江核首個疊墅挑空沒了，下半年近10家新盤“內(nèi)卷”！

剛剛，江核政務(wù)新區(qū)首個疊墅四代宅-玖印府經(jīng)過短暫調(diào)整后，迭新歸來~~

本次調(diào)整，主要有以下變化：

1、將原 22# 高層住宅樓（24F）改為洋房住宅樓（9F），得房率進一步提升，超過100%；總戶數(shù)隨之下降60戶，車位配比增加至2輛/戶。

調(diào)整前↓↓

調(diào)整后↓↓

2、出于安全考慮，原疊墅挑空客廳被取消，增加一層樓板，這樣更加安全合規(guī)，而且實得面積也會增加。

比如，原182㎡下疊戶型，調(diào)整后為215㎡；143㎡六疊戶型，調(diào)整后為165㎡；均增加了一個套房主臥。

“我就喜歡挑空，可以要求不修改嗎？”

結(jié)果是不行的......

3、此前，疊墅戶型是毛坯交付的，現(xiàn)在精裝升級定制化，品質(zhì)提升的同時，買房人入住更加方便，也能規(guī)避后續(xù)很長一段時間的伴隨裝修噪音等問題。

據(jù)悉，項目預(yù)計8月首開8號樓（1+9F）洋房，戶型面積120㎡，放風(fēng)價3.1萬/㎡。

今年對于江核來說，絕對是關(guān)鍵一年，低密四代宅全面鋪開。產(chǎn)品迭代升級的同時，需求結(jié)構(gòu)正在改變，剛需市場逐漸被擠壓到二手房市場，新房市場以 改善需求為主，正在倒逼開發(fā)商，“卷品質(zhì)”、“卷性價比”。

2025年下半年，江核多家四代宅扎堆上市，更是加劇“內(nèi)卷”！

江核政務(wù)區(qū)

江核政務(wù)區(qū)目前有玖印府、 錦繡金陵兩個新盤，

玖印府

作為今年江北四代宅中，唯一有疊墅的產(chǎn)品，玖印府的關(guān)注度一直很高。雖然現(xiàn)在挑空沒有了，但疊墅就是疊墅，加上毛坯可做精裝定制升級，產(chǎn)品調(diào)性是實打?qū)嵉靥岣吡恕?/p>

也是市場倒逼的結(jié)果，項目原本應(yīng)在4-5月首開上市，上半年也就核中核的保利可以一戰(zhàn)。拖到下半年，就是扎堆廝殺了...

毛坯交付，哪怕是疊墅，也不符合當(dāng)前氣氛，只能改改改。

至于高層該洋房，很簡單，周邊次新房都是2-2.2萬/㎡，一個露臺設(shè)計，多賣4-5千/平，壓力肯定很大。這是在減少去化壓力了。

項目的施工進度是江核各新盤中最快的，高層、洋房、疊墅都有封頂?shù)摹Ｆ渲懈邔印B墅的實景樣板間已經(jīng)公開，洋房正在趕工。

4棟22-24F高層戶型建面約109㎡、119㎡；

4棟9F洋房建面約120㎡；

3棟6F疊墅面積約143㎡，分為上疊、中疊、下疊；

17棟4F疊墅建面約215、225㎡，形態(tài)為上疊、下疊，1躍2、3躍4，下疊搭配院子等。

錦繡金陵

外地和尚好念經(jīng)，杭州濱江在江北的前期項目口碑不錯！今年有兩個住宅項目要上市，一個核中核的錦繡江序（代建），另一個便是自己拿地的錦繡金陵。

錦繡金陵為杭州濱江去年底拿地的江核政務(wù)區(qū)G23地塊。項目規(guī)劃20棟6-16F四代宅。其中，洋房14棟（6-8F）+小高層6棟(16F)。

設(shè)計有下沉庭院，整體采用小高層與洋房高低錯落的建筑布局，北側(cè)兩排布局6棟16F小高層，全部為首層架空，南側(cè)14棟為6-8F低密洋房。

錦繡金陵外立面采用了大面積環(huán)幕式玻璃，輔以香檳色金屬線條勾勒建筑輪廓，整體顏值非常高！

戶型面積打造118-170㎡海派洋房住區(qū)：

小高層：118、120、152㎡；

洋房：128、143、168㎡，還有210㎡頂躍；

這個面積段在江北不算小了，不考慮玖印的疊墅贈送，G23的面積段比玖印府還大些。

價格估計，小高層3萬/㎡，洋房拉高點價格，有個3.5萬/㎡，再貴也不好賣了。畢竟周邊全是2.2萬/㎡上下的次新二手房。

項目預(yù)計9月中旬會公開示范區(qū)，三季度開盤。這是杭州濱江在南京首次做高端產(chǎn)品，屬于樣板產(chǎn)品，品質(zhì)值得期待！

國際健康城

江核國際健康城板塊，這兩年幾乎沒有聲音了，前期囤的地不算少，但價格基本都在2.5萬/㎡左右，且容積率都很高，基本都是高層。

去年封盤停擺的 仁恒濱江園就很典型，地價 25169元/㎡，想要盈利價格不能低于3.6萬/㎡。而四代宅-玖印府的高層放風(fēng)價為2.6-2.8萬/㎡，這題給誰也不會解！

