中建智地，春風得意馬蹄急

文/北京進深 林振興

昌平樓市很卷，供應量還在持續加碼。

不少京城開發商談昌平色變，開始撤離，卻仍有勇士執意加倉。

10月28日，中建智地 未來科學城以26.012億元的底價，摘得昌平北七家歇甲莊地塊，綜合樓面價約2.49萬元/㎡。

在昌平，中建智地和未來科學城曾兩次聯手，砸48億元拿地，打造北京國賢府一二期。

這一次土拍，并不意外，未來科學城置業是昌平國企，它有“托底”的義務。

2月底，未來科學城置業完成“換帥”。楊國浦退出法人和董事長，他將接力棒交給了女下屬——周月莉。

周月莉比楊國浦小15歲，曾任北京未來科學城置匯建設有限公司副總經理。

但她年輕有為，僅40歲就坐到了未來科學城集團副總的位置。未來科學城集團和未來科學城置業之間是父子關系。

未來科學城的老搭檔中建智地，在今年京城土拍場上也很兇猛。

9月30日，中建智地力壓群雄，以43.145億元奪下太陽宮地塊，創北京今年溢價新高，溢價率39.18%。

更早之前的4月底，中建智地 金茂 越秀 朝陽城發，以126億元底價摘得平房 孫河組團。

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歇甲村地塊9月22日進入預申請，第二天就轉正了，速度飛快。

原本，供地清單中的歇甲村地塊非常“純粹”，只有0038和0046兩幅住宅地塊，規劃地上建面約10.56萬㎡。

進入預申請的地塊，打包了0035社區綜合服務設施用地，0043教育用地，0044文化設施用地，0045體育用地，總建面約1.34萬㎡。

如此一來，給開發商增加了不小的“包袱”。中建智地建設后無償移交相關部門，光建安成本就得多花幾個億。

但對于購房者卻是好事，12班的幼兒園、3300 平社區服務站、5000 平體育用地、文化用地就在家門口。

增加配建后，項目占地約6.35公頃，總建面約10.47萬㎡。

其中，住宅建面減少了1.43萬㎡，至9.13萬㎡；限高60米，未來大概率是15-20層的小高層。

對于中建智地而言，調規后，也意味著住宅貨值少了幾個億。

但相關部門也給了一顆“糖”，降低了住宅容積率。

最初，0038和0046兩塊宅地的容積率為2.4。

現在，0038地塊地上建面3.69萬㎡，容積率2.1；0046地塊地上建面5.44萬㎡，容積率2.05。

根據出讓文件，兩宗住宅地塊容積率整體不超過2.07，可統籌考慮、統一核算、結合設計方案靈活設置。

另外，需在住宅地下空間內，安排原A8用地里的500㎡社區商業服務網點和50㎡末端配送場站、50㎡再生資源回收站。

有消息稱，本次昌平歇甲地塊，中建智地仍將以“文化地產”概念打造項目。

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有人說，歇甲村地塊的出現，猶如王炸。

它位于五環至六環之間，天通苑、新北苑、奶西三板塊中間，離朝陽區很近，可謂一張“白紙”。

而且交通也非常方便，鄰近地鐵17號線、在建18號線換乘站天通苑東站。

17號線地鐵的含金量，無須多言。它作為貫穿南北的大動脈交通線，幾乎鏈接北京東部所有的產業區域，包括未來科學城、望京、CBD、亦莊。

另一條18號線則是大廠碼農的福音，直通后廠村、軟件園。

甚至有業內人士認為，歇甲村未來的發展潛力巨大，具備成為下一個朱辛莊的可能性。

位置不賴，就看價格香不香了。大部分業內人士預估，歇甲村項目賣5-6萬/㎡。

與歇甲莊村一河之隔的北苑板塊高端項目集中，包括潤澤御府、潤澤公館、福熙大道等，二手次新穩定在8萬 ，品質好、樓齡新的能達到10萬/㎡。

但必須承認的是，歇甲村屬于起步階段，目前周邊現狀較為一般，未來區域內還有好幾個地塊待上市。

實際上，整個昌平樓市，壓力都很大。

加上在售的北京國賢府一二期、星耀未來、清樾府、國譽燕園朗潤、龍湖觀萃，尾盤越秀星樾、中海寰宇未來、建發觀堂府，中海未來之鏡、國譽星城、龍湖凌云頌等。

今年昌平的供應量，妥妥突破1萬套，堪比豐臺。豐臺樓市的現狀，大家心里都知曉，新房各種卷，打價格戰。

過去，昌平樓市，全憑海淀的外溢購買力支撐。但近一年，海淀超大規模土地出讓，自身的購買力都不夠用了。

這種樓市成交結構，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

從目前看，昌平樓市已顯露出了疲態。

以越秀星耀未來舉例，它于2025年4月份開盤，供應930套，至今只網簽了201套、成交均價5.5萬元/平米。

更別說昌平更偏遠的住總清樾府，開盤近一年，通過降價換量，目前完成網簽204套，還有1000多套房源待去化。以至于，該項目二期不得不通過調規來自救。

歇甲村地塊之后，昌平東小口地塊、未來科學城地塊也正在來的路上。

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