謝逸楓：425會議釋放重大信號，穩(wěn)樓市馬上迎來多箭齊發(fā)？

文/謝逸楓

2025年一季度全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)公布之后，新一波房地產(chǎn)政策出來預(yù)期之時，一場高層的“425”會議猶如給市場吃了一顆定心丸，釋放樓市重大信號。預(yù)計穩(wěn)樓市馬上迎來多箭齊發(fā)。

按照“425”會議，2025年貨幣政策、財政政策為適度寬松、更加積極。2011年-2024年為穩(wěn)健、積極，2009年-2010年為適度寬松、積極，2008年為從緊、穩(wěn)健，2005年-2007年為穩(wěn)健、穩(wěn)健，2001年-2004年為穩(wěn)健、穩(wěn)健。

貨幣政策最大的利好，就是降準(zhǔn)降息。時隔14年，貨幣政策的“適度寬松”重回市場，釋放了貨幣政策的積極、寬松信號。具體的降準(zhǔn)降息節(jié)奏、時間節(jié)點、窗口期，需要看實際的國際貨幣和國內(nèi)市場反饋情況。

自2024年10月20日，5年期LPR下調(diào)25個基點開始，到2025年4月20日，LPR已連續(xù)6個月按兵不動，這是在等待一個合適的時機。目前來看，國家沒有急忙降息、降準(zhǔn)的意愿，因為擇機兩字，意味著現(xiàn)在不是合適的時機。

財政政策最大的利好，就是赤字率、專項債、特別國債。積極的財政政策，釋放了更加激進(jìn)的財政手段，2025年財政赤字率擬按4%左右安排，較2024年提高1個百分點，赤字規(guī)模5.66萬億，同比增加1.6萬億。

擬發(fā)行超長期特別國債1.3萬億（其中8000億元用于更大力度支持“兩重”項目建設(shè)，5000億元用于加力擴(kuò)圍實施“兩新”政策），比上年增加3000億元。支持消費品以舊換新的超長期特別國債規(guī)模為3000億元，較2024年增加1500億元。

擬發(fā)行特別國債5000億元，支持國有大型商業(yè)銀行補充資本。擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

筆者認(rèn)為，“425”會議涉及房地產(chǎn)與以往不同的地方在于，著重需求端、供應(yīng)端的政策落實、未來新模式政策的構(gòu)建，強調(diào)加大需求、供應(yīng)端政策的力度、落地節(jié)奏，目的是鞏固市場穩(wěn)定態(tài)勢的政策效果。

按照“425”會議指出，加力實施城市更新行動，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

首次提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”的背景來看，一是外部沖擊的因素，體現(xiàn)在關(guān)稅戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)、金融戰(zhàn)的壓力下，擴(kuò)大內(nèi)需，刺激投資和消費，是內(nèi)需代替外需的最好手段，房地產(chǎn)業(yè)是扛起擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大旗。

二是房地產(chǎn)政策的因素，體現(xiàn)在2025年開年，2023年以來的出臺政策進(jìn)入平靜期、僵持期，到3月兩會后，425會議前依然沒有實質(zhì)性的全面進(jìn)展，盡管1月、2月、3月、4月反復(fù)強調(diào)，止跌回穩(wěn)，卻看不到突破性的執(zhí)行。

政策陷入擠牙膏式地、斷斷續(xù)續(xù)的落地。房貸首付和利率及存量利率、稅收的下降，城市更新貨幣化、收儲和收回的政策，缺乏執(zhí)行的連貫性、全面性。其中城市更新貨幣化、收儲和收回的政策的堵點未打通，落地緩慢。

三是政策的市場效果的因素，體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)不穩(wěn)定的趨勢，指標(biāo)盡管出現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢，但房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，缺乏上漲反彈的條件?？傮w看，新房呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的分化，一二手房分化的現(xiàn)象。

四是地方債務(wù)、財政壓力大，專項債在收儲存量商品房用作保障性住房、收回空閑存量土地，城中村、舊區(qū)改造貨幣化方面缺乏全面性的落地、進(jìn)展，以零散的城市為主，簡單說就是地方缺錢，政策落實緩慢。

