2021年8月9日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設廳、湖北省發(fā)展和改革委員會、湖北省公安廳、湖北省民政廳、湖北省市場監(jiān)督管理局五家，聯(lián)合發(fā)布鄂建文[2021]27號關于印發(fā)《物業(yè)管理領域侵害群眾利益問題專項整治工作實施方案》的通知。
通知指出，為了進一步推動解決，物業(yè)管理領域群眾反映強烈的突出問題，持續(xù)提升人民群眾獲得感、幸福感和安全感，結合黨史學習教育“我為群眾辦實事”實踐活動和住建部、省紀委有關工作部署，現(xiàn)就住宅小區(qū)物業(yè)管理領域侵害群眾利益問題專項整治工作，制定如下實施方案，重點整治以下六個方面的問題：
1.以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理為由，中斷或以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱等損害業(yè)主合法權益的行為；
2.擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動；對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)行為，未及時勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關主管部門履行報告義務；3.泄露業(yè)主信息，與業(yè)委會共同侵害業(yè)主合法權益，對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力等違法行為；
4.擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務；物業(yè)服務合同終止后，拒不撤離物業(yè)服務項目，不按規(guī)定辦理交接手續(xù)并移交物業(yè)服務用房和有關資料等行為；
5.未在住宅小區(qū)顯著位置公示物業(yè)服務、停車及其他有償服務的收費項目、收費標準、收費方式和投訴電話、公共收益收支、特種設備維保單位及聯(lián)系方式等信息等行為；
6.擅自提高物業(yè)服務收費標準，以及轉供電代收加價等違規(guī)收取不合理費用行為。
8月12日，筆者從湖北省民政廳獲悉，2021年10月底前，全省要在所有街道和縣城城關鎮(zhèn)所轄社區(qū)居民委員會下設環(huán)境和物業(yè)管理委員會，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會日常監(jiān)督管理，發(fā)動業(yè)主參與小區(qū)自治，監(jiān)督業(yè)委會不作為，對服務不到位的物業(yè)服務企業(yè)進行約談······協(xié)調(diào)解決矛盾糾紛。
社區(qū)居民委員會下設環(huán)境和物業(yè)管理委員會是落實《中共中央國務院關于加強基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設的意見》和全省黨建引領物業(yè)管理全覆蓋現(xiàn)場推進會精神的具體舉措。
環(huán)境和物業(yè)管理委員會為社區(qū)居民委員會的下工作委員會，一般由5人以上單數(shù)組成，成員應具備較好思想政治素質(zhì)，遵紀守法、公道正派、有一定議事、協(xié)調(diào)、組織活動的能力，心為居民服務。具體人選由社區(qū)居民委員會征求各方意見后提出，社區(qū)黨組織把關，召開居民代表會議討論決定。環(huán)境和物業(yè)管理委員會成員，應覆蓋轄區(qū)所有規(guī)模較大的住宅小區(qū)，成員本人及其近親屬，不能在社區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)中任職。
湖北省民政廳有關負責人介紹，環(huán)境和物業(yè)管理委員會，其職責包括宣傳環(huán)境保護和物業(yè)管理法律法規(guī)和政策，引導居民依法有序參與社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理相關工作，協(xié)助社區(qū)督促業(yè)主委員會、物業(yè)服務人履行職責（服務合同），參與“三方聯(lián)動”（三方是指“社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)”）工作，督促聯(lián)席會議議定事項及時落實，協(xié)助社區(qū)做好物業(yè)服務人、業(yè)主委員會、業(yè)主之間的矛盾糾紛調(diào)解工作等九個方面。環(huán)境和物業(yè)管理委員會的工作制度包括巡查制度、會議制度、測評制度、臺賬制度等四項制度。
據(jù)了解，環(huán)境和物業(yè)管理委員會與社區(qū)“兩委”同步換屆，其成員可以連選，成員出現(xiàn)不再是該社區(qū)常住居民、喪失民事行為能力、被判處刑罰等情形，其職務自行終止。
近段時間以來，武漢市洪山區(qū)洪山街辦事處及所屬成寶小區(qū)，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)南國花郡小區(qū)兩年多來沒有業(yè)主委員會的實際情況，傾聽小區(qū)業(yè)主心聲，充分發(fā)動群眾自治，不包辦代替，不選邊站隊，在涉及影響小區(qū)業(yè)主重大利益的事件中主持公道，獲得了南國花郡小區(qū)廣大業(yè)主的贊揚。
在南國花郡小區(qū)第二屆業(yè)主委員會籌備選舉過程，放手發(fā)動參與小區(qū)管規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的制度、討論、修改，尊重廣大業(yè)主的創(chuàng)新舉措，終于形成了充分體現(xiàn)南國花郡小區(qū)業(yè)主意志的小區(qū)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本，供全體業(yè)主投票表決。以下是小區(qū)管理規(guī)約和小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則的文本，供社會各界參考。
南國花郡小區(qū)管理規(guī)約
為了維護南國花郡小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》和《武漢市物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合本物業(yè)管理區(qū)域實際，制定本管理規(guī)約（以下簡稱本規(guī)約）。
本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。
第一章 物業(yè)項目基本情況
第一條物業(yè)項目基本情況
物業(yè)項目名稱：南國花郡小區(qū)
座落位置：武漢市洪山區(qū)洪山街新千家街67號
物業(yè)類型：住宅
物業(yè)管理區(qū)域概況：
房屋總建筑面積:9.21萬平方米。
房屋面積構成：
（一）住宅 平方米，827套。
（二）非住宅 平方米，其中：辦公樓 平方米、商業(yè)用房 平方米、其他類型物業(yè) 平方米。
第二條 物業(yè)共有部分
根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約及房屋買賣合同約定，業(yè)主享有以下共有部分的共有權：
（一）物業(yè)共用部位，包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
（二）共用設施設備，包括天線、照明、避雷設施、消防設施、水箱、綠地、道路、院墻、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等；
（三）物業(yè)服務用房。
第二章 共同約定的基本準則
第三條 業(yè)主的權利與義務
業(yè)主應當遵守相關法律、法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定，享有相應的權利，履行相應的義務，不得以放棄權利而不履行義務。
業(yè)主應當執(zhí)行、遵守業(yè)主大會通過的各項決議和有關決定，支持、配合業(yè)主委員會的工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件制度的各項物業(yè)管理制度，支持、配合物業(yè)服務企業(yè)的各項管理服務活動。
第四條 業(yè)主大會
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
業(yè)主大會通過業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構，樓棟議事會作為議事機構，業(yè)主監(jiān)督委員會作為監(jiān)督機構。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法、依本規(guī)約和依據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會職責履職。樓棟議事會履行議事職責，業(yè)主監(jiān)督委員會履行對業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)服務的監(jiān)督職責。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法做出的決定，對業(yè)主具有約束力；業(yè)主應當遵守并服從業(yè)主大會依法做出的決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門和街道辦事處投訴、舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權決定辦法、業(yè)主委員會的組成與任期、工作經(jīng)費、印章管理使用等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則依法做出約定。
