房子可能縮水40%！2025年業主遭遇貶值潮，集體要求退房

房子縮水、業主維權？2025房價調整下的真實圖景與官方回應
周末在小區樓下遛彎，碰上二樓的李姐正拿著房產證嘆氣：“2021年花420萬買的三居室，上周中介說現在掛牌頂多250萬，這才四年就虧了170萬，比我老公三年工資還多！”這話瞬間圍攏了一群鄰居——有人說自家小區掛牌量半年翻了倍，有人吐槽“月供6000，租金才2800”，還有人拿著手機刷著“集體退房”的新聞發愁。
房子早已不是單純的住所，而是多數家庭的“壓艙石”。2025年以來，房地產市場的深度調整讓不少業主坐立難安，“房價縮水”“退房維權”成了社區群里的高頻詞。但傳言中的“貶值40%”是否屬實？業主要求退房能否得到支持？官方又有哪些政策應對？咱們結合權威數據和政策一一說清。
一、數據說話：哪里的房子跌了？官方跌幅有多少
先澄清一個關鍵問題：“房子縮水40%”并非全國普遍現象，而是部分區域從歷史峰值的累計跌幅。從官方數據來看，房價調整呈現明顯的結構性特征。
國家統計局2025年9月發布的數據顯示，全國70個大中城市二手住宅價格已連續下跌41個月，9月環比下跌0.74%，同比下跌7.38%。分城市來看，一線城市分化明顯：北京、深圳9月二手房價格環比均下跌0.9%，廣州下跌1.0%，一線城市整體環比跌幅1.0%；二線城市二手房價格同比下跌7.2%，三四線城市同比下跌8.5%。
部分前期漲幅較高的區域跌幅更為突出，比如深圳寶安區部分樓盤，從2021年峰值到2025年9月，掛牌價跌幅超40%，但這屬于極端案例。從全國整體看，國家統計局2025年二季度數據顯示，即便是曾經堅挺的北京核心區學區房，價格也從高峰期的每平方米10萬元跌至6.5萬元左右，累計跌幅35%。
供給端的壓力同樣明顯。2024年全國商品房銷售面積僅10.1億平方米，同比下降12.6%，創下2015年以來的最低點，且這一趨勢在2025年上半年持續。北京2025年前9個月二手房新增掛牌量近16萬套，上海達13萬套，買家議價空間普遍拉大到10%以上，市場進入買方主導階段。

二、退房潮真相：官方支持哪種情況退房？有何案例
“房價跌了就退房”的呼聲雖高，但從官方政策和實際案例來看，退房并非易事，需滿足明確條件。
目前全國唯一官方協調的集中退房案例，是南京珠江四季悅城項目。2024年7月29日，南京市江寧區房產局向新京報確認，該項目因總包單位停工導致無法交付，經區房產局和屬地介入協調，啟用監管賬戶資金啟動退房流程，截至當日已有33戶業主簽訂退房協議，剩余9戶正在協調中。該項目監管賬戶共有5067萬元資金，這是退房能落地的關鍵前提 。
從法律層面看，2023年4月21日最高人民法院發布的《關于商品房消費者權利保護問題的批復》明確，只有在“房屋不能交付且無實際交付可能”的情況下，業主的價款返還請求權才優先于其他債權 。換句話說，單純因房價貶值要求退房，并不符合官方支持的退房條件。
司法實踐中，北京金訴律師事務所主任王玉臣指出，若僅因房價下跌主張退房，法院通常不予支持；但如果是開發商違約導致房屋無法交付，業主不僅能要回房款，還可主張貸款利息賠償 。2025年以來，各地并未出現因房價貶值而官方協調集體退房的案例，多數“退房維權”仍停留在業主與開發商的協商階段。
三、政策應對：官方已出哪些“穩市牌”？效果如何
面對市場調整，從中央到地方已密集出臺政策，核心圍繞“止跌回穩”和風險化解。
2024年9月26日中央政治局會議首次提出“促進房地產市場止跌回穩”的目標，隨后政策組合拳陸續落地。住建部在2024年10月17日的國新辦發布會上透露，9月底以來，一手房看房量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續上升，市場出現積極變化。
具體政策包括三大類：

一是需求端松綁，2024年一線城市全面調整限購，廣州取消全域限購，北京五環外社保年限從5年降至2年；央行于2024年9月將首套、二套房貸首付比例統一降至不低于15%，5年期以上LPR全年三次下調，最終降至3.6%。

二是供給端去庫存，2024年5月央行設立3000億元保障性住房再貸款，用于收購已建成未售新房充當保障房，11月財政部等三部門取消普通住宅標準，滿2年住房對外銷售免征增值稅。

三是風險防控，住建部在2024年8月2日的政策吹風會上明確，將加快建立房屋定期體檢、房屋保險、房屋養老金三項制度，防范房屋安全風險。
從效果看，政策尚未完全扭轉市場預期。國家統計局2025年二季度數據顯示，70個大中城市中仍有53個城市二手房價格環比下跌，占比達75.7%，三四線城市庫存去化周期超過28個月，部分城市房價甚至跌破開發成本。
四、業主實操指南：貶值后該咋辦？這3點要記牢
對已購房業主來說，與其糾結“能不能退房”，不如做好風險應對和資產規劃，這三點官方建議需重點關注：
1. 區分退房條件，理性維權：若房屋未停工且能正常交付，單純房價下跌無法作為退房理由，可通過業主委員會與開發商協商彌補損失；若項目停工或存在交付風險，需第一時間向住建部門投訴，憑借購房合同和付款憑證主張權利，參考南京案例，優先核查監管賬戶資金情況 。
2. 利用政策紅利，減輕負擔：2024年9月央行啟動存量房貸利率批量調整，截至10月25日，符合條件的房貸利率已統一調整為LPR-30BP，若尚未調整可聯系貸款銀行辦理；出售住房時，若房屋持有滿2年，可享受增值稅免征優惠，這一政策在2024年11月13日財政部等三部門的公告中已明確 。
3. 長期關注房屋保值，參與安全保障：住建部推動的房屋養老金制度已在多地試點，業主可按規定繳納資金，用于房屋維修養護，維持資產價值；購買二手房時，可要求開發商或前業主提供房屋“體檢報告”，這是未來房屋交易的重要參考。
說到底，房地產市場正在從“高速增長”轉向“平穩發展”，曾經“買漲不買跌”的邏輯已不適用。對業主而言，與其焦慮短期貶值，不如聚焦房屋品質維護和個人財務規劃；對潛在購房者來說，當前政策紅利疊加市場調整，反而迎來了“挑房”的窗口期，但務必選擇監管資金充足、口碑良好的開發商。房子終究是用來住的，回歸居住本質，才能在市場波動中保持從容。