謝逸楓：顫抖吧！前5月全國(guó)賣(mài)地收入斷崖式下滑，怎么辦

文/謝逸楓

2025年6月20日，財(cái)政部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，前5月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11281億元（前4月9340億元），同比下跌11.9%，（前4月11.4%），跌幅擴(kuò)大0.5%，對(duì)比2021年同期的土地收入，意味著全國(guó)賣(mài)地收入跌破1.2萬(wàn)億元，堪稱(chēng)暴跌。

前5月全國(guó)賣(mài)地收入跌破1.2萬(wàn)億元（前4月9340億元、一季度6849億元），但是賣(mài)地收入占地方財(cái)稅收入比例依然高，堪稱(chēng)一部史詩(shī)級(jí)最成功的土地財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)。土地是財(cái)富之母，是一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的最大原始財(cái)富。

前5月全國(guó)一般公共預(yù)算收入9.6623萬(wàn)億元，同比下降0.3%，一般公共預(yù)算支出11.2953萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.2%，意味著錢(qián)不夠花，背后是財(cái)政赤字規(guī)模從2021年的4.38萬(wàn)億元已經(jīng)上升到2025年的5.66萬(wàn)億元，比2024年增加1.6萬(wàn)億元。

其一是前5月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入）11281億元，同比下降11.9%，占到前5月全國(guó)一般公共預(yù)算收入9.6623萬(wàn)億元的11.67%（前4月11.58%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

前5月全國(guó)賣(mài)地收入11281億元，同比下降11.9%，與2021年前5月-2024年前5月全國(guó)賣(mài)地收入對(duì)比，分別為24759億元、18613億元、14893億元、12810億元，增速分別為同比上漲17%、同比下降28.7%、同比下降20%、同比下降14%。

前5月全國(guó)賣(mài)地收入11281億元，對(duì)比2021年同期全國(guó)賣(mài)地收入24759億元，數(shù)據(jù)上來(lái)看，堪稱(chēng)賣(mài)地收入腰斬。值得注意的是同比下降11.9%，對(duì)比2022年-2024年同期分別29.8%、21.7%、14%的跌幅，呈現(xiàn)收窄、改善的整體趨勢(shì)。

2020年前5月-2021年前5月全國(guó)賣(mài)地收入連續(xù)二年破2萬(wàn)億元后，2022年前5月首次跌破1.9萬(wàn)億元，2023年-2024年前5月首次跌破1.5萬(wàn)億元，意味著全國(guó)土地收入正式見(jiàn)頂，總體的跌幅正在逐步收窄、改善、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

按照目前前5月土地供應(yīng)下降、去庫(kù)存周期、土地收入、房企資金狀況四項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，2025年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入占到前5月全國(guó)一般公共預(yù)算收入的比例將下降到20%、前5月地方一般公共預(yù)算收入的比例下降到50%。

其二是前5月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入8113億元（前4月7009億元）。全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元。

前5月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入8113億元占全國(guó)稅收收入7.9156萬(wàn)億元的10.24%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收，占到全國(guó)總稅收入的15%以上。

說(shuō)明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收貢獻(xiàn)15塊錢(qián)，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收、地方稅收的比例更高，對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)、地方收入更高。

前5月全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅1949億元，同比下降16.2%；房產(chǎn)稅2315億元，同比增長(zhǎng)11%；城鎮(zhèn)土地使用稅1178億元，同比增長(zhǎng)5.1%；土地增值稅2031億元，同比下降16.8%；耕地占用稅643億元，同比增長(zhǎng)0.1%。

其三是前5月全國(guó)賣(mài)地收入11281億元，全國(guó)賣(mài)地收入2020年8.4142萬(wàn)億元、2021年8.7051萬(wàn)億元、2022年6.6854萬(wàn)億元、2023年5.7996萬(wàn)億元，2024年4.8699萬(wàn)億元，說(shuō)明賣(mài)地收入自2021年之后，連續(xù)4年保持下降的趨勢(shì)。

前5月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入8113億元，2020年1.9694萬(wàn)億元、2021年2.0793萬(wàn)億元、2022年1.9216萬(wàn)億元、2023年1.8538萬(wàn)億元、2024年1.8537萬(wàn)億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)4年下降。

