實探LOFT 53！4000㎡的小商業如何成為“流量密碼”？

Mall 觀察

觀察項目 | LOFT 53

作者 | 大江

去年關注到LOFT 53這個在深圳即將亮相的新項目，就一直想著開業之后一定要去看看。

原因無他，標準化的商業見過很多，會讓我感覺到有意思的商業卻很少。

一方面，由舊廠房改造而來的創意商業街區LOFT 53，總面積并不大，只有4000㎡。

這樣的小體量的商業空間，在本身已經非常成熟的非標商業華僑城創意文化園里再造“非標商業”，又該如何玩出新意？

另一方面，LOFT 53并沒有選擇引入大家耳熟能詳的網紅品牌，街區里近90%的品牌都是新店，其中又涵蓋65%的自營品牌。

盈利問題一直都是不少非標商業的痛點，幾乎全是新品牌的LOFT 53又會如何解決這個問題？

LOFT 53開業之后，也在商業市場上引起了不小的討論度，吸引了不少人前來探訪打卡。

帶著這兩個問題，我也在項目開業之后，來到了現場。

01

商業總面積4000㎡

圍繞“日常生活”的街區商業空間

LOFT 53是由位于華僑城創意文化園OCT-LOFT的F3棟和E5棟組成的街區型商業。

F3棟打造成了約1000㎡的SMOO MARKET，E5棟則打造成了約1500㎡的mindpark創意公園，這兩片區域統一運營。

說到這兩個子項目，是不是感覺有點熟悉？

去年在后海商圈開業的非標商業Kaledo，打造了策展型汽車文化空間超級車庫GARAGE、Skate PARK和 Cycling PARK等空間，在深圳商業市場上引起了不少話題度。

LOFT 53由其中的兩位創始人，TOPYS創始人黃永敏以及ID.CO創意及設計工作室創辦人、餐飲品牌農畉及咖啡品牌山池的創始人葉文考聯合打造。

從位置來看，LOFT 53位置還是不錯的，正位于華僑城創意文化園的主入口，從星巴克旁邊進來，同時正對著園區里的打卡點“深圳墻”。

周五下午已經能看到華僑城創意文化園的主入口人來人往，有不少人對著深圳墻在拍照打卡。

LOFT 53延續了華僑城創意文化園的“文化創意”的基底，圍繞“日常生活”，在區域內探索“好商業與好生活”的新消費空間。

比如SMOO MARKET著重自然日常，由零售、集市、輕餐、寵物、植物、展廳等業態組成；

mindpark創意公園則更聚焦品牌和創意群體的創作和消費的文化日常，提供了書店、酒館、辦公、策展、課堂、社群等功能。

同時，兩個創始人也將旗下的零售品牌、書店、酒館、創意俱樂部首店都投入進了這個項目里。

不過從現場來看，商業面積過小依然是比較大的限制，作為一個小商業區域能逛的內容實在有限，一下就逛完了。

但放大到整個華僑城創意文化園里，作為整個項目的創意型復合空間，還是挺合適的。

02

近90%的新品牌，集市品牌突出

“小店+慢閃”模式，強化體驗感

從星巴克旁邊進來，就是LOFT 53。

剛剛開業的LOFT 53還在舉辦“街集地”市集活動，在道路兩側引入了13家市集品牌，來來往往的游客在市集里穿行而過。

LOFT 53的品牌并不多，近90%都是新品牌，其中65%都是自營品牌，非自營品牌以各種集市品牌為主。

mindpark創意公園一樓的品牌有PROPOSER提案者書店、東邊野獸、MAMBO餐酒館，二樓是MindClub創意俱樂部的會員空間。

品牌主要集中在SMOO MARKET，這里有隔3岔5便利店、好好食堂、荳富店、Na Meal餐廳、M space展廳、FLOW IN輕戶外包袋，以及擁有10家集市品牌的Market。

從現場來看，LOFT 53其實也在嘗試突破自身的體量限制，突出一種小而美的社區生活型街區商業感受。

• 營造精致的日常感氛圍。

LOFT 53雖然小，但在品牌方面引入了餐飲店、餐酒館、書店、便利店、零售店、菜市場、展廳、會員空間等業態，這些不同的品牌業態組合成了一個“麻雀雖小但五臟俱全”的完整的街區日常空間。

同時，項目整體也在營造一種精致的日常感氛圍。

在街區里設置了留言墻、平衡洞洞板游戲、樹陳LED裝置、小彩旗等，很適合拍照打卡，現場也吸引了不少人在拍照。

• 慢閃型商業，在有限的空間里增加品牌體驗。

LOFT 53因為體量有限，除了幾個大店是長期開設的固定品牌，其他的小店均以快閃+慢閃店的形式引入。

比如開業的時候舉辦的“街集地”市集活動，引入了AAA再再、udoland有獨、TUMBO Bakery、述之有味、PUJO淇跡、RARA’S CLUB等13個品牌，形成為期5天的品牌快閃市集。

SMOO MARKET里的集市小店也以慢閃為主，包括餐飲品牌七月柿西紅柿主題商店、可持續生活方式和零廢物商店加減木、Gelato品牌TUNTUN、自然酒選品一日之間、寵物用品B‘’PETS 、MM STORE手作飾品、氣量涼茶鋪、廣場老牌甜湯、魚湯云吞以及林阿婆傳統手工麻糍。

這些慢閃集市品牌也會根據經營狀況來調整去留。

此外，SMOO MARKET的中間部分也被做成了更為靈活的流動性的商業貨架，目前這塊區域是農場主題的“農農Market”。

LOFT53項目主理人之一黃永敏也表示，“兩個月后計劃換其他主題。我們希望這個新業態能夠很好地發揮潛能，有一些靈活性。”

當然，這種快閃+慢閃型的商業模式，帶來的品牌頻繁更替，對品牌招商的要求也會更高。

• 以小店模式為主，關注后期運營能力。

除了幾個大店作為項目固定的“主力品牌”，LOFT 53的其他市集品牌均以小店為主。且在門店的設計上只強調舒適度而非設計感，這也方便了品牌慢閃結束之后的品牌更換。

小店模式同時為項目帶來了更多的品牌體驗。

“小店+慢閃”的商業模式，也為項目分擔了更多的經營風險。

LOFT 53并不是以租金收入為主，而是通過銷售分成，共益共贏來降低租金，更加強調品牌進場之后的后期運營能力，這種模式也比較吸引初創品牌。

03

弱化“網紅流量”玩法

難點在于后期運營

整體來看，以“日常”為主基調的LOFT 53，既有自己的獨特色彩，也沒有偏離項目所處的華僑城創意文化園的整體調性。

從華僑城創意文化園進入這里，或是從LOFT 53走入華僑城創意文化園的主干道，不會有什么差異感。

但正如前文提到，項目商業面積太小，不到半小時就可以走完的一個小商業片區，在弱化網紅品牌的“流量玩法”之后，常換常新的市集也對新品牌的要求比較高，不過以LOFT 53的創始人的背景完全有能力孵化新品牌。

換言之，這個項目的難點不在招商而在于后期的運營。

但對于一個剛開業的項目，我們還是很欣喜能看見這樣小而美的商業空間。

后續LOFT 53會有怎樣的變化，我們也會持續關注。

今日話題 | TOPIC

你去逛過LOFT 53了嗎？歡迎留言分享~

獨角Mall經典欄目——Mall觀察：

| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | ......

獨角Mall經典欄目——品牌Sight：

| | | | | | | | | | | | | ......

獨角Mall經典欄目——獨角Voice：

| | | | | | | | | | | | | | | ......