第五條 相鄰關系
在物業(yè)使用和維護中，業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守相關法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定，按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光以及設施設備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。
第六條 業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務
業(yè)主應當通過建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應當及時向建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。
業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)系地址、通訊方式或者變更信息的，物業(yè)管理活動中的相關資料投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱、房屋內(nèi)或者按原則預留聯(lián)系地址、通訊方式送達，所產(chǎn)生的不利后果由業(yè)主承擔。
第三章 物業(yè)的使用
第七條 物業(yè)的使用
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守相關法律、法規(guī)政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域《房屋使用說明書》的約定，并按照下列規(guī)定使用物業(yè)：
（一）按照規(guī)劃管理部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)專有部分，不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì)；鑒于本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)特性，嚴禁將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂、辦公、加工、賓館、倉儲等經(jīng)營性場所；
（二）進行室內(nèi)裝飾裝修時，遵守住建部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等規(guī)定，在工程開工前，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動配合物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查；
（三）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響，晚間19時至次日上午7時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工；
（四）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共有部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的，應及時恢復原狀，造成相鄰業(yè)主財產(chǎn)損失的，應承擔相應的賠償責任；
（五）安裝空調(diào)，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照有關規(guī)定或者物業(yè)服務企業(yè)指定的位置安裝；
（六）合理使用水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等共有設施設備，不擅自拆改相關管線、設備；
（七）停放車輛，應遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有關規(guī)定；
（八）陽臺封閉：按本物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一封閉的樣式、色澤進行；
（九）太陽能熱水器安裝：共用屋面不得安裝；
（十）曬衣架安裝：外伸式曬衣架不得安裝；
（十一）法律、法規(guī)政策的其他規(guī)定。
第八條 使用物業(yè)的禁止行為
業(yè)主、使用人在使用物業(yè)中，除應當遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權益的行為：
（一）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建以及挖建地下室或者降低房屋地坪標高的；
（二）將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或者廚房的上方；
（三）占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業(yè)服務用房、自行車房（棚）以及屬于業(yè)主共有的停車場（庫）等共有部分；
（四）損壞或擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共有設施設備；
（五）違法搭建建筑物、構筑物；
（六）不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；
（七）違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或超負重等物品和排放有毒、有害等危險物質(zhì)；
（八）飼養(yǎng)國家禁止的大型犬類等寵物，敞放、敞養(yǎng)家禽、寵物，影響公共環(huán)境、破壞綠地等；（養(yǎng)犬規(guī)范要求：為犬只掛犬牌；為犬只束牽引帶，牽引帶長度不得超過2米，在擁擠場合自覺收緊牽引帶；乘坐電梯或者上下樓梯的，避開高峰時間并主動避讓他人；烈性犬只因免疫、診療等原因需要離開飼養(yǎng)場所的，將其裝入犬籠；即時清除犬只排泄的糞便等；盲人攜帶導盲犬的，不受此限制）
（九）踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品；
（十）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設立廣告牌等；
（十一）隨意停放車輛，鳴喇叭或以其他方式制造超過規(guī)定標準的噪音；
（十二）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結構，不按指定位置安裝空調(diào)外機且不進行滴水處理；
（十三）危害公共利益、侵害他人合法權益或其他不道德的行為；
（十四）法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。
第四章 物業(yè)的維修保養(yǎng)
第九條 物業(yè)的維修養(yǎng)護
業(yè)主、物業(yè)使用人同意按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè)：
（一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不得侵害其他業(yè)主的合法權益；
（二）因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)應事先告知相關業(yè)主，相關業(yè)主應給予必要配合；相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的，須負責維修并承擔賠償責任；
（三）因維修物業(yè)涉及公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經(jīng)書面同意后方可實施，并在約定期限內(nèi)恢復原狀；造成損失的，應當賠償；
（四）物業(yè)在使用中存在的安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業(yè)專有部位應急維修的，物業(yè)服務企業(yè)可在通知公安機關、社區(qū)居委會或者業(yè)主委員會3名以上委員到場見證下實施應急維修，維修發(fā)生的相關費用全部由責任人承擔；
（五）當物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共有部分維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主應予以配合；有造成本物業(yè)共有部分或者其他業(yè)主房屋及附屬設施設備損壞的，由造成損壞的責任人承擔賠償責任；
（六）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍內(nèi)，出現(xiàn)非使用不當?shù)馁|(zhì)量問題或使用功能障礙，由業(yè)主向小區(qū)開發(fā)商主張解決；
小區(qū)開發(fā)商拒絕維修或者拖延維修的，業(yè)主在保留書面相關有效證據(jù)后，可以自行或者委托他人維修，維修費用及維修期間造成的損失向小區(qū)開發(fā)商主張解決，由其承擔。
第十條 專項維修資金的籌集和使用
業(yè)主應當按照《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》繳存、使用、管理和續(xù)籌專項維修資金。
維修資金余額不足時，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會進行籌集。
原未交存首期維修資金的業(yè)主，應當按照本市有關規(guī)定在本規(guī)約通過生效之日起30日內(nèi)一次性補交到位。
