北京樓盤調規(guī)，一個比一個猛！

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

樓盤調規(guī)的效力，漸漸出來了。

上周，北京大興西紅門的元啟，強勢拿下周度網簽套數、面積、金額三冠王：109套、1.12萬平、5.97億元。

這三項數據，分別占據了當周北京樓市的20.33%、17.69%、16.59%。

一騎絕塵。

這個成績，很大一部分應歸功于調規(guī)。

4月14日，元啟調整了原來的設計方案。當時，項目已經開盤了8個月，網簽66套。

元啟創(chuàng)造了北京樓市的一個新紀錄，在售樓盤全面調規(guī)。

其調規(guī)的核心內容是：樓棟的基座不變，增加了奇偶陽臺。

這是最輕量的調規(guī)手法。最難的是營銷方面，要把原來的網簽退房，再重簽，如何讓客戶不流失，成為頭等大事。

在好房子時代，中建壹品很有魄力，敢于破釜沉舟。

有人開頭，就有人跟進，一個比一個猛。

跟進的先后順序是：亦莊北京潤府二期、通州縵云ONE二期、通州朝棠攬閱東區(qū)。現在通州又多了一家：北投云帆汀瀾。

云帆汀瀾的調規(guī)動靜蠻大，取消東西向住宅，全部調整為南北向住宅。

“根據北京市'好房子'政策優(yōu)化調整方案，總平面圖及建筑單體經濟技術指標均有所調整。”調規(guī)文件如是寫道。

這句話貌似輕描淡寫，實則云帆汀瀾幾乎推倒重來。

它是一個奇葩的項目。

2023年6月20日，北投置業(yè)以25.9億元底價，摘得北京城市副中心1102街 FZX-1102-6003、6004地塊，樓面價2.57萬元/㎡。

直到2025年1月26日，云帆汀瀾才取得預售許可證，至今未開盤。如今，它又上演了調規(guī)的戲碼。

正所謂是：人挪活，樹挪死。

在向好房子時代邁進的道路上，有條件調規(guī)的樓盤，能調盡調，總比等著被后浪拍倒在沙灘上，要強些。

一、云帆汀瀾：推翻了圍合式布局

云帆汀瀾的首版總圖，最早出現在2023年11月1日。

它的總占地4.59公頃，建筑規(guī)模10.09萬㎡，容積率2.2。根據當時的土地出讓文件，住宅要求采用傳統(tǒng)圍合布局的新中式風格。

于是，在它的首版設計圖上，東西兩塊地出現了7座東西朝向的住宅樓。

大家都很清楚，東西朝向的房子，是什么樣的居住體驗。

它們還連累了旁邊南北朝向的房子，這違背好房子的邏輯。

和舊版相比，新版方案主要有四個變化：

1、取消東西向住宅，全部調整為南北向住宅，呈點狀布局；

2、地上不計容建面增至499㎡；高度從36米調至45米——兩地塊2#的西邊三單元為15F，其余都是11F及以下洋房產品；

3、設置鄰里共享空間，將配套商業(yè)集中在下沉廣場一層，與新一代好房子社區(qū)接軌了；

4、把客廳飄窗改成內嵌式陽臺——進深1.5米、贈送一半、可封閉，部分邊戶飄窗帶轉角，有的戶型北向送了設備陽臺。

僅從這四點看，云帆汀瀾的調規(guī)力度十分大。

但，云帆汀瀾公示的調規(guī)圖，實在太潦草了，只是一張相機翻拍的圖紙，連折痕都非常明顯。

這個做法，在北京樓市僅見。花姐忍不住問一句，為什么？

15天公示結束之后，如果一切順利，云帆汀瀾將重新拿到規(guī)劃證、預售證。

也就是說，它在1月26日取得的預售許可證要作廢了。當時，它首批取證房源共495套，備案均價5.5萬元/㎡。

如此一來，云帆汀瀾開盤的時間，最快也要到9月中旬。

二、朝棠攬閱：去掉大戶型，把戶型調小

朝棠攬閱是個網紅盤。

8月6日，北京通州區(qū)八里橋的FZX-0401-6044、6049地塊規(guī)劃設計方案公示，專門為東區(qū)的6044地塊調規(guī)。原圖在5月6日已公示。

