貝好家武斌：數據驅動C2M模式破解房地產買方市場困局

貝殼旗下貝好家公司C2M創新中心總經理武斌

中房報記者 梁笑梅 北京報道

“不是因為今天銷售的通路打不開，而是很多時候產品是否真滿足用戶的訴求。”11月5日，在由中國房地產報社主辦的“2025第二屆新質生產力賦能未來人居發展論壇”上，貝殼旗下貝好家公司C2M創新中心總經理武斌表示。

武斌直指當前房地產開發的核心痛點。在房地產行業進入深度調整的“買方市場”后，他與貝好家團隊帶來的并非另一個開發商的競爭故事，而是一套以數據為基石、以客戶為中心的C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到生產者）住宅開發新模式，旨在為合作伙伴提供“打造對路的房子”的系統性能力。

本次論壇以“智慧空間重塑”為主題，中國城市與區域治理研究院、京東集團、36氪研究院提供學術支持，匯聚各界精英，共同探討行業未來。

市場之變：從“房找人”到“人定房”

武斌開場便用一組對比鮮明的數據，揭示了市場底層邏輯的巨變。他指出，當前一二手房地產市場交易結構已發生根本性逆轉，二手房交易在一二線城市占比高達70%，乃至全國達到80%，成為市場主導。這意味著，基于二手房市場沉淀的海量真實交易數據、客戶行為數據，能夠更精準地洞察未來新房市場的需求和價格傳導路徑。

更關鍵的變化在于供需關系。武斌分享了一個關鍵指標——“新增有效客房比（新增有看房動作的客戶與新增房源之比）”。在2021年之前這個值一直大于1，2021年之后這個值急劇下降，這兩年有所回升，但依然是在1以下的狀態。”他補充道，成交客戶的決策周期顯著拉長，從2021年平均看房10次成交一次，上升到如今的16.8次。

“本來客就少，客戶又不著急出手，”武斌總結道，“整個市場確實面臨更嚴峻的挑戰。”他敏銳地指出，開發商的困境根源往往不在銷售端，而在產品端本身。傳統的“拿地-可研-設計-銷售”線性開發流程，在當下市場極易造成“產品與客戶錯配”，一旦“房不對人”，再強大的渠道也難以回天。

“我們希望未來的開發是客戶在前，而不是房子在前。”武斌描繪了理想的開發圖景：在拿地之前，就通過C2M數據模型、人工可研以及真實的客戶連接，進行初步產品定位；拿地后，進一步迭代方案，并讓真實客戶持續參與到產品定位與設計全過程中。

這樣一來，產品的打造過程本身就成為了一個不斷響應、滿足用戶居住訴求的過程。同時，由于產品精準匹配了客戶需求，在設計與建造階段就能完成“精準蓄客”。“最理想的狀態就是開盤即清盤，所有的房子都已經有買家。”武斌表示。

核心能力：科學定價、精準套配與線上共筑

面對困局，武斌提出了貝好家的解決方案：構建數據驅動的C2M房地產開發新模式，其核心思想與住建部倪虹部長提出的“以人定房”高度契合。

為了實現這一愿景，貝好家正著力構建三大核心能力。

第一，C2M產品定位能力，關鍵在于科學的“定價”與“套配”。 武斌特別強調了在市場調整期，科學定價的至關重要性。貝好家的方法是將影響樓盤價值的核心指標——如地鐵、學區、商業、樓層等——進行解構與量化，通過算法模型，刻畫出每個因素在不同場景下的具體溢價能力，從而輸出更穩定、真實的價格預期。

對于“套配”（戶型面積配比），貝好家則通過分析土地的能級、質素，結合市場一二手房表現及客戶支付力、面積偏好等洞察，來判斷一塊土地究竟適合什么樣的客群、應打造何種面積段的產品，從源頭上避免“客群找錯”的致命問題。

第二，深度客戶洞察能力。依托貝殼平臺，貝好家能夠刻畫出潛客在不同板塊的工作地與居住地分布、價格與面積偏好、家庭結構等立體畫像，精準定位目標客群來自哪里、他們的真實需求是什么。

第三，線上客戶參與能力。貝好家正在嘗試搭建一個“共筑好家”的線上社區。以上海某試點項目為例，平臺上線了107項內容，從地塊解讀、項目調研到購房知識科普，引導客戶主動表達對房屋設計的意見。“100個客戶里面有20個客戶在這些問題上會跟平臺去做相對比較深度的反饋，”武斌介紹，這種深度的客戶交互，為產品優化提供了寶貴的一手數據。

“我們并不想成為一家開發商。”武斌表示，貝好家的定位是數據驅動型住宅開發服務平臺。以大數據分析和AI算法為基礎，貝好家致力于以C2M為核心理念，為開發商、業主方、代建方等合作伙伴提供涵蓋產品定位、設計、建造、營銷等從前端到后端的“C2M全鏈解決方案”。

截至2025年10月底，貝好家已在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、長沙、佛山、武漢等地累計落地17個項目，涵蓋多種合作模式。

武斌透露，目前貝好家完全自主操盤的兩個項目（成都貝宸S1、上海貝漣C1）僅為“試驗田”，目的是通過親身實踐來全流程驗證貝好家的在C2M精準定位、設計、建造、營銷等能力，未來能更篤定地為開發商提供C2M全鏈解決方案服務。“除了這兩個打樣作品，未來貝好家不會再去做自主操盤項目。”