業(yè)主委員會應當將維修資金使用方案、所需資金以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關業(yè)主公布；并定期向全體業(yè)主或者相關業(yè)主公布一次建筑物及其附屬設施維修資金使用情況。
業(yè)主轉讓物業(yè)專有部分的，其交存的專項維修資金同時轉讓。
業(yè)主共同決定上述專項維修資金的籌集和使用方案時，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
使用維修基金對住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：
（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；
（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；
（三）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規(guī)范的規(guī)定值；
（四）建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結露、結霜或者霉變；
（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；
（六）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的；
（七）公共區(qū)域門窗或者窗紗破損的；
（八）住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。
使用維修基金對住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：
（一）電梯及主要部件的維修或者更換；
（二）避雷設施不能滿足安全要求的；
（三）監(jiān)控設施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；
（四）樓內(nèi)排水(排污)設備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設備損壞的；
（五）水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應當由供水企業(yè)承擔的除外；
（六）住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。
需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：
（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案；
（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；
（三）業(yè)主委員會持住宅專項維修資金使用備案表、使用方案及預算等有關材料報區(qū)房屋行政主管部門備案；
（四）業(yè)主委員會按照區(qū)房屋行政主管部門備案的使用方案組織實施維修和更新、改造工程。
工程竣工后，業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示工程質(zhì)量驗收報告和維修費用決算情況。
第五章 物業(yè)服務企業(yè)的選聘
第十一條 物業(yè)服務企業(yè)的選聘
物業(yè)服務企業(yè)的選聘采取招投標方式。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，業(yè)主委員會應當按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容等進行表決。
業(yè)主大會依法選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會決議選定的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，簽訂合同時，應當有業(yè)主委員會1/2以上委員在場簽名并蓋業(yè)主委員會印章。
因物業(yè)服務企業(yè)退出，業(yè)主大會無法及時另聘新物業(yè)服務企業(yè)的，在另聘新物業(yè)服務企業(yè)之前，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、或者區(qū)房屋主管部門指定物業(yè)服務企業(yè)臨時代管；業(yè)主委員會與代管的物業(yè)服務企業(yè)簽訂臨時物業(yè)服務合同，業(yè)主按臨時物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)服務費。
第十二條 物業(yè)服務費用及其交納、監(jiān)督
本小區(qū)物業(yè)服務費采取包干制方式，按業(yè)主專有部分面積大小共同負擔，并按照物業(yè)服務合同約定足額交納，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，每年進行一次滿意度測評。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務合同約定以外的其他專項服務、特約服務的，其費用由雙方約定。
第十三條 授予物業(yè)服務企業(yè)的權利
業(yè)主或使用人違反本規(guī)約約定的，物業(yè)服務企業(yè)有權勸阻、制止；業(yè)主拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)可以采取下列措施予以制止：
（一）禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進入物業(yè)管理區(qū)域；
（二）禁止嚴重影響小區(qū)交通秩序的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域；
（三）禁止損壞車場管理設備卻拒絕賠償和維修的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域；
（四）對于欠繳物業(yè)服務費在6個月以上的客戶，物業(yè)服務單位可以暫停對其的各項物業(yè)服務工作，但不得影響相鄰業(yè)主正常生活，并依據(jù)法律程序進行追繳。
第六章 業(yè)主的共同利益
第十四條 共有部分的管理、經(jīng)營與收益分配
（一）屬于全體業(yè)主或相關業(yè)主的共有部分，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用；
（二）業(yè)主對共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務；
（三）利用物業(yè)共有部分經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會或者相關業(yè)主共同決定后，按照物業(yè)服務合同約定委托物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一實施。
利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主共有部分，按下列方式分配：
1、用于補充專項維修資金，統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶；
2、用于業(yè)主大會會議召開；
3、用于業(yè)主委員會依法開展工作；
4、用于共有部分的修繕工作；
5、用于小區(qū)文化活動的開展。
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備等(委托物業(yè)服務企業(yè)或由業(yè)主委員會自主)經(jīng)營，扣除合理經(jīng)營成本后（經(jīng)營管理費支出不得超過公共收益的百20%），所得經(jīng)營收益按下列比例分配：
1. 40%用于續(xù)交物業(yè)專項維修資金；
2. 40%用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造；
3. 15%于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費；
4. 5%于業(yè)主委員會委員的津貼。
經(jīng)營收益分配比例需要調(diào)整的，可通過業(yè)主大會表決更改。
（四）物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定的違約金及賠償金，屬于全體業(yè)主所有，并用于補充維修資金，統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶；
（五）所得違約金及賠償金和利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配；
（六）業(yè)主委員會應當至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督；
（七）業(yè)主拒付物業(yè)服務費用、不繳存專項維修資金的，不得享有所得違約金及賠償金和經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益的分配；
（八）業(yè)主轉讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
（九）經(jīng)營收益可以由業(yè)主委員會自行管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理。經(jīng)營收益由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理，并每季度公示一次收支情況；經(jīng)營收益由物業(yè)服務企業(yè)代為管理的，要單獨列賬，并每季度公示一次收支情況。業(yè)主委員會應監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)公示情況、核查收支情況。
