，宜居屬性在老舊小區里都算獨一檔的了，入住率也不低，但價格為什么還是頂不住呢？

上陡門住宅區以及十九中

經過實地走訪發現，我們發現有多個因素影響：

一方面，環繞著上陡門小區的周邊一帶的新建統籌安置房陸續上市，雖然位置沒有那么核心，但也只是稍差一些。

關鍵價格還是十分便宜，例如上陡門小區東面緊挨楊府山的源盛家園，成交價也就1.2-1.4萬。

老小區業主就會對比周邊的全新安置房，去實地走訪一圈回來以后，心態就發生了變化。

那邊全新安置房，帶電梯、綠化不錯、人車分流、停車位充足，位置也差不太多，價格也才1.2萬出個頭。反觀自己這邊房齡超30年的老小區，雖然維護的挺好，但終究是老的樓梯房小區，價格難道也要報1.1萬左右？房東自己都覺得不好意思，價格自然就下來了。

期間也有老小區業主順著潮流，考慮置換電梯安置房，畢竟全新安置房也便宜。而且業主有了置換需求，賣房時自然就會務實很多，心里想的是少虧就是賺錢。

源盛嘉園

這種情況就是隨著市場下行，自然而然蔓延開的價格梯度，每個小區都有自己對應的價格。

并且統籌房剛開始上市時，價格與周邊老小區相差大，吸引一批人下手，后續價格就被抬起來了，也分流了不少客戶了。

哪怕后來下手的人多了，總價和老小區有差距，但單價相近，影響了購買意愿，而且拆遷戶的持有成本不高，心理預期也低，價格比二手房東更好談，更容易讓步，也影響了老小區的價格下降。

另一方面，小區的入住率雖然沒有太大變化，但租金也跟著市場下降，退租輪換的人群逐漸增加，不少人直接是不在溫州待了，都不是換個地方居住了。

這些退租的人群有的是因為公司倒閉，有的是因為待遇太低了，有的是生意難做，有的是工作難找等等類似偏悲觀的消息，在近兩年越發的頻繁的出現了，并且大多人群是直接離開了溫州。

這種情況換到買方市場里就變成了慎之又慎，來購買的業主對于資金更謹慎，現在安置房多，可選擇性更大，對于價格也更敏感，更怕買了以后就會跌，就算價格能接受，下決心的成本也比前些年更高。

綜上所述，上陡門小區自身變化不大，甚至還有不少的細節提升，宜居屬性更高一些了，但受限于整體環境的降溫以及周邊大批量安置房交付產生的沖擊，價格也難以維持，等到周邊安置房相繼落位和交易完畢后，這一帶的價格也就會迎來的新的平衡點。

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有意思的是，隨著價格下來，也有不少業主覺得，急賣要虧錢，反正價格也就這樣了，留著多少還能收點租金，未來還能賭一賭拆遷。

畢竟這位置真是無可挑剔，而且近期第四代住宅賣的很好，市中心一帶又很久沒有新的商品房亮相了，周邊改善客群的需求可選項不多。

之前上市的世紀樾府、鳳起玉鳴、鹿城壹號和金茂府都賣的很好，尤其橫瀆三子（現房）在二手市場上認可度較高，跌幅相對并不大。

同時業主覺得就算不拆遷，一直持有老房子，這一帶的生活較為便利，出租率依舊很高，租金雖然上不去，目前建面約50-60㎡比較清爽的房子，月租金能到1200-1300元，對比房價的回報率也勉強跑贏銀行利率。

而且出租的飽和度高，也不怕斷租。總比市區有的地方價格跌了、租金跌了，還沒人來租了，只能空置，要好一些。

畢竟這一帶真的不用太擔心人流量的問題了。只要市府在，這一帶的人氣就下不去。

那么，如果你是上陡門小區的房東，會考慮斷臂套現走人？還是繼續持有，等待拆遷換新房呢？

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