謝逸楓：重磅！振興住房消費，新一波房地產市場止跌回穩大招來了

文/謝逸楓

房地產重磅政策來襲，堪稱新一波市場止跌回穩的及時雨。2025年3月16日，提振消費專項行動方案正式印發，消費利好全面來臨。

2025年3月17日，央行表示，實施好適度寬松的貨幣政策，將研究創設新的結構性貨幣政策工具，加大消費重點領域低成本資金支持。

新一波意在提振住房消費的穩定樓市，促進市場止跌回穩的政策，正在路上。這是振興消費專項行動方案極為重要的振興住房消費行動。

提振消費專項行動方案提出，實施大宗消費更新升級行動，一是加大消費品以舊換新支持力度。二是更好滿足住房消費需求。三是延伸汽車消費鏈條。

提振消費專項行動方案，具體包括工資收入和財產增收及拖欠賬款、養老和托育及、育兒補貼和教育及醫療保險、生活服務和文體旅游、以舊換新、住房消費。

以舊換新包括住房、汽車、家電、家裝等大宗耐用消費品、電動自行車，實施手機、平板、智能手表（手環）3類數碼產品購新補貼。

從真金白銀的角度來看，生活餐飲服務和文體旅游、育兒的補貼、以舊換新的補貼、成為當下地方振興消費最火爆、最具有人間煙火氣的引擎器。

大宗消費是消費中規模最大、產業帶動能力最強的主要消費品，是拉動消費增長的核心引擎，消費占GDP超過50%以上，具有很強的GDP增長拉動力作用。

住房消費是以舊換新最重要的一環，住房消費和以舊換新提升，可以帶動汽車、家電、家具、裝飾、裝修等大宗耐用消費和家電、家具以舊換新。

房地產經過“房住不炒”去杠桿、去金融化治理之后，出現房地產下滑影響經濟增長，經過多年的調整，已經重新將房地產視為“消費”的重要組成部分。

住房消費是振興消費和投資的最好選擇，房地產涉及57個相關產業，對GDP、財稅、金融、就業、產業、城鎮化貢獻大，是穩定經濟的支柱產業之一。

住房消費列入大宗消費升級范疇是最大的亮點，暗示2025年新一波房地產政策將出臺。振興住房消費的提出，新一波房地產市場止跌回穩大招來了。

提出“更好滿足住房消費需求”，表明住房需求端政策加碼，救市政策更大力度、規模、范圍，國家全力推動房地產市場止跌回穩的決心與態度。

振興住房消費政策包括加力實施城中村和危舊房改造、落實房地產相關稅收政策、適時降低住房公積金貸款利率、公積金用途擴大等，成為主要方向。

一是加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。這條政策，2023年以來反復強調，目的是釋放換房改善、新市民首次購房需求。

城中村和危舊房改造涉及新市民、老市民的租房、購房、換房需求，是大中城市，包括297個地級市的結構性住房需求，是未來主要住房消費的核心主體。

預計2025年城中村專項借款的總金額和規模擴大、房票和以購代建安置房的城市規模擴大、城市更新100萬套房貨幣化的規模擴大和資金來源落地。

二是允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。這條政策，自2024年以來反復強調，目的是通過收儲購的方式，去庫存、緩解房企資金。

關鍵是快速解決新增住房需求，并且可以起到房地產市場供求關系平衡、穩定房價和地價及市場預期、促進房地產市場止跌回穩、加快保障性住房體系完善。

可以促進購租并舉的住房制度和保障房、拆遷安置房、人才住房、學生宿舍、商品房的多層次住房供應體系建立，加快構建房地產發展新模式。

預計2025年專項債券收購存量商品房用作保障性住房、拆遷安置房、人才住房、學生宿舍與閑置土地的規模和資金來源及配套政策等加快落地、大范圍實施。

三是落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策。這條政策，自2024年以來反復強調，主要目的是降低住房消費的門檻和購房成本，減少購房經濟負擔。

非常有利充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。目前剛性和換房的購房需求占主流。住房消費對購房門檻（首付）、成本（房價、稅房、利率）的敏感度高。

預計2025年一手房和二手房的房地產交易稅收優惠力度加大、規模與范圍擴大，包括一線城市和其他城市的契稅、印花稅、增值稅、個人所得稅。

四是適時降低住房公積金貸款利率。這條政策，自2022年以來曾提到，首次適時降低住房公積金貸款利率可謂罕見，有利充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

預計2025年住房公積金貸款利率下調，可以稱為降息。一旦降息，可以起到振興住房消費的意義，特別是對剛性和改善性住房需求潛力的挖掘、釋放。

隨著五年期以上LPR不斷下調，房貸利率在LPR加點上的調整，住房商業貸款利率不斷下降。在去年10月LPR大幅下調25個基點后，商貸利率已降至歷史最低。

5年以上公積金貸款利率自2019年以來只調降2次（40個基點），導致公積金和商業貸款利率的利差越來越小。北京首套房商貸和公積金貸款利差只有30個基點。

值得注意的是住房公積金貸款首付比例未在住房消費的政策中，卻不影響住房公積金貸款首付比例下調，其中深圳，已經開始下調住房公積金貸款首付比例。

3月16日，深圳住房公積金新政落地，對住房公積金貸款和利息補貼政策進行了幅度調整。調整后，個人住房公積金最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。