（十）經(jīng)營性收益單次使用金額在 1000 元以下的，由業(yè)主委員會主任或副主任審批、簽字，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)營性收益單次使用金額在 1000 元以上 5000 元以下的，須經(jīng)業(yè)主委員會會議表決決定，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；單次使用金額在 5000 元以上的，需業(yè)主代表大會決定，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，必要時還應向村（居）民委員會、社區(qū)黨組織及小區(qū)黨支部報備，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
（十一）業(yè)主委員會換屆前（任期屆滿、中止或業(yè)主委員會負責人離職的）、委員資格中止、物業(yè)服務企業(yè)更換，業(yè)主委員會應在街（鎮(zhèn)）、指導、協(xié)助下進行資產(chǎn)清查，并公示清查結果。
10%以上業(yè)主或小區(qū)黨組織或街（鎮(zhèn)）或對清查結果存有疑問的，社區(qū)可通過召開業(yè)主會議（無需經(jīng)業(yè)委會召開）形成業(yè)主共同決定（經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意）后，聘請專業(yè)審計機構進行經(jīng)濟責任審計，并公示審計結果，審計費用在經(jīng)營收益中列支。
經(jīng)營收支情況每屆進行一次審計，并將審計報告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄、每幢房屋門棟公告7日（不少于7日)。由業(yè)主委員會/小區(qū)黨組織/聘請專業(yè)審計機構進行經(jīng)濟責任審計，并將審計報告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄、每幢房屋門棟公告7日(不少于7日)，社區(qū)予以協(xié)助，審計費用在經(jīng)營收益中列支。
第十五條 共有部分保險
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及公眾責任保險，由全體業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例大小享有權利、履行義務，并由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)代行辦理相關手續(xù)；并在物業(yè)服務合同中約定。
業(yè)主的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由業(yè)主自行辦理。
第七章 物業(yè)出租和轉讓
第十六條 物業(yè)轉讓、出租的相關事項
業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)專有部分時，應將本規(guī)約向受讓人和承租人明示，并于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)專有部分轉讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會。
房屋出租應當遵守相關法律法規(guī)政策規(guī)定，尊重社會公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。無論出租或轉租的，業(yè)主均應承擔相應的責任。
房屋出租必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標準；不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按床位出租或轉租，或將廚房、衛(wèi)生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或轉租。
對違反本規(guī)約出租或轉租的，業(yè)主委員會可書面責成業(yè)主、使用人立即終止租賃行為。
業(yè)主轉讓物業(yè)專有部分，應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用、物業(yè)服務資金、建筑物及其附屬設施維修資金；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務費用、物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
第八章 違約責任
第十七條 違反規(guī)約的責任
業(yè)主、使用人違反本規(guī)約規(guī)定，侵害他人合法權益的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權要求其改正；業(yè)主、使用人拒不改正的，應承擔以下違約責任，并由業(yè)主委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布該業(yè)主、使用人的姓名及違約事實：
（一）向全體業(yè)主或相應業(yè)主支付違約金；
（二）損害賠償。
第十八條 未按規(guī)定交納物業(yè)服務費用的責任
業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，業(yè)主委員會應當督促其限期交付；業(yè)主逾期仍不交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）收交情況，并注明欠交費用的業(yè)主房門號；仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。
第十九條 連帶責任
物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關業(yè)主承擔連帶責任。
第九章 附則
第二十條 糾紛的處理與相關民事訴訟
業(yè)主之間因本規(guī)約發(fā)生的糾紛，協(xié)商不成的，由業(yè)主委員會或洪山街道辦事處、成寶社區(qū)居民委員會進行調(diào)解；調(diào)解不成的，可以采取向人民法院提起訴訟的方式解決。
因物業(yè)管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔；屬共同訴訟的，經(jīng)業(yè)主授權，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業(yè)主依法共同承擔。
第二十一條 規(guī)約的修改與補充
本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過之日起生效。
本規(guī)約未盡和需要修改完善的事項，由業(yè)主大會另行決定。
第二十二條 規(guī)約的生效
本規(guī)約自本次業(yè)主大會會議表決通過之日起生效。物業(yè)的所有權發(fā)生變更時，規(guī)約的效力及于物業(yè)的繼受人。
第二十三條 規(guī)約執(zhí)有和備案
制定和修改的管理規(guī)約，業(yè)主委員會留存3份,成寶社區(qū)居民委員會存檔1份，并報送洪山街道辦事處備案。
南國花郡小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則
為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的活動，維護業(yè)主的共同利益和合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》和住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等相關規(guī)定，制定本業(yè)主大會議事規(guī)則（以下簡稱本規(guī)則）。
業(yè)主大會依法通過的決議、決定對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第一章 總則
第一條 業(yè)主大會名稱及其執(zhí)行機構議事活動用房
業(yè)主大會名稱：南國花郡小區(qū)業(yè)主大會
項目地址：武漢市洪山區(qū)新千家街67號南國花郡
業(yè)主委員會辦公地址：南國花郡小區(qū)5棟2單元架空層
物業(yè)管理區(qū)域概況：
房屋總建筑面積:9.21平方米。
房屋面積構成：
（一）住宅 平方米，827套。
（二）非住宅 平方米，其中：辦公樓 平方米、商業(yè)用房 平方米、其他類型物業(yè) 平方米。
第二條 業(yè)主大會的組成及議事規(guī)則的性質(zhì)
本業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。
本規(guī)則是記載業(yè)主對業(yè)主大會宗旨、運作機制、活動方式、成員的權利義務等內(nèi)容進行約定的自律性文件，是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主意志的集中體現(xiàn)，是業(yè)主大會運作的基本準則和依據(jù)。
本規(guī)則就業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的選舉、組成、任期和任職條件等事項作出約定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
第三條 與相關部門和社區(qū)居民委員會的關系