前5月全國(guó)房地產(chǎn)收入（全國(guó)賣(mài)地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）1.9394萬(wàn)億元（前4月1.6349萬(wàn)億元），2020年10.3836萬(wàn)億元、2021年10.7844萬(wàn)億元、2022年8.6070萬(wàn)億元、2023年7.6531萬(wàn)億元、2024年6.7236萬(wàn)億元。

前5月全國(guó)賣(mài)地收入11281億元，土地收入大跌，歸根結(jié)底是土地供應(yīng)緊縮、缺乏新項(xiàng)目投資意愿、房企在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和在售項(xiàng)目銷(xiāo)售緩慢，缺乏現(xiàn)金流，因債務(wù)和融資的壓力導(dǎo)致新增拿地面積和金額減少，以去庫(kù)存為主。

盡管今年以來(lái)熱點(diǎn)和核心城市爆發(fā)一波地王潮，出現(xiàn)高總價(jià)和高單價(jià)的地王。但是出現(xiàn)地王的數(shù)量和出現(xiàn)地王的城市數(shù)量有限，整體的土地供應(yīng)下降和大部分城市土地市場(chǎng)低迷，無(wú)法為土地收入帶來(lái)高收入。

其四是根據(jù)“土地依賴(lài)度”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入。盡管2003年-2021年全國(guó)地方對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降后呈現(xiàn)上升。可以看出，地方對(duì)土地的依賴(lài)不減。

前5月全國(guó)房地產(chǎn)收入1.9394萬(wàn)億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入9.6623萬(wàn)億元的20.28%（前4月20.8%），2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，說(shuō)明占全國(guó)一般公共預(yù)算收入仍高。

前5月全國(guó)房地產(chǎn)收入1.9394萬(wàn)億元，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入5.5137萬(wàn)億元的35.1%（前4月35.0%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，說(shuō)明占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入比例仍高。

前5月全國(guó)房地產(chǎn)收入1.9394萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收收入7.9156萬(wàn)億元的24.50%（前4月24.93%、一季度25.21%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，說(shuō)明占全國(guó)稅收收入比例仍高。

如五項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收，十一項(xiàng)的稅收收入約1萬(wàn)億元，加上全國(guó)賣(mài)地收入的11281億元，2025年前5月房地產(chǎn)總收入約2.2萬(wàn)億元。2020年11.2142萬(wàn)億元、2021年11.7051萬(wàn)億元、2022年10萬(wàn)億元、2023年9萬(wàn)億元、2024年7萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣(mài)地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）看，分別占到全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。除稅收的財(cái)政之外，地方財(cái)政收入100塊中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)35元，意味著地方財(cái)政收入里面，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)非常大。

其五是土地財(cái)政的依賴(lài)癥，歸根結(jié)底是分稅制，地方承擔(dān)的支出大于收入。事實(shí)上，土地收入早就成為地方財(cái)政收入重要的來(lái)源。過(guò)去幾年，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，投資和消費(fèi)待復(fù)蘇，加上財(cái)稅的免減，上繳的比例大，影響地方財(cái)政收入。

土地財(cái)政源于1987年開(kāi)始的土地有償出讓?zhuān)l(fā)展于1994年的分稅制改革帶來(lái)的地方預(yù)算內(nèi)缺口的增大。快速爆發(fā)于1998年住房制度改革和2002年土地招拍掛制度開(kāi)始，到2021年，是土地資產(chǎn)化最為迅猛的年代。

地方政府財(cái)力不足，是其向土地尋找收入的動(dòng)因，而現(xiàn)行土地管理制度對(duì)于城市土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，則為地方政府依賴(lài)土地創(chuàng)造了條件。土地財(cái)政之所以再度成為話(huà)題焦點(diǎn)，是因?yàn)樨?cái)政收入、賣(mài)地收入2022年以來(lái)持續(xù)下降。

財(cái)政部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年全國(guó)土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬(wàn)億元，創(chuàng)土地收入歷史新高。1998年-2024年，過(guò)去26年全國(guó)賣(mài)地收入累計(jì)總金額85.0107萬(wàn)億元，年均賣(mài)地收入總金額3.2696萬(wàn)億元。

1999年-2008年10年間，全國(guó)土地出讓金累計(jì)總金額收入5.3萬(wàn)億元，1999年至2011年，這13年是土地資產(chǎn)化最為迅猛的年代，土地出讓金累計(jì)總金額收入12.75萬(wàn)億元，幾乎年均1萬(wàn)億元，到2021年已經(jīng)突破8.7051萬(wàn)億元。