東二環次新小區，首開香頌，掛牌66天，13700元/平米成交數據

別轉走，這個觀點，一定可以讓你對房產有一個新的認知。

經過大量的數據整合，當下買房占比最高的兩類人群。第一類：純剛需，50-120萬之間的房子；第二類：改善置換，300-600萬之間的房子。

我最近總結了福州二手房的成交情況，頂層與底層的房子交易量最高，為什么有明顯缺陷的房子，反倒是成交量最高，因為只有兩個字：便宜。

樓層好，裝修漂亮，戶型結構不錯的房子，這些業主對房子有天然的優越感，在價格層面上很難做出讓步，與頂底層的房子對比，價格額落差巨大，相比之下，購房者寧可選擇便宜的房子，也不愿意，高價買入其他房子。

對于第一類的購房群眾來說，便宜才是硬道理，不僅解決了住房的問題，同時還具有防御性的價格保護，即使房價繼續下行，也不會有太多的空間。

第二類改善型的買家，有錢，有錢的任性是對吃喝玩樂已經沒有追求，買車不如買房，提升一下居住品質，房價漲跌對于他們來說，影響并不大，即便明知房價還會跌，他們也愿意在居家生活上投入。

這就是你們會發現，外灘的房子哪怕是一兩千萬，也有不少的人買入。對于土豪來說，他們的收入不靠房子的增值，反倒是房子能給他們的生活，帶來更多的享受，哪怕是住房消費，也能接受。

近期成交的二手房，總價在90-150萬之間的房源量最大。

成交小區：首開香頌；

成交時間：2025年9月；

成交數據：產權60平米，2房2廳，中樓層，東南朝向，毛坯，84.2萬，成交單價13763元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌66天，業主掛牌 價格95萬，帶看客戶5次，成交效率較高，業主掛牌價格并未做調整，預留了一部分給客戶還價的空間。這套房子屬于安置房，兩梯七戶的結構，小戶型60平米的結構較好，在中間戶，單項朝南，客廳帶有生活陽臺。

2、首開香頌屬于2023年的次新小區，小區內共有11棟樓，6棟樓商品房，5棟樓安置房，目前在售房源14套，11套在租，業主掛牌均價19416元/平米，成交均價在15000元左右，由于未滿2年的狀態，價格上需要比較大幅度的讓步，所以業主掛牌價格會更高一些。

3、首開香頌屬于一個，一二手同售的狀態，目前開發商67平米的戶型，售價在145-165萬之間，而二手房業主成交價格在85萬，你們看到這個價格不要驚訝，同一個小區賣出兩種不同的價格。安置房和商品房之間的價格落差，怎么會達到60萬？什么樣的房子能買，心里頭應該有答案了。

4、東二環靠近東三環的位置，首開香頌不能說它好，也不能說它偏遠，在9月份成交2套60平米戶型，兩套房子之間的價格都不一樣，67平米成交價格115萬，61平米成交價格84.2萬，對比開發商的價格145萬，還是有很大區別。

由此可見，大家在買房的時候，對價格的判斷需要多方面參考，不可單方面相信一面之詞，就沖沖下定。

購房建議：

首開香頌優點

1. 低密度設計：容積率僅2.4，樓間距最大超50米，保證充足采光和開闊視野。
2. 全齡化設施：社區內配備夜光跑道、兒童主題游樂區、社交泛會所等休閑娛樂場所。
3. 戶型多樣：提供68-133㎡二至四居，滿足不同家庭需求，68㎡兩房總價約160萬起。
4. 景觀視野：每棟樓均可俯瞰中心園林美景，營造無遮擋景觀視野。

首開香頌缺點

1. 物業費較高：2.98元/㎡/月的物業費處于福州中高水平，且安置房的物業費偏高了。
2. 部分戶型緊湊：小戶型如68㎡兩房空間相對有限，小戶型偏多。
3. 商業距離：雖然商業配套完善，但到泰禾廣場等主要商業體仍需步行約1.8公里。

總體來說，東二環的高端項目比較多，剛需項目比較少，首開香頌作為剛需產品，我個人對84萬這個價格還是比較認可的，13000多的單價符合當下客戶能夠接受的范圍。

小白觀樓市，更多內容可看主頁。

歡迎轉給有需要的朋友們。