四代宅才起步就進入瓶頸了？邦泰春華序戶型無驚喜

上周，邦泰在昆明的第二個四代宅項目——邦泰·春華序開盤發(fā)售，克而瑞的報告說賣得不錯，首開當(dāng)日成交43套，去化率46%。

邦泰春華序是典型的第四代住宅

奇怪的是，市場上春華序的關(guān)注熱度倒是一般，也許因為昆明已經(jīng)有好幾個四代宅樓盤，四代宅標志性的大露臺、高贈送已不像最初那么驚艷，所以就連開盤前春華序公布戶型圖，也并沒有引起太多討論。

但云南房網(wǎng)感覺春華序的戶型還是有必要拿出來說道說道，同時討論一下當(dāng)前走紅市場的第四代住宅在戶型設(shè)計上的局限性。

春華序目前公布的戶型有6個，但因為四代宅奇偶交錯的特點，實際上只有3個面積段——127平米的四房兩衛(wèi)，139平米的四房兩衛(wèi)，以及168平米的四房三衛(wèi)，每個面積段各有兩個戶型，兩個戶型的區(qū)別僅在于露臺位置不同。

邦泰春華序127平米戶型圖

粗看邦泰春華序的6個戶型，如果撇開露臺不說，幾個戶型的平米布局幾乎一樣，區(qū)別僅在于客餐廳面積、主臥和次臥面積，但廚房、客餐廳、臥室、衛(wèi)生間的平米位置以及相互空間關(guān)系基本是相同的，更大的戶型無非是客餐廳更大，臥室更大，像168平米的戶型就有了獨立主臥衣帽間，次臥也做成了套房。

邦泰春華序168平米戶型

既然平面結(jié)構(gòu)幾乎一樣，那么優(yōu)缺點也就基本一致。春華序作為四代宅，優(yōu)點也主要是四代宅的優(yōu)點，比如空中花園，非常闊綽的客餐廳，即便最小的127平米戶型也有大橫廳，得房率很高，據(jù)說實得面積170平米，得房率有134%。

在云南房網(wǎng)看來，春華序的戶型缺點也比較明顯，主要有這么幾個：

首先是127平米戶型沒有玄關(guān)，入戶門正對客廳，除非后期通過裝修進行遮擋，否則私密性不是很好。139平米戶型和168平米戶型因為面積更大，玄關(guān)倒是有了，可是依然存在入戶門和客餐廳正對的問題，只不過168平米戶型要好一些。

邦泰春華序139平米戶型

第二個問題是客餐廳過于巨大，面積占比過高，比如127平米戶型，客餐廳面積超過55平米，如果加上客餐廳的延展部分的露臺，占比超過戶型面積的一半。其他幾個戶型也是同樣的問題，感覺增加的面積主要體現(xiàn)在客餐廳上，像168平米戶型，客餐廳加入戶門廳的面積差不多有75平米，實在是過于闊綽了。

當(dāng)今中國家庭的特點是小型化，社交減少，這么大的客餐廳除了增加豪華感，實用性其實值得探討。邦泰自己的裝修創(chuàng)想圖上，所有戶型的餐廳都布置了餐島一體的大餐桌，至少可以坐8個人就餐。如今的中國家庭中，這么多人同桌就餐的場景有多少呢？

127平米戶型實得面積雖然有170平米，但客餐廳加露臺就有近90平米，占比超一半

第三個問題是第二個問題帶來的，即由于客餐廳占比過高，影響了其他功能區(qū)的拓展，168平米戶型因為面積大，問題還不大，127平米戶型和139平米的北向臥室開間只有3米，顯得小了些。另外這兩個面積段戶型的公衛(wèi)也嫌小，邦泰自己公布的裝修創(chuàng)想圖也只敢設(shè)計鉆石淋浴房，眾所周知，鉆石淋浴房是為了解決衛(wèi)生間狹小不得已的一種設(shè)計。

還有，春華序所有戶型雖然客餐廳面積都很大，可是由于客餐廳的空間位置有點像傳統(tǒng)的四葉草戶型的客廳，四面不是窗戶就是門，缺乏較長的連續(xù)墻面，帶來的問題是不容易布置家具，收納空間不足。

可容8人面對面就餐的超長餐桌沒有幾個家庭能HOLD住，客餐廳四周扣除門窗（紅色框）后連續(xù)墻面很短，不好布置家具

總的來說，雖然邦泰春華序得房率很高，第四代住宅標志性的大露臺也很吸引人，但每一個戶型或多或少都有些瑕疵，只不過贈送面積多，價格又不高，購房者也就選擇接受。

但以邦泰的水平，并不是不知道戶型存在小缺點，實際上邦泰有些三代住宅的戶型反倒更加出眾，說到底春華序有些戶型問題其實是四代宅本身導(dǎo)致的。

和前幾代住宅不同，四代宅由于突出空中庭院，露臺和陽臺變成了設(shè)計重點，可是大面積陽臺和露臺在布局上帶來很多限制，還要考慮上下層關(guān)系，導(dǎo)致其他功能區(qū)不得不反過來將就陽臺和露臺，而且很容易造成包括露臺在內(nèi)的公共活動區(qū)比例過于膨脹。

另外，四代宅畢竟是新鮮事物，又恰逢各地開始執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計“新規(guī)”，四代宅如何和新規(guī)更好結(jié)合，怎么充分發(fā)揮四代宅的優(yōu)勢，開發(fā)商、建筑設(shè)計機構(gòu)也還在不斷探索當(dāng)中，產(chǎn)品進化仍在迅速進行，不像三代宅那么成熟。

因此，如今買房千萬不要被所謂的“代差”概念蒙蔽，一聽四代宅就往里沖，認真研究戶型、研究項目才是王道。