58安居客研究院張波：用戶需求與合規(guī)效率將重構(gòu)居住關(guān)系

中房報(bào)記者 李紅梅 北京報(bào)道

隨著《住房租賃條例》正式施行“滿月”，住房租賃市場正步入規(guī)范發(fā)展的新階段。

58安居客研究院院長張波

10月22日，在中國房地產(chǎn)報(bào)社主辦、中國城市與區(qū)域治理研究院與58安居客研究院提供學(xué)術(shù)支持的“重構(gòu)居住關(guān)系-新租住時(shí)代”城市共生計(jì)劃主題沙龍上，58安居客研究院院長張波指出，“更快、更敏感地關(guān)注用戶需求的變化，才能在未來的房地產(chǎn)租賃市場重構(gòu)中占領(lǐng)更多先機(jī)。”

新規(guī)之下，合規(guī)是底線，效率是武器，而深刻洞察并滿足日益多元化的用戶需求，則是行業(yè)在變革中破局、實(shí)現(xiàn)與城市共生的核心關(guān)鍵。

政策市場雙驅(qū)動(dòng)

租賃格局重構(gòu)

《住房租賃條例》實(shí)施一個(gè)月來，政策紅利持續(xù)釋放，市場秩序逐步規(guī)范。58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前租賃市場正經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性變革。

58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝

在政策層面，保障性租賃住房在“質(zhì)”和“量”上均迎來重大發(fā)展機(jī)遇。58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝指出：“在保障性租賃住房領(lǐng)域，政策全面提供了更大發(fā)展空間。”具體體現(xiàn)在支持更多參與主體、提供金融支持、增加房源供給、提升居住品質(zhì)等多個(gè)維度。與此同時(shí)，《住房租賃條例》為市場化租賃領(lǐng)域帶來系統(tǒng)化合規(guī)要求，推動(dòng)行業(yè)從粗放發(fā)展邁向規(guī)范運(yùn)營。

市場供需層面出現(xiàn)顯著變化。值得關(guān)注的是，我國流動(dòng)人口規(guī)模存在被低估情況。韋謝透露：“‘十四五’之前，大家對(duì)流動(dòng)人口趨勢有較大低估。” 由于數(shù)字化治理能力的升級(jí)，2020年第七次人口普查全國流動(dòng)人口3.76億，比2019年的官方數(shù)據(jù)多出1.4億人，“這個(gè)被發(fā)現(xiàn)的巨大需求缺口，是此前政策規(guī)劃和市場供應(yīng)都未曾充分覆蓋的”。

然而，供需錯(cuò)配問題依然突出。數(shù)據(jù)顯示，保障性租賃住房已建設(shè)約2400萬套，實(shí)際入住僅700萬戶，存在巨大差異。韋謝分析認(rèn)為，這背后除了入圍條件等因素，居住品質(zhì)、職住平衡等問題也影響了入住意愿。在個(gè)人房源市場，則出現(xiàn)“供不應(yīng)求”與“租金下降”并存的矛盾現(xiàn)象。“用戶真正找房的時(shí)候，又很難找到自己真正滿意的房子，”韋謝指出，“隨著居住觀念轉(zhuǎn)變，租賃行業(yè)正迎來結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇，這種轉(zhuǎn)變不僅重構(gòu)了住房消費(fèi)邏輯，更推動(dòng)行業(yè)從‘規(guī)模擴(kuò)張’向‘品質(zhì)運(yùn)營’躍遷……”

需求端的變化同樣深刻。家庭小型化趨勢降低了對(duì)大面積空間的需求；大量存量住房在生活配套上存在改善空間；人口結(jié)構(gòu)升級(jí)催生長期改善性租賃需求。平臺(tái)數(shù)據(jù)印證了這一趨勢：用戶租房需求占比持續(xù)上升，買房需求占比下降，租賃市場正在對(duì)購房需求形成“補(bǔ)位”。

合規(guī)效率雙提升

技術(shù)賦能新生態(tài)

面對(duì)新規(guī)實(shí)施，58同城、安居客正通過技術(shù)創(chuàng)新推動(dòng)行業(yè)合規(guī)建設(shè)。張波介紹，平臺(tái)已采取多項(xiàng)措施確保法規(guī)落地見效。

“我們通過視頻化、通俗化的方式，讓平臺(tái)上數(shù)十萬經(jīng)紀(jì)人清晰了解條例要求。”張波表示，平臺(tái)創(chuàng)新引入GPS地理信息校驗(yàn)技術(shù)，“經(jīng)紀(jì)人上傳照片時(shí)，系統(tǒng)可以有效校驗(yàn)其是否在小區(qū)合理范圍內(nèi)，從技術(shù)層面杜絕虛假實(shí)勘”。

針對(duì)房源信息核實(shí)問題，平臺(tái)還鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人互相監(jiān)督。張波透露：“目前住房租賃市場主體眾多、房源分散，個(gè)人出租房源和小規(guī)模的租賃企業(yè)，信息核實(shí)的難度較大，”他相信，法規(guī)持續(xù)落地將加速行業(yè)洗牌。58 安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2025 年上半年重點(diǎn)城市租金房價(jià)比升至 2.17%，核心城市優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)投資回報(bào)率接近 5 年定存利率，大量長期資本正在不斷進(jìn)入。“未來，租賃行業(yè)將進(jìn)入‘機(jī)構(gòu)化運(yùn)營、品質(zhì)化升級(jí)、金融化助力’ 的新階段。”

對(duì)于市場關(guān)注的租金走勢，張波建議關(guān)注租金收益率指標(biāo)。“我覺得大家關(guān)注租金本身，不如關(guān)注租金收益率。如果租金收益率未來維持穩(wěn)定，對(duì)市場是件好事。”他認(rèn)為，未來租金將呈現(xiàn)波動(dòng)態(tài)勢，“年波動(dòng)率在5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，市場可以接受”。

就年輕人面臨的住房選擇問題，張波給出務(wù)實(shí)建議：“你需要思考這套房子是不是必須要買，是否真正需要解決居住問題。”他用買車作比喻：“新車完成交付后，二手車市場估值通常會(huì)折損約兩成，但使用者愿意為使用價(jià)值付費(fèi)。住房決策也應(yīng)回歸居住本質(zhì)。”他建議年輕人可更多關(guān)注租金收益率，改變單純依賴資產(chǎn)增值的計(jì)價(jià)模式。

張波期待政策支持上的進(jìn)一步落實(shí)，“民水民電、稅收優(yōu)惠等政策需要真正落地，才能幫助企業(yè)控制成本、實(shí)現(xiàn)盈虧平衡”。他強(qiáng)調(diào)，只有構(gòu)建良好的政策生態(tài)，才能推動(dòng)租賃市場可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)真正的“城市共生”。

在新租住時(shí)代，張波強(qiáng)調(diào)的“更快、更敏感地關(guān)注用戶需求變化”不僅是企業(yè)占領(lǐng)先機(jī)的密碼，更是推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市共生愿景的根本動(dòng)力。通過合規(guī)與效率的雙重提升，加上對(duì)用戶需求的深度洞察，住房租賃市場正迎來全新的發(fā)展階段。