此項調整將進一步保障中低收入家庭、工作年限較短的青年人等住房公積金賬戶余額相對較少的職工群體，助力他們更多、更快獲得住房公積金貸款。

五是擴大住房公積金使用范圍，提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作。

這條政策，自2022年以來曾提到，首次提出擴大住房公積金使用范圍可謂極少見，有利全方位剛性和改善性住房需求潛力的釋放，振興住房需求。

擴大公積金使用范圍是一樣是降低購房者置業門檻、降低購房成本的有效方式。優化公積金貸款政策，成為當前各地政策優化的主力方向。

預計2025年在深圳“風向標”示范效應下，更多城市跟進。在公積金的貸款門檻、貸款首付比例、利率、用途、提取額度、使用對象、異地貸款、貸款年限延長。

老漢認為，振興住房需求中，一是未提到取消樓市剩余的限購、限貸、限售、限簽、限價、限離、限企、限商住、二手房抵押過戶和二手房指導價等限制政策。

一線城市和部分二線城市依然存在限制住房消費的政策，影響改善需求及換房品質住房（第三套）的住房需求，建議地方及時取消樓市剩余的限制政策。

二是未提到商業貸款的首付比例、利率、貸款年限延長政策，目前一線城市和部分二線城市的首付比例、利率依然高于大部分的中小城市。

商業貸款的貸款年限延長方面，建議國家層面及時出商業貸款的貸款年限延長政策。目前僅僅只有個別城市的商業貸款和少部分城市住房公積金貸款年限延長。

2025年3月10日，蘇州會同相關金融機構研究推出了“三低一寬”特色化金融產品，旨在降低購房門檻，全力支持青年人和新市民購房置業。

“低月供”是政策最大的創新點，可以有效降低購房者的月供壓力，掃除購房者的“資金障礙”。所謂的“三低一寬”指的是低首付、低利息、低月供和寬期限。

蘇州最低首付比例降至15%，而符合人才購房政策的購房者則可以將房票等額抵用于新房首付款。滿足相關征信條件的購房者，能享受最低商業貸款利率。

部分金融機構可以提供定制化購房貸款產品，購房者前5年每月最低只需要歸還100元本金，從而延長購房者本金還款年限，降低購房初期還款壓力。

本金僅需要還100元，這一政策無疑可以大大減輕購房者的還貸壓力。以蘇州吳中區本科學歷的購房者為例，若購買總價200萬元的新房，首付款為30萬元。

但人才房票可以抵用8萬元，購房者僅需要自籌22萬元。以貸款170萬元，利率3%計算，采用30年等額本金還款方式的普通房貸客戶首月需要還款8972元。

若使用特色化金融產品，客戶前五年可每月最低還本金100元，首月還款僅需4350元，首月月供減少約51%。江蘇銀行蘇州分行在蘇州工業園區已經落地全市首筆“三低一寬”購房貸款案例。

例如住房公積金房貸年限延長的城市包括江門、江蘇蘇州、南京，重慶、襄陽、南寧、杭州、寧波和北京，主要是考慮到人口老齡化的現實狀況。

廣東江門?住房公積金規定，借款申請人年齡加上貸款年限不超過法定退休年齡后5年，女性借款人最長可貸款至63歲，男性借款人最長可貸款至68歲?。

江蘇蘇州住房公積金貸款規定，公積金貸款到期日增加3年，原則上最高不超過70周歲，貸款期限最長為30年?，比之前的貸款年限增加3年。

江蘇南京規定，公積金貸款年限由退休后延長5年放寬至延長10年，取消“使用公積金貸款購買二套房，對于原首套房人均建筑面積需不超過40平方米”的限制。

重慶?公積金貸款規定，男性貸款到期時間延長到68歲，女性延長到63歲，或延長到繳存人法定退休年齡后5年，最長貸款期限不超過30年?。

湖北襄陽?規定，住房公積金貸款期限可延長至退休后十年，但總時長不得超過三十年?。廣西南寧?規定，個人住房貸款的最長使用年限可以延長到借款人80歲?。

浙江杭州、寧波?規定，房貸年齡期限上限設為80歲?。北京?規定，有銀行將房貸年齡期限上限設為80歲?。從9個城市來看，住房公積金房貸年限延長為3年-10年。

三是未提到商業地產方面的政策，可能是住房需求更多的是重點在住宅地產方面。其實，商業地產中有商住樓等，建議國家層面及時出商業地產的救市政策。

目前三方面的住房需求端政策沒有全面開啟，特別是限制措施和商業貸款、公積金貸款年限延長及商業地產方面的政策，影響住房需求的潛力最大釋放。

如果商業地產在限制措施、金融信貸、首付比例和利率、稅收、收購等政策方面全面救市，可以帶來更多的住房置換需求，激活更多的住房消費需求。