入濱江園這樣地塊，周邊還有很多，一時難以入市。

還好，去年北聯(lián)建設(shè)拿了兩塊地，其中G11由招商 蛇口代建，即將上市！

七里江瀾府

將打造南京首個四代青年住宅，目前已公開城市展廳，擬建9棟8-25F住宅，包含3棟25F高層住宅、6棟洋房（3棟8層、1棟8+1層、2棟10F）。

項目打造約2500㎡主題架空層+ 1650㎡共享會所，戶均約8.8㎡超級公區(qū)。

外立面采用玻璃幕墻、干掛鋁板結(jié)合金屬線腳收邊，材質(zhì)搭配簡約大氣，契合年輕審美潮流。項目窗墻比高達約0.41，大幅提升南向采光面。

項目均為四代宅產(chǎn)品，戶型面積區(qū)間102-142㎡，高層102㎡、114㎡，洋房127㎡、142㎡，基本全戶型使用率達到100%以上。

江北核中核

江北首個四代住宅產(chǎn)品-江韻臻悅?cè)ツ晟鲜校_啟江核住宅迭代之路。今年，核中核板塊可謂四代宅扎堆，多達7家純新盤有上市計劃！

江韻臻悅·瑞園

若問，目前江北賣得最好的項目是哪個？答案必然是保利江韻臻悅系列。江韻臻悅·璟園、江韻臻悅·璞園去化都很好，洋房更是開盤即基本售罄的熱況。

繼江韻臻悅璞園之后，旁邊的保利G14（瑞園）規(guī)劃也出了，只是沒有如G14一般將容積率調(diào)低，還是維持出讓數(shù)據(jù)。

項目擬建4棟16F四代宅產(chǎn)品，戶戶帶露臺，全部首層架空。

南京最夸張-120㎡以下-小高層戶型，出現(xiàn)了！

建面117㎡，客廳/陽臺開間約6.6米、客廳&陽臺可實現(xiàn)近40㎡方廳。這尺度比一般140多㎡戶型，都大了近30%。

這樣一來，保利在江核的產(chǎn)品線又完整了，洋房、小高層皆有，璞園全系真洋房，瑞園全系117㎡小高層，都是純粹圈層社區(qū)。

項目預(yù)計首開1號樓，約60套房源，全部117㎡戶型，放風(fēng)價3萬/㎡。

中間戶的戶型設(shè)計，不僅實現(xiàn)了餐客廳陽臺一體化設(shè)計，還無縫銜接空中露臺。

映象星潮

映象星潮是萬科在南京的首個四代洋房產(chǎn)品，目前萬科代建項目都搞得不錯，口碑還在。

項目將打造四代花園洋房，共9棟6-8F洋房＋1棟12F＋2棟17F小高層，一層為架空層設(shè)計，預(yù)計打造成泛會所。

戶型面積段為：洋房戶型129、139㎡，小高層戶型109、119㎡；洋房價格估計3.5萬/㎡，小高層價格預(yù)計2.8-3萬/㎡。

目前位于虹悅城的城市展廳已公開，預(yù)計9月公開售樓處，10月開盤。

錦繡江序

錦繡江序為2022年11月被新居建設(shè)拿下的，后幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)確定由杭州濱江代建的江核G13地塊，其中，杭州濱江占股35%。

項目規(guī)劃建設(shè)6棟30F大高層，戶型建面140、168、188㎡大平層，共計348戶。首層全部架空，帶錯層露臺，正面、側(cè)面均有大露臺。

項目靠近濱江風(fēng)光帶，距江邊約400米，加上大高層設(shè)計，觀景視野是這波四代宅中最好的，沒有之一。

項目還打造了 度假感會所、架空層泛會所 等，改善基因滿滿。

江北建設(shè)G05(中建東孚)

中建東孚代建的江北建投G05地塊預(yù)計三季度上市，是目前距離長江最近的項目之一。

根據(jù)規(guī)劃，項目擬建設(shè)4棟住宅樓：

1、3號樓為17F，戶型建面約120㎡，共計153套，另外還有一套200㎡頂層復(fù)式；

2、4號樓為7層洋房，建面約139㎡，共計48套；

小區(qū)合計202戶。

從效果圖看，洋房、小高層均是戶戶帶錯層布局的露臺，邊戶為270度轉(zhuǎn)角露臺，外立面為大面積玻璃幕墻，顏值很高。

4棟首層全架空且聯(lián)通，打造無風(fēng)雨歸家動線。架空層將根據(jù)不同年齡段客戶需求，打造童趣劇場、康體運動、書吧、健身房等區(qū)域。

G05旁邊是同期的G06、G07兩地塊，據(jù)說也有上市計劃。我看還是一步一步來，先把資質(zhì)較差、體量不大的G05賣掉，然后再上新。否則，最先上市的G05，很可能就被剩下了。

結(jié)語：

江北還有地可拍嗎，當(dāng)然有！但真的不能再拍了。拿江核來說，目前待上市的地塊、新盤近50個，即便一年上市個十幾家，也得三年才能把庫存出讓地塊都推出來。

這個過程肯定還有新地塊出讓，肯定會有大量未來三年賣成現(xiàn)房都賣不完的樓盤。去化壓力確實很大。

今年，除了上述四代宅要上市，還有金地商置G08、仁恒G03、保利G18、 通宇G02、通宇G03等上市待定，要么沒開工，要么沒規(guī)劃，這里就不一一細說。

2025年，南京樓市就看江北的了。不過，我大江北確實有點毒在身上。2024年四代宅還是個不大不小的噱頭，今年就被江北干成地攤貨了...