知名行業巨頭陷困局：營收、凈利雙雙下滑，如今要靠借錢“續命”

前言

誰能料到，昔日風光無限的行業領軍者，如今竟需要依靠外部輸血才能勉強維持運轉？

提到萬科，這個家喻戶曉的名字早已深深嵌入中國房地產發展的脈絡之中。自2014年首次登榜《財富》世界五百強以來，它已連續十一年穩居榜單之上，成為國內房企的標桿之一。

然而時至今日，這家曾經堅如磐石的企業卻深陷困境。2025年前三季度財務數據顯示，其營業收入與凈利潤雙雙大幅下滑，市場表現令人憂心忡忡。

在這危急關頭，一位重量級股東再度伸出援手，提供約22億元的資金支持，以緩解流動性壓力。

一個資產規模龐大的地產巨頭竟需靠借款續命，這一幕無疑令人心生唏噓。

那么，究竟是什么導致了萬科今天的局面？在持續虧損的狀態下，為何仍有人愿意為其“輸血”？

萬科三季度虧掉上半年總和

10月30日發布的第三季度財報，猶如一記重錘，擊碎了市場對地產回暖的最后一絲期待。

這份報告中最引人注目的，并非其在百強房企中位列第六的銷售排名，而是那組令人震驚的虧損數據。

2025年前三季度，歸屬于母公司股東的凈虧損高達280.16億元，同比降幅擴大至56.14%；而僅第三季度單季虧損便突破160億元，超過了前兩個季度虧損之和。

更值得警惕的是，三季度本應是傳統意義上的銷售旺季——“金九銀十”，多數房企會借此窗口回籠資金、沖刺全年目標。

但萬科的表現卻背道而馳，不僅未能扭轉頹勢，反而加速失血。營收方面同樣不容樂觀：前三季度實現營業收入1613.88億元，同比下降26.61%；其中第三季度收入為560.65億元，同比下滑27.3%，跌幅進一步加深。

盡管其全口徑銷售額達1004.6億元，在全國百強房企中仍居第六位，但44.6%的同比下滑幅度，使得這份排名顯得蒼白無力。

表面看仍有體量支撐，實則內核已然空虛。在我看來，這份財報折射出整個行業的深層危機——規模優勢正在失效，真正的挑戰來自盈利能力的系統性崩塌。

過去依賴“高周轉+高杠桿”即可輕松獲利的時代已經終結。即便企業尚能維持一定銷量，也難以抵御整體市場下行帶來的連鎖沖擊。

對于房地產企業而言，銷售回款是維系運營的核心命脈。一旦成交量斷崖式下跌，現金流枯竭，盈利自然難以為繼。

營收、減值與利潤率的連環擊

萬科此次巨虧并非偶然事件，而是由多重因素疊加形成的“三重打擊”：收入萎縮、大額計提減值、利潤空間急劇收窄。

其中最出乎意料的，是“計提減值”所帶來的巨大拖累。僅第三季度，公司就計提資產減值準備93.68億元，直接影響歸母凈利潤減少約83.09億元。

或許部分讀者對“計提減值”概念較為陌生，簡單來說，這是企業在會計處理上預先確認未來可能發生的損失，比如項目售價低于成本、存貨難以變現等。

此舉雖不涉及即時現金流出，卻直接侵蝕賬面利潤。背后反映的是過往高價拿地所積累的歷史包袱——當年土地成本高昂，如今市場轉冷，房價倒掛，只能降價拋售或長期滯銷。

這類問題在行業中普遍存在，但作為曾被譽為“穩健典范”的頭部房企，萬科受到的沖擊程度遠超預期。

更為嚴峻的是其盈利能力的惡化趨勢：第三季度毛利率僅為8.86%，較去年同期下降3.2個百分點。

凈利率更是跌至-30.98%，相比上年同期下滑20.77個百分點。

須知，正常情況下房企毛利率普遍維持在20%以上，8.86%的水平甚至連基本運營開支都難以覆蓋，而負凈利率則意味著每完成一筆交易，都在虧損真金白銀。

在我看來，這三大壓力的本質，正是行業周期深度調整的必然結果。

過去二十年，房地產長期處于上升通道，企業習慣于“房價只漲不跌”的思維定式，紛紛加杠桿、擴規模，忽視潛在風險。

如今市場進入理性回歸階段，購房者觀望情緒濃厚，融資環境收緊，原有的高杠桿模式徹底失靈，前期積累的風險集中釋放。

萬科雖比中小房企更具抗壓能力，但仍無法完全規避行業共性難題。高成本庫存積壓、去化周期拉長等問題，在下行周期中被無限放大。

房企“活下去”的底氣

就在市場因萬科財報陷入震動之際，一則利好消息帶來短暫喘息——深圳地鐵集團再次宣布向萬科提供不超過22億元的股東借款。

這筆資金用途明確：用于償還公開市場發行債券的本金及利息。更重要的是，其融資條件極為優惠：期限三年，年利率僅為2.34%，比當前一年期LPR低66個基點。

在當下多數房企融資成本普遍高于5%的背景下，如此低息的支持堪稱罕見，幾乎等同于“定向救援”。

這并非深鐵首次出手。截至目前，深鐵集團累計向萬科提供的股東借款總額已超過269億元，僅2025年內就實施了九次資金注入。

外界有人調侃深鐵是萬科“隨叫隨到的錢袋子”，但從更宏觀視角看，這種支持實則是戰略性的雙向綁定。

作為深圳市屬國有企業，深鐵不僅是萬科的重要股東，更肩負著維護區域房地產穩定、保障民生住房交付的社會責任。

萬科在全國范圍內仍有大量未竣工項目，若出現資金鏈斷裂，不僅影響投資者信心，更將波及成千上萬購房家庭的切身利益。

因此，深鐵的介入既是出于股權關聯，也是履行公共職能的體現。

不過，外部輸血只能緩解短期流動性危機，無法根治結構性問題。

萬科若想真正實現“活下去”，關鍵仍在于行業能否逐步企穩復蘇。

當前市場的核心矛盾在于信心缺失，只要購房需求能夠溫和回升，帶動銷售回暖與回款改善，企業的經營狀況才有望實質性好轉。

然而行業調整注定漫長，萬科接下來必須主動收縮戰線，加快存貨清理，優化資源配置，把生存主動權牢牢掌握在自己手中。

結語

對普通消費者而言，萬科的現狀是一記警鐘：選擇房產時，品牌光環不再是唯一標準，房企的財務穩健性、資金流動性更應成為決策重點。

而對于整個行業來說，這份財報是一次深刻的警示——粗放擴張的時代已經落幕，唯有轉向精細化管理、可持續發展模式，才能穿越周期迷霧。

深鐵累計投入的269億元固然重要，但比資金更重要的，是行業能否在陣痛中重塑邏輯、重建信任。

唯有如此，像萬科這樣的企業，才有機會走出困局，迎來真正的重生。