新規項目殺瘋了，但超高得房率或許會成為過去式

昨天，位于龍泉洪河板塊的東城金茂曉棠正式取證，要知道，這一項目從亮相之初就備受關注——項目五一期間開放示范區，不少購房者甚至排隊看樣板間。據了解，項目首批次推出216套新房，但已經有超800組客戶凍資。

東城金茂曉棠排隊看樣板間現場

新規產品、地鐵旁、200萬級，這些標簽都是東城金茂曉棠受到關注的原因。高得房率的新規項目在當前市場上，早已經與老項目拉開了差距。據統計，中環天宸、首開·臻禮著、招商·錦城序、保利·花照天珺等多個新規項目都在入市后快速去化。

但，超高得房率或許會成為過去式。5月7日，成都市規劃和自然資源局發布了關于印發《成都市建筑工程竣工規劃土地核實管理辦法》《成都市建筑工程竣工規劃土地核實工作程序及標準》的通知，超高贈送戶型或將進一步收緊。

超13個新規項目入市，

約7成網簽率超80%

日前，克而瑞四川發布了這樣一個數據：當前成都入市新規項目超13個，約7成項目推售1月內網簽率超80%。

這份數據中統計的中環天宸、首開·臻禮著、招商·錦城序、保利·花照天珺等樓盤都是每次開盤后的網簽率超90%，多個樓盤都開盤售罄。

我們從克而瑞四川統計的4月成都市商品住宅項目銷售榜單中還看到，排名TOP10的項目中，有7個都是新規產品。

拉通新規產品入市的整個周期，從去年的越秀·天悅云萃二期開始，新規產品就在市場形成了斷層領先，更直觀的體現就是，天悅云萃二期已經實現清盤，但老規打造的天悅云萃一期仍有新房在售。

新老規產品的主要分界線來自于，板率的提升——根據新規，“每套住宅飄窗、陽臺以及非公共活動空間（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、露臺、退臺、設備平臺、空調板、構造板、抗震版等）的水平投影投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%。”陽臺等半開敞空間占比由原來的15%提升至20%，帶來的直接變化，即是得房率的巨大提升。

二圈層的新規項目走紅

新規產品對于市場更明顯的影響體現在二圈層。

在4月成交面積的統計中，TOP10榜單上僅有兩個二圈層項目上榜，全是新規產品——一個是位于郫都區的鷺島臻宸壹品，一個是位于新都區的嘉禾桂府。

其中，鷺島臻宸壹品位于郫都區科創城板塊，打造了2T2戶的14-17F小高層和4F疊拼，其中小高層的建面約109-175㎡。據了解，項目自今年入市以來，已經賣了超400套。

而位于新都區的嘉禾桂府，去年底入市，現在僅剩最后一棟樓待售。

不止是這兩個項目賣得好。萬科在犀浦板塊打造的錦上揚華，自今年1月入市以來，已經兩次開盤去化超9成，預計將于本月推出第三批次。

萬科·錦上揚華開盤現場

而溫江區首個新規項目，星河WORLD帝寶N6一月份首度入市就去化約8成，二批次在5月1日開盤，單日就買了2億元。

除了在售項目，東城金茂曉棠在示范區開放后引發的熱議、經開發展龍湖·天瑯城市展廳開放后就吸引了眾多購房關注留資，都能夠證明新規項目的市場熱度。

在許多購房者看來，大得房率的新規產品，雖然單價比同區域的其他項目更高，但如果以實得面積來看，更能算得過賬：上述項目的得房率幾乎都超過了100%。而且，入戶光廳、一層架空等設計，對購房者而言，都是加分項。

區別于主城項目以地段作為第一考量，二圈層往往一個板塊內有多個項目同時在售，新規產品則形成“降維打擊”，從激烈的競爭中脫穎而出。

加強驗收核驗，

超大贈送率時代或將過去

5月7日，成都市規劃和自然資源局發布了關于印發《成都市建筑工程竣工規劃土地核實管理辦法》《成都市建筑工程竣工規劃土地核實工作程序及標準》的通知。管理辦法指出：土地核驗應依據規劃條件、土地出讓合同或國有建設用地劃撥決定書等土地供應文件約定，對建筑項目是否按要求利用土地開展建設進行核驗。

圖據成都市規劃和自然資源局

簡單來說，就是要加強驗收監管，而對得房率影響最為直接的則是：管理辦法發布后的新規產品，贈送部分的板率都會納入到后期的驗收中，一旦超過誤差值，開發商將受到處罰。

業內人士表示，管理辦法的發布，意味著一部分項目的贈送空間將受到影響，“目前市場上有部分項目的板率做到了24-26%，甚至有項目做到40%，這類產品將在市場上徹底消失。也就是說，嚴格按照20%的板率執行的話，未來新項目的室內空間比不過現在市場上的一些項目。”

來源：《成都市建筑工程竣工規劃土地核實管理辦法》

整體來看，新規產品即便嚴格按照20%的板率打造，依然在得房率上頗具競爭力，與此同時，新規產品的層高、公區等多個維度也頗具優勢，隨著越來越多的新規產品入市，市場或許還將進一步分化。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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