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應自覺接受物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會、房屋主管部門和相關行政管理部門的指導，依法履行職責，規(guī)范運作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應積極配合公安機關，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應積極配合物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，應當及時告知物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會，并聽取社區(qū)居民委員會的建議。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會在日常運作中遇到矛盾糾紛時，各業(yè)主同意提交物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會、房屋主管部門和相關行政管理部門協(xié)調(diào)解決。
第二章 業(yè)主大會
第一節(jié) 成立和運作
第四條 業(yè)主大會的成立
業(yè)主大會自換屆后首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
武漢市洪山區(qū)南國花郡小區(qū)實行業(yè)主大會制度，小區(qū)業(yè)主大會分設“南國花郡小區(qū)業(yè)主委員會”、“樓棟議事會”和“南國花郡小區(qū)業(yè)主監(jiān)督委員會”（以下簡稱三會）。 南國花郡小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則按“小區(qū)公示制”、“小區(qū)聽證制”、“小區(qū)表決制”三種程序形式進行，保障全體業(yè)主和物業(yè)使用人的知情權、表達權。業(yè)主大會是小區(qū)事務的決策機構，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主監(jiān)督委員會是業(yè)主大會的監(jiān)督機構,樓棟議事會是業(yè)主大會的議事機構。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的規(guī)定，對南國花郡小區(qū)全體業(yè)主和其他非業(yè)主居住人，具有法定的約束力。
小區(qū)公示制：為了辦事公正透明，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的任何決定、涉及小區(qū)的任何事項必須進行小區(qū)公示。一般事項在小區(qū)公開公示14日后自動生效；重大事項公開公示20日后自動生效。公示事項一經(jīng)通過，將對全體業(yè)主具有法定的約束力。
小區(qū)聽證制：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的任何決定在進行小區(qū)/網(wǎng)上公示期間，業(yè)主有權對公示事項（決定）提出修改、反對意見。若有20% 的業(yè)主對公示事項（決定）有意見，業(yè)委會應舉行小區(qū)業(yè)主聽證會，接受業(yè)主質(zhì)詢，對決定內(nèi)容釋疑；公示的事項（決定）經(jīng)小區(qū)聽證后，業(yè)主委員會應根據(jù)聽證意見進行修改，然后重新進行公示。若有50% 的業(yè)主反對，將取消該公示事項（決定），提交業(yè)主大會進行業(yè)主書面投票表決。
小區(qū)表決制：南國花郡小區(qū)業(yè)主表決實行少數(shù)服從多數(shù)的原則，為提高效率，由業(yè)主代表大會行使表決權。為了減少擾民，簡便易行可具操作性，南國花郡小區(qū)業(yè)主大會表決還可實行由反對者投票，贊成者不投（反對）票的方式進行表決。
第五條 業(yè)主大會成立備案和公示
業(yè)主大會依法成立后30日內(nèi)，業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會成立事項向街道辦事處、區(qū)房屋主管部門備案，并依法刻制和使用業(yè)主大會（業(yè)主委員會）印章。
業(yè)主大會成立備案后，業(yè)主委員會應當將備案情況以及本屆業(yè)主委員會委員的姓名、聯(lián)系電話和委員分工情況等在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主大會議事內(nèi)容
（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（二）決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（三）審議物業(yè)服務合同；
（四）審議物業(yè)服務費用的調(diào)整方案；
（五）決定維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
（六）選舉、更換、罷免業(yè)主委員會委員；
（七）議定業(yè)主委員會的工作職責、權限和工作經(jīng)費；
（八）審查業(yè)主委員會工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（九）審定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、經(jīng)營和收益分配等方案；
（十）監(jiān)督物業(yè)共有部分的使用與維護，督促業(yè)主、使用人遵守管理規(guī)約；
（十一）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（十二）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他物業(yè)管理事項。
第七條 業(yè)主大會決定
業(yè)主大會會議依法通過表決形成的決議、做出的決定，業(yè)主、使用人必須共同遵守；持不同意見的業(yè)主不得抵制業(yè)主大會決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主大會的正常工作。
業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會應依法履行職責，不得做出違反法律、法規(guī)的決定，不得做出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動，不得從事物業(yè)服務經(jīng)營活動。
業(yè)主大會應尊重物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，涉及到物業(yè)服務企業(yè)的決定，應就有關事項進行事前協(xié)商。
業(yè)主大會形成的決議、做出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門或街道辦事處投訴、舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主大會形成的決議、做出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
第八條 業(yè)主大會會議形式
業(yè)主大會會議可以集體討論的形式，也可以采用書面（包括數(shù)據(jù)電文）征求意見的形式。業(yè)主大會會議形式由業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會會議前確定。
（一）采用集體討論形式議事的,本次業(yè)主大會會議后，選擇以下第（2）種方式：
(1) 由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議；
(2) 由業(yè)主推選業(yè)主代表，召開業(yè)主代表大會。
推選業(yè)主代表召開業(yè)主代表大會的，業(yè)主代表產(chǎn)生方式如下：
1、按樓棟單元推薦出4名左右業(yè)主代表，其中代表戶數(shù)以不超過40戶，不少于24戶為原則。
2、代表人選采用自薦、推薦為主，最終得到被代表業(yè)主授權的方式產(chǎn)生，并書面公示所在區(qū)域。
3、需業(yè)主代表行使表決權的，應該獲得被代表業(yè)主的委托（參照本議事規(guī)則第十三條），業(yè)主代表行使表決權前必須獲得被代表業(yè)主的簽字授權，業(yè)委會有權核實授權真實性。
應按照以下程序進行：
1、業(yè)主委員會就業(yè)主大會會議召開的目的、召集情況及業(yè)主到會情況等進行說明；
2、業(yè)主委員會就本次會議需要表決的事項進行說明；
3、參加會議的業(yè)主投票表決；
4、業(yè)主委員會公布投票結果，并依據(jù)有關規(guī)定對投票結果的合法性、有效性作出說明，宣布表決事項是否通過；
5、業(yè)主委員會就表決事項的執(zhí)行作出說明。
（二）采用書面（包括數(shù)據(jù)電文）征求意見方式，應當按照以下程序進行：
1、在決定有關事項7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告擬表決事項的內(nèi)容、方法、程序和時間安排；
2、業(yè)主委員會應當在表決前將業(yè)主大會會議表決票（包括數(shù)據(jù)電文）送達業(yè)主；
3、業(yè)主按照規(guī)定的時間、地點、方式（包括數(shù)據(jù)電文）投票，并經(jīng)業(yè)主本人簽字；
4、業(yè)主委員會組織業(yè)主監(jiān)督票數(shù)統(tǒng)計活動。由業(yè)主委員會成員負責唱票、計票，非業(yè)主委員會成員的業(yè)主負責監(jiān)票，并對統(tǒng)計結果簽字確認；
