磐石法院：一把“鑰匙”開十把“鎖”？

——看磐石法院如何一招“點(diǎn)穴”巧解10起物業(yè)糾紛僵局

當(dāng)業(yè)主抱怨服務(wù)有瑕疵，物業(yè)訴苦收費(fèi)難，社區(qū)里的這對(duì)“管家”與“家人”似乎陷入了無解的循環(huán)。如何破局？磐石市人民法院成功化解10起物業(yè)合同糾紛，提供了一份充滿司法智慧的“和解之鑰”。

在許多人看來，物業(yè)與業(yè)主的糾紛像一場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”：業(yè)主手握“服務(wù)瑕疵”的清單，物業(yè)高舉“合同約定”的條款，雙方各執(zhí)一詞，僵持不下，最終往往只能對(duì)簿公堂。

但在吉林省磐石市，一個(gè)涉及10戶業(yè)主的物業(yè)費(fèi)糾紛系列案，卻走出了一條截然不同的路——它沒有陷入“逐個(gè)開庭、逐案判決”的繁瑣循環(huán)，而是通過“審理一件，解決一片”的“示范性訴訟+批量化調(diào)解”新機(jī)制，讓10起糾紛全部塵埃落定，實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

糾紛的源頭，是磐石市某小區(qū)10名業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿而陸續(xù)停繳物業(yè)費(fèi)。

“路燈報(bào)修了三天才亮，草坪里的雜草比花還多，這服務(wù)憑什么收全額的費(fèi)？”業(yè)主王某的抱怨代表了許多人的心聲。在他們看來，繳費(fèi)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量“對(duì)等”，眼前的瑕疵成了他們拒絕履約的“硬道理”。

而物業(yè)公司同樣滿腹委屈。“我們提供了合同約定的保潔、安保和維修服務(wù)，有詳實(shí)的記錄為證。個(gè)別問題存在滯后，但絕非整體服務(wù)缺失。”物業(yè)經(jīng)理李先生表示，收費(fèi)是公司維持運(yùn)營(yíng)、支付人員工資的基礎(chǔ)，長(zhǎng)期欠費(fèi)已讓公司不堪重負(fù)。

溝通無效后，物業(yè)公司只能將10名業(yè)主告上法庭。案件進(jìn)入法院，傳統(tǒng)的處理方式是一案一審，但這意味著相同的法律問題、相似的事實(shí)證據(jù)將被重復(fù)審理，耗費(fèi)大量司法資源，也可能因?qū)徖碇芷谶^長(zhǎng)，加劇業(yè)主與物業(yè)之間的對(duì)立情緒。

面對(duì)這一典型困境，磐石法院的法官?zèng)]有選擇“按部就班”。經(jīng)過細(xì)致研判，他們決定啟用一種創(chuàng)新的組合策略：“示范性訴訟+批量化調(diào)解”。

精選“樣本”，樹立標(biāo)桿。法官?gòu)?0起案件中，選取了事實(shí)最清晰、爭(zhēng)議最具代表性的一案，啟動(dòng)快速審理程序。庭審中，雙方充分舉證、質(zhì)證、辯論。法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司已履行了合同的主要義務(wù)，其服務(wù)雖存在個(gè)別可改進(jìn)之處，但并未構(gòu)成根本性違約。因此，業(yè)主以此為由拒繳全部物業(yè)費(fèi)，于法無據(jù)。據(jù)此，法院作出了責(zé)令該業(yè)主繳費(fèi)的示范性判決。

這份判決，如同一盞明燈，為同類案件的處理樹立了清晰的法律標(biāo)桿和事實(shí)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

批量釋法，預(yù)判明朗。示范判決后，承辦法官并未立即對(duì)其余案件開庭，而是主動(dòng)向另外9名業(yè)主進(jìn)行“判后答疑”，詳細(xì)闡釋判決背后的法律邏輯：依法成立的合同受法律保護(hù)；物業(yè)服務(wù)具有公共性，個(gè)別瑕疵可通過溝通、整改甚至另案主張權(quán)利等方式解決，但不能簡(jiǎn)單成為拒繳全部費(fèi)用的合法理由。

“法官把法條和道理都講透了，我們心里也就有了一本明白賬。”一位業(yè)主表示，明白了自身行為的法律風(fēng)險(xiǎn)和后里，抵觸情緒大大緩解。

在各方對(duì)案件結(jié)果形成穩(wěn)定預(yù)期的基礎(chǔ)上，法官“趁熱打鐵”，組織了一場(chǎng)集中調(diào)解會(huì)。

這一次，氣氛不再是劍拔弩張。物業(yè)公司一方主動(dòng)表態(tài)，將認(rèn)真聽取業(yè)主意見，針對(duì)路燈維修、綠化養(yǎng)護(hù)等具體問題建立更快的響應(yīng)機(jī)制。業(yè)主們也認(rèn)識(shí)到，依法繳費(fèi)是義務(wù)，理性維權(quán)才是正道。

最終，在法官的主持下，剩余9起案件全部達(dá)成調(diào)解協(xié)議，業(yè)主們自愿補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也承諾不斷提升服務(wù)水平。一場(chǎng)可能曠日持久的系列糾紛，在法院的創(chuàng)新機(jī)制下，實(shí)現(xiàn)了快速、平穩(wěn)、徹底的化解。

編輯：李海朝