馬光遠：預售徹底退出，房子爛尾問題才能真正解決

來源：市場資訊

（來源：光遠看經濟）

預售徹底退出

房子爛尾問題才能真正解決

下一個五年，中國房地產市場可能發生的最大變化，應該是房地產銷售方式的變化，也就是從現在的以預售為主，逐漸轉變成以現房銷售為主。

中國房地產市場目前最大的短板，就是極其不公平的預售和預售監管松散導致的房子爛尾，損害購房者的利益。

預售本質上是一種融資方式，即在房子還沒蓋完的時候，購房者已經把全部錢款支付給了開發商。這些錢不僅包括建房成本，甚至項目的利潤也提前支付了，但房子并未交付。

我們的預售最早學自香港，但只學了“預售”這個名字，預售的監管卻沒有學來。從全球很多國家包括美國來看，預售一般是先付一部分錢，并非全部支付。我們是把全部錢先付20%，然后根據項目進度逐步支付，到接近90%左右，交房時付到90%，還剩下10%不付。即使交房了，10%的錢仍不支付，這是作為房屋質量的保證金，一旦出現問題，10%就是保障，這才是預售。

而我們預售最大的問題，一是對購房者利益保護不到位，二是資金監管不到位，導致的結果就是出現大量爛尾樓。

開發商拿到買房者的首付和銀行貸款后，監管形同虛設。開發商會把這些錢拿去做什么？不是用來建你的房子，而是拿去拍地、做別的項目，導致整個房地產市場出現高杠桿現象的同時，一旦周轉出問題，項目就會爛尾，購房者的利益就會嚴重受損。房子為什么爛尾？錢已經全部支付，為什么開發商沒錢建房？因為資金被挪用。當購房者拿不到房子時，沒有任何辦法制約開發商。

這種預售權利義務關系完全不對等，只有開發商的權利，沒有購房者的權利。

購房者一旦把錢支付，即使最后房子質量不合格，開發商也不會受影響，因為錢已經拿走。購房者再投訴、打官司，往往劃不來。預售制的缺陷有目共睹，也是導致今天中國房地產問題的主要根源。

后來預售雖有所完善，但對購房者保護仍然不夠。

最早時，預售只要挖個坑就可以開始；后來很多地方規定建到三分之二才能預售；再后來有些地方要求封頂才能預售。但無論如何，對購房者保護非常不足，導致中國市場出現很多爛尾樓。購房者付了首付、背了貸款、還了多年房貸，卻拿不到房子，房子建不成。

如果不改變這一制度，整個房地產治理很難健康。

這次“十五五”規劃中特別提到要完善房地產開發融資和銷售制度，就是改變目前不合理的預售。“十五五”期間，我們會看到現房銷售成為主流。

因為中國房地產市場的基本面已與過去完全不同。過去開發商強勢，是因為房子不夠，大家都在搶房，房價一直上漲。你不買他的房子，就會擔心房價繼續上漲。現在大家不再擔心，房價穩定了，購房者有很多選擇。

目前雖然國家層面沒有強制要求，但很多開發商已經在搞現房銷售。為什么？因為預售讓大家擔心，怕出問題。這叫形勢比人強。過去我們呼吁多年沒有用，原因在于開發商強勢，而現在購房者強勢。當購房者處于強勢地位，制度改變就水到渠成。

現房銷售的好處是，房子建成后，就像到超市買東西一樣，實物就在那里：房子質量、花園大小、公攤面積、車庫狀況、綠化情況，你都看得見。不是開發商PPT里描繪的東西，所見即所得。

當然，預售本身并非沒有價值。

比如在美國，有些房子也預售，但在建房過程中，購房者可以參與設計，商量要什么樣的房子，而不是建成后砸墻拆改。所以他們會保留預售，逐步付款。對于繼續保留的預售部分，最重要的是付款方式，建議學美國：先付20%，然后根據工程進度從專戶中逐步撥款，最后仍扣留5%-10%作為質量保證金。

只有這樣，我們才可能有好的保障。我們現在提出房地產高質量發展的目標，就是要建好房子。但在缺乏政策框架的情況下，指望開發商自覺建好房子很難。有些隱蔽工程，表面看起來很好，但兩三年后問題就暴露了。只有扣留保證金，對購房者才有保障。

因此，我們認為未來中國房地產將實現從預售到現房銷售的巨大轉變，購房者的利益將得到真正保護。