5、在3日內(nèi)，由業(yè)主委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投票結果。
第九條 表決票的送達
鑒于本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，各業(yè)主同意采取下列情形之一的，均視作表決票已送達：
（一）數(shù)據(jù)電文類表決票發(fā)送至業(yè)主電子形式的接收途徑（業(yè)主微信、QQ、郵箱、傳真等途徑），經(jīng)業(yè)主點擊接收電子表決票的即為送達。
（二）當面領取或送達，并由業(yè)主或與其同住本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的使用人簽收；
（三）未能當面領取或送達的，按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送；
（四）無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告或者投入業(yè)主位于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的信報箱或者專有部分內(nèi)。
屬前款第（三）、（四）項的，應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會證明，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告已送達情況。
表決票按上述約定送達全體業(yè)主。
第十條 業(yè)主大會會議表決形式
本業(yè)主大會會議采用以下第一、二、三種形式進行表決，經(jīng)業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）在監(jiān)票人的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總，并公布表決結果。（監(jiān)票人可以是物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會、公證機構、非業(yè)主委員會成員的業(yè)主）
（一）數(shù)據(jù)電文形式：后臺完成數(shù)據(jù)統(tǒng)計；
（二）設投票箱：在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或成寶社區(qū)居委會設投票箱，由業(yè)主或業(yè)主代表自行將業(yè)主意見投入投票箱內(nèi)；
（三）專人送達、回收意見：由業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）組織有關人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見；
（四）業(yè)主通過提供給業(yè)主委員會的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā)送電子郵件，表達意愿；
（五）業(yè)主通過業(yè)主委員會提供的表決專用傳真號發(fā)送傳真件，表達意愿。
已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者意見不明確的，記入多數(shù)票。但是多數(shù)票應當超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過1/3的業(yè)主且占總人數(shù)過1/3的業(yè)主。
第十一條 業(yè)主大會與會業(yè)主的計算
業(yè)主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業(yè)主數(shù)包含實到業(yè)主和采取委托授權方式的業(yè)主代表。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式召開的，與會業(yè)主數(shù)以表決票送達的業(yè)主為準。
第十二條 業(yè)主投票權的確定
業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權，按照國家、省、市有關規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。
單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權人數(shù)按1人計算。
業(yè)主拒付物業(yè)服務費用、不交存維修資金的，不享有業(yè)主大會會議上的投票權。
第十三條 業(yè)主的代理
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應符合下列約定：
（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者代理人參加；業(yè)主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（二）業(yè)主為法人的，由其法定代表人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議或者業(yè)主委員會會議；
（三）業(yè)主是其他組織的，由其負責人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議或者業(yè)主委員會會議。
第十四條 印章的使用管理
業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按相關規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會工作規(guī)則中的相關約定使用管理。
第十五條 檔案資料管理
業(yè)主大會檔案資料由業(yè)主委員會指定專人保管，并按相關規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會工作規(guī)則中的相關約定管理。
第十六條 業(yè)主大會解散
因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應在物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門、街道辦事處的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)清算工作。
業(yè)主大會解散前，業(yè)主共有財產(chǎn)清算結束后30日內(nèi)，業(yè)主委員會應按規(guī)定向有關部門辦理業(yè)主大會注銷、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章注銷等手續(xù)，并將保管的其他檔案資料移交當?shù)亟值擂k事處。
第二節(jié) 業(yè)主大會會議
第十七條 業(yè)主大會定期會議
業(yè)主大會每年召開一次定期會議，召開時間由業(yè)主委員會確定。
業(yè)主委員會在業(yè)主大會定期會議召開60日前，應當就有關物業(yè)管理工作征詢業(yè)主意見，并對業(yè)主提出的意見、建議等，由業(yè)主委員會會議審議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定。
業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會負責召集，并應當在會議召開15日前，將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。
業(yè)主大會定期會議就業(yè)主委員會提交的議案征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會定期會議表決議題應與業(yè)主委員會提交議案相一致。
第十八條 業(yè)主大會臨時會議
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)總人數(shù)20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時處理的；
（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)50%的，或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任。
屬本條第一款第一項情形的，應符合下列條件：1、有明確發(fā)起人；2、提議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍；3、提議人有不動產(chǎn)權屬證書復印件。業(yè)主委員會應當在收到業(yè)主提議之日起7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議，討論決定是否召開業(yè)主大會臨時會議；決定不召開的，應說明事實、理由和依據(jù)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
屬本條第一款第二項情形的，業(yè)主委員會應當在事件發(fā)生之日起7日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議，就重大事故或緊急事件的處理方案征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。
屬本條第一款第三項情形的，業(yè)主委員會應當在委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)50%或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任之日起7日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議，就業(yè)主委員會委員、主任、副主任的缺額補選事項征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。