五是政策的全面落地、落實和政策在市場的最終效果，需要時間去評估政策時效和市場情況，才會有下一步的部署。房地產(chǎn)的頹廢、不振，與實體經(jīng)濟(jì)低迷、關(guān)稅和貿(mào)易戰(zhàn)、居民收入和房企債務(wù)及交樓、供求關(guān)系的修復(fù)有關(guān)。

筆者認(rèn)為，“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢、優(yōu)化存量商品房收購政策、加大高品質(zhì)住房供給””，是首次提出。表明現(xiàn)階段，國家對支持、扶持房地產(chǎn)市場的清晰、堅定的表態(tài)、決定，意味著新一輪房地產(chǎn)政策多箭齊發(fā)。

第一是降準(zhǔn)、降息。此前，官方多次在不同的場合表態(tài)，擇機降準(zhǔn)、降息的表態(tài)，2024年底以來，降準(zhǔn)、降息的市場意愿越來越強烈，到2025年4月份更是達(dá)到巔峰，問題是擇機降準(zhǔn)、降息，不是馬上，預(yù)計上半年會降準(zhǔn)、降息。

第二是首次提出收儲存量商品房用作保障性住房、收回空閑存量土地。2024年以來，這類的政策表述將沒有停止過，真正落實的城市沒有幾個，基本上處于按兵不動的觀望狀態(tài)，預(yù)計會加快打通政策堵點，加快實施。

第三是首次提出城中村、舊區(qū)改造貨幣化。2024年以來，這類的政策表述也是沒有停止過，到4月份，真正落地的城市非常少，基本上處于按兵不動的觀望狀態(tài)，以政策表態(tài)為主。預(yù)計會加快打通政策堵點，加快政策實施。

第四是北上深、海南、杭州、成都等階段性取消與退出限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、二手房指導(dǎo)價。這類型的政策沒有全面取消，主要是因城施策、因區(qū)施策的基調(diào)，與虹吸的因素有關(guān)，預(yù)計加快階段性取消與退出。

第五是北上深等一二線核心城市的下降二套房貸首付比例，全國放開第三套房貸。北上深等一二線核心城市的下降二套房貸首付比例為20%-25%，第三套房貸目前未放開。預(yù)計會加快下降二套房貸首付比例，逐漸放開第三套房貸。

第六是下降住房公積金貸款和住房商業(yè)貸款及存量房貸利率。2024年下降住房公積金貸款和住房商業(yè)貸款及存量房貸利率的幅度依然有限，并且有的銀行已經(jīng)上調(diào)利率，預(yù)計會加快下降住房公積金貸款和住房商業(yè)貸款及存量房貸利率。

第七是加大一手房契稅、印花稅的優(yōu)惠力度，首套房免稅，二套房轉(zhuǎn)首套，取消二手房交易的個人所得稅。2024年底，一二手房契稅、增值稅的優(yōu)惠政策，未完全覆蓋個人所得稅，契稅、印花稅未首套免稅，預(yù)計會加快稅收的優(yōu)惠力度。

第八是加大各大城市的購房補貼，加大城市更新的房票支持力度。這類的政策在2023年以來陸陸續(xù)續(xù)的在部分城市的項目實施，但是數(shù)量和力度有限，主要是地方財力有限，無法大規(guī)模、大面積的實施，預(yù)計會擴(kuò)大項目。

第九是擴(kuò)大房地產(chǎn)項目白名單的規(guī)模和金額，放寬納入房地產(chǎn)項目白名單的條件和門檻，加快、加大保交房的力度。這類的政策與國家的交房政策扶持力度有關(guān)，但是條件設(shè)置嚴(yán)格，預(yù)計會擴(kuò)大白名單的規(guī)模和金額。

第十是首次提出“加大高品質(zhì)住房供給”。自2023年以來，結(jié)構(gòu)性的高品質(zhì)的住房供應(yīng)、好房子的標(biāo)準(zhǔn)提出、住宅4.0的樓盤不斷出現(xiàn)，成為“好房子”建設(shè)高潮期到來的導(dǎo)火線，預(yù)計未來土地市場上高品質(zhì)住房供給將成為主流。

第十一是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式是一項系統(tǒng)性、周期性、基礎(chǔ)性、制度性的體系模式，是長期的模式，需要長時間的基礎(chǔ)、制度完善、改革，形成系統(tǒng)、周期的新發(fā)展模式，預(yù)計基礎(chǔ)、制度會加快完善、改革。