西區(qū)6049地塊在6月26日已取證，開盤一炮而紅。至今網簽213套、均價5.84萬元，成交總額約11億元。

朝棠攬閱的勝利，是小戶型的勝利，它憑借69平米三房和101平米四房出圈。

招商蛇口根據市場需求，要把東區(qū)的戶型調小。由于朝棠攬閱分東西地塊，具備了調規(guī)的先天優(yōu)勢。（詳見《北京剛需神盤，遠離“三國殺”》）

它具體的調規(guī)方案為：

1、地上建面不變，還是33345平米，但地下面積減少了約1800平米；住宅樓從6棟變成7棟；2#從17F變成18F；原5#頂層不設退臺。

2、大門變得更氣派、更長、更厚重了，雨棚變成弧形、更柔和；在東北角增加了一個人行出入口，離22號線地鐵口更近；把化糞池挪到了東南角。

3、大門東邊有一塊地上停車區(qū)，車位數從36個變成39個，底下從無建筑變成有建筑；原來的兩個室外運動場地合并為一個。

4、北面的1#、2#、3#往北移了3.25米，樓間距變寬，令原5#不用靠頂層退臺來達標日照，樓間距系數為1.72。

5、除了原6#戶型沒變，其余樓棟戶型大部分都做了調整：1#從101平變成69平；原2#從124平變成100平；原3#被拆分成新3#和4#，把101平改成69-86-89平；原4#變5#，層高升至28.1米，戶型做了微調；原5#取消頂層退臺，東邊三戶戶型，從69平變86-89平。

簡而言之，新規(guī)劃取消了124平米戶型，單套總價在400萬元至600萬元之間。

三、縵云ONE二期：增加陽臺+首層架空

縵云ONE是通州的頂豪。

早在2024年9月份，它曾一次性公布過總平圖方案。

但在實際開發(fā)過程中，珠江投資老板朱偉航很精明，把它分成兩期：一期為西面的2#、3#、4#、6#、7#、8#、9#、10#；二期為東面1#、5#和11#。

再加上一二期之間有條街坊路，為調規(guī)創(chuàng)造了條件。

最初，縵云ONE推出的清一色大平層——197平米、215平米、261平米和338平米四種戶型，填補了當地市場的空白點。

一開始，它賣得很火，開盤30天攬金25億元，成交均價6.95萬元/平米，單套總價在1500-2400萬/平米。

但時間到了去年第四季度，朝陽區(qū)多個豪宅陸續(xù)入市，讓縵云ONE的表現開始乏力。

這些新對手，都是好房子時代的產物，有南北封閉陽臺、首層架空，實際得房率達90-99%。而縵云ONE只送了飄窗。

6月3日，縵云ONE公示了調規(guī)方案，主要是在二期注入了好房子元素。（詳見《縵云ONE調規(guī)，朱偉航玩得很絲滑》）

具體的調改方向是：

1、將原定的三個地下配電室調至地上。這導致計容面積增加約482平方米，綠地率面積減少約115.6平方米，也破壞了原有的園林規(guī)劃設計；

2、將二期的3棟住宅增加了開敞陽臺，預計進深1.8米；北面每個戶型增加1個設備平臺，全部贈送；

3、二期三棟住宅樓的一層，調整為架空層，1#戶數從106戶減為103戶；11#戶數由138戶減為135戶；5#將原來的層數從20層變成22層，戶數從40戶增至42戶。

截至目前，縵云ONE共計供應342套房，已網簽173套，單價6.91萬元/平米。它的二期供應約281套。

四、北京潤府二期：連帶一期整體提升

北京潤府二期的調規(guī)很成功，也改了一個新名字：雲萃。

它最早于2024年2月公示了總平面，一二期都一次性公示。

北京潤府占地6.99萬平方米，是北京近幾年單幅出讓的最大地塊。按照相關規(guī)定，同一地塊，最多能分三期開發(fā)。

北京潤府的一期為：8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#；二期為：1#、3#、4#、6#、7#、9#、12#、13#、18#、19#。

截至目前，一期供應640套，已網簽488套，均價5.83萬元/平米。賣得不錯。

到了二期，它恰好趕上了好房子政策。（詳見《好房子調規(guī)，要見廬山真面目了》）

在今年五一假期前夕，北京潤府對外公示了調規(guī)后的總平面設計圖，主要涉及兩點：

1、整個小區(qū)增配了首層架空、鄰里共享空間、風雨連廊等；

2、有二期10棟住宅樓，增設了南向開敞陽臺和北向設備平臺。

雲萃擁有了時下最流行的南北雙陽臺。它目前流出了五款戶型圖：98平米、113平米、119平米、132平米和139平米。其陽臺的進深，在1.2至1.4米之間。

截至目前，二期供應772套，已網簽51套，均價5.87萬元/平米。

一二期房價對比，二期微微上漲了400元/平米。

這個漲幅，很微妙，很有平衡藝術，兩期的業(yè)主皆大歡喜。