第十九條 業(yè)主大會會議召開程序
業(yè)主大會會議按下列程序召開：
（一）會議籌備工作（審議議案）
業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議、意見、建議，經(jīng)業(yè)主委員會會議審議后，草擬議案、制定征詢意見表或表決票、核實業(yè)主情況。
（二）發(fā)布公告
業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面和數(shù)據(jù)電文形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。發(fā)生重大事故或緊急事件等，需要及時處理的，也要及時通知和公告，并同時告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會。
公告包括以下內(nèi)容：1．會議形式；2．會議日期、地點；3．提交會議審議的事項；4．會務常設聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話；5．其他需公告的事項。
（三）投票表決或征詢意見（決定事項）
參見本議事規(guī)則第八條、第九條和第十條。
（四）回收統(tǒng)計意見（形成決議、作出決定）
業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）根據(jù)本規(guī)則第十一條的約定回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計，形成業(yè)主大會會議決議。
回收業(yè)主意見，并在投票結束后，業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）應采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員或物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會、公證機構的監(jiān)督下，認真核對、計算票數(shù)，當場公布投票統(tǒng)計結果，并依據(jù)有關規(guī)定對投票結果的合法性、有效性以及決議的執(zhí)行和處理等作出說明。
業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結果形成業(yè)主大會會議決議、作出業(yè)主大會決定。
形成決議、作出決定由唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。
（五）通報業(yè)主大會議事決定
業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）應當在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會決定，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。
業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）應當做好業(yè)主大會會議書面記錄；業(yè)主大會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主大會印章后存檔。
召開業(yè)主大會會議時，涉及業(yè)主共同利益重大事項的，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會的人員列席。
業(yè)主委員會不按本議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可請求物業(yè)所在地街道辦事處組織召開業(yè)主大會會議。
第二十條 提議再次召開業(yè)主大會會議的限制
業(yè)主大會對所提議案已做出決定的6個月內(nèi)，業(yè)主不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決，但20％以上業(yè)主提議召開的除外。
第三節(jié) 業(yè)主大會主要議案
第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)的選聘
召開業(yè)主大會會議之前，業(yè)主委員會應通過征詢意見表等方式聽取業(yè)主對物業(yè)服務和物業(yè)服務企業(yè)選聘的意見和要求，并結合本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實施物業(yè)服務的客觀需要等制定具體選聘方案和草擬物業(yè)服務合同。選聘方案和物業(yè)服務合同中涉及的物業(yè)服務事項、物業(yè)服務質(zhì)量及費用標準、合同期限、違約責任等主要內(nèi)容應當在召開業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十二條 物業(yè)服務合同簽訂
業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會依法、依管理規(guī)約和本規(guī)則約定選聘了物業(yè)服務企業(yè)之日起30日內(nèi)，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并加蓋業(yè)主大會印章。
物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同主要內(nèi)容（物業(yè)服務事項、物業(yè)服務質(zhì)量及費用標準、合同期限、違約責任等）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督、查詢。
物業(yè)服務合同效力不隨物業(yè)所有權的變化而喪失。
物業(yè)服務合同期限屆滿前60日，業(yè)主委員會應當按照物業(yè)服務合同的約定，就是否另行簽訂物業(yè)服務合同等事項提交業(yè)主大會決定。
第二十三條 共有部分經(jīng)營與收益分配
利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約的約定，并經(jīng)業(yè)主大會和相關業(yè)主共同決定后，由業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)按照業(yè)主大會和相關業(yè)主的決定，代表業(yè)主與經(jīng)營單位簽訂有關協(xié)議。
共有部分經(jīng)營所得收益按照本物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約的有關約定進行使用、分配。共有部分經(jīng)營所得收益的財務管理由本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會工作規(guī)則依法約定。
第二十四條 維修資金的使用、續(xù)籌
維修資金的使用、續(xù)籌由業(yè)主大會依法決定。
第三章 業(yè)主委員會、樓棟議事會和業(yè)主監(jiān)督委員會
第二十五條 “三會”人員的組成、任期
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。
業(yè)主委員會設委員5名、候補委員1名，其中主任1名，副主任1名。主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任。
業(yè)主委員會的每名委員具有同等表決權。
業(yè)主委員會及其委員的職責、業(yè)主委員會的工作事項、業(yè)主委員會的決定等，由業(yè)主委員會工作規(guī)則依法約定。
業(yè)主監(jiān)督委員會人員由全體業(yè)主代表（本規(guī)則第八條中獲得明確授權的業(yè)主代表）內(nèi)部投票產(chǎn)生，規(guī)則與業(yè)主委員會相同；樓棟議事會人員由該樓棟的業(yè)主代表組成，設立樓棟長一名；業(yè)主監(jiān)督委員會和樓棟議事會與業(yè)主委員會任期相同。
第二十六條 “三會”人員的職責
南國花郡小區(qū)業(yè)主委員會職責：
一、組織召開業(yè)主大會，選聘、解聘物業(yè)管理公司，簽訂物管服務合同；
二、負責業(yè)委會日常工作；協(xié)助、監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物管服務合同；
三、協(xié)調(diào)業(yè)主同物業(yè)管理公司的矛盾糾紛和小區(qū)對外事務；
四、負責南國花郡小區(qū)公共物業(yè)維護改造項目的立項報批；
五、定期公布南國花郡小區(qū)公共收入、公共維修基金的收支賬目；
六、定期組織召開業(yè)主會議，通報物業(yè)管理實施情況及小區(qū)信息；
七、及時了解收集業(yè)主、物業(yè)使用人對物管工作的意見和建議；
八、組織開展社區(qū)普法教育，制定（修訂）業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
九、負責小區(qū)業(yè)主群（公共平臺）信息的發(fā)布監(jiān)管，做到信息公開，運作透明；
十、負責組織小區(qū)義工隊伍建設；負責業(yè)主大會賦予的其它職責。
南國花郡小區(qū)業(yè)主監(jiān)督委員會職責：
一、依照相關法規(guī)規(guī)定，對業(yè)主委員會成員資格進行審核；
二、對選聘、解聘物業(yè)管理公司，簽訂物管服務合同等重大事項進行監(jiān)督；
三、監(jiān)督業(yè)主委員會（執(zhí)行委員會）公正、公開、公平的依法履行服務職責。
四、收集業(yè)主對業(yè)主委員會工作及決定的意見，代表業(yè)主對業(yè)主委員會提出質(zhì)詢；
五、負責對小區(qū)公共物業(yè)維護改造項目的審核審批；負責對收支賬目的財務監(jiān)督；
六、對3次不出席業(yè)主委員會會議，不履行職責的業(yè)主委員會成員進行更換；
七、對不履行物管繳費義務，侵占、出賣業(yè)主利益的業(yè)主委員會成員提出罷免；
八、對不執(zhí)行國家和地方法規(guī)，借物管監(jiān)督為名謀取私利，收受賄賂，貪污侵占公共資金的業(yè)主委員會成員進行舉報，并提出罷免；
九、了解收集業(yè)主、物業(yè)使用人對業(yè)主委員會（執(zhí)行委員會）工作的意見和建議，對業(yè)主委員會工作進行年度評議；年度評議業(yè)主滿意率不到60%，該屆業(yè)主委員會自行解散,重新選舉。物管公司業(yè)主滿意率不到60%提前解聘，離開小區(qū)。
十、負責業(yè)主大會賦予的其它監(jiān)督職責。
南國花郡樓棟議事會職責：
一、負責收集樓棟業(yè)主意見，發(fā)現(xiàn)樓棟存在的問題，及時向業(yè)主委員會反映；
二、協(xié)調(diào)樓棟業(yè)主之間，樓棟與物業(yè)公司的矛盾，維護樓棟業(yè)主的合法權益；
三、依法取得樓棟業(yè)主的授權，代表樓棟業(yè)主行使投票表決權；
四、負責業(yè)主大會賦予的其它職責。
第二十七條 業(yè)主委員會委員條件
業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自然人業(yè)主或者法人業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：
（一）遵守國家有關法律、法規(guī)；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時繳納物業(yè)服務費及專項維修資金；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力；
（五）具有一定的組織能力和溝通協(xié)調(diào)能力；
（六）身體健康，能保證必要的工作時間；
（七）本人未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職，其近親屬在其任職的應當公示。
第二十八條 業(yè)主委員會委員的的缺額補選和集體辭職
業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員職務終止出現(xiàn)空缺時，設有候補委員的，應當先由候補委員及時補足；未設候補委員或候補委員不夠補足空缺的，業(yè)主委員會應當及時召開業(yè)主大會臨時會議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會逾期不組織補選的，業(yè)主可請求物業(yè)所在地街道辦事處組織召開業(yè)主大會會議，按照規(guī)定補選業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的50%，或者業(yè)主委員會委員集體辭職的，業(yè)主委員會職責自行終止，由街道辦事處會同社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第二十九條 業(yè)主委員會委員變更
經(jīng)業(yè)主委員會委員半數(shù)以上或者20％以上業(yè)主提議變更業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議做出決定，并以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會不依法召開業(yè)主大會會議變更業(yè)主委員會委員的，業(yè)主可請求物業(yè)所在地街道辦事處組織召開業(yè)主大會會議，按照規(guī)定變更業(yè)主委員會委員。
第三十條 業(yè)主委員會委員變更
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；
（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：
（一）拒不履行委員職責；
（二）利用委員資格謀取私利；
（三） 業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議提議撤銷其委員資格；
（四）拒不履行交納物業(yè)服務費、交存維修資金等業(yè)主義務的；
（五）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備、隨意排放污染物、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物等侵害他人合法權益的；
（六）因其他原因不適合繼續(xù)擔任委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物。
第三十一條 業(yè)主委員會換屆選舉
業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導下，由業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表組成換屆選舉籌備組，召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并做好以下?lián)Q屆選舉籌備工作：
（一）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告；
（二）確定業(yè)主會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
（四）將業(yè)主委員會委員候選人的照片、姓名、性別、學歷以及物業(yè)服務企業(yè)出具的交納物業(yè)服務費用的證明和相關主管部門出具的交納建筑物及其附屬設施維修資金的證明等在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；
（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。
業(yè)主委員會任期屆滿未換屆改選的，業(yè)主可以請求南國花郡小區(qū)物業(yè)所在地洪山街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生換屆選舉籌備組，按照上述規(guī)定做好換屆選舉籌備工作，召開業(yè)主大會會議選舉新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
第三十二條 業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生
換屆選舉籌備組應當根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及業(yè)主委員會委員的代表性、廣泛性和專有部分的比例，確定委員和委員候選人的分布和人數(shù)。
業(yè)主委員會委員實行差額選舉，其差額比例不得低于20％；業(yè)主委員會委員候選人采用下列第三、四、五項的方式產(chǎn)生：
（一）換屆選舉籌備組直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)匯總后提出業(yè)主委員會委員候選人名單；
（二）換屆選舉籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；
（三）換屆選舉籌備組書面公告業(yè)主到指定地點領取推薦表推薦，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；
（四）上一屆業(yè)主委員會提名推薦業(yè)主委員會委員候選人；
（五）5％以上的業(yè)主聯(lián)名推薦業(yè)主委員會委員候選人。
第三十三條 業(yè)主委員會工作經(jīng)費
業(yè)主大會工作經(jīng)費用于下列開支：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費按當年小區(qū)公共收入的15％包干使用；
（二）有關人員津貼，按當年小區(qū)公共收入的5％包干使用；
具體支付對象及標準如下：
（1）主任，費用1000元/月；
（2）副主任 ，費用800元/月；
（3）委員 ，費用500元/人/月；
業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費來源采用共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益的籌集方式。
業(yè)委會代表全體業(yè)主參加民事訴訟時聘請律師費用，在當年小區(qū)公共收入的15％內(nèi)據(jù)實使用；如超過此費用的，需另行召開業(yè)主大會討論決定。
專項維修資金和公共收益收支帳目由政府推薦的有資質(zhì)的中介機構代為管理，經(jīng)費收支帳目每3個月在小區(qū)有效的數(shù)據(jù)電文平臺以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第四章 附則
第三十四條 規(guī)則的生效
本規(guī)則自本次業(yè)主大會會議表決通過之日起生效。
第三十五條 規(guī)則修改與補充
本次業(yè)主大會會議表決通過的有關本規(guī)則的決定均是本規(guī)則的組成部分；本規(guī)則的修訂經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過；本規(guī)則未盡和需修改完善的事項，由業(yè)委會成立后，另行召開的業(yè)主大會會議修訂補充。
第三十六條 規(guī)則執(zhí)有和備案
制定和修改的業(yè)主大會議事規(guī)則，業(yè)主委員會留存3份,社區(qū)居民委員會存檔1份，并報送洪山街道辦事處備案。
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