?石景山北辛安板塊再供地，能否打破“中海魔咒”？

大家好，這里是樓花網(wǎng)。

近日，石景山北辛安板塊新推一宗宅地，核心指標(biāo)清晰：

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  位置
  
  ：石景山1610街區(qū)，首鋼園北區(qū)以東，屬北辛安核心
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  規(guī)模
  
  ：占地2.93公頃，地上建面6.01萬(wàn)㎡（住宅5.55萬(wàn)㎡+托幼0.46萬(wàn)㎡）
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  ：容積率2.3，限高80米，預(yù)計(jì)建設(shè)25層以內(nèi)高層板樓
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  房源
  
  ：預(yù)計(jì)推出400余套，戶型120-130㎡，主打剛改和改善
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  ：參考周邊中海天鏡（成交價(jià)6.3-6.8萬(wàn)/㎡），本地塊預(yù)計(jì)6.5-7萬(wàn)/㎡

一、地段價(jià)值：雙地鐵樞紐，城園融合門戶

• 交通無(wú)敵
  • 西北角：地鐵6/11/S1三線換乘「金安橋站」
  • 東北角：地鐵1/6/S1三線換乘「蘋果園站」
  • 西南角：地鐵11號(hào)線「北辛安站」
• 產(chǎn)業(yè)加持：屬中關(guān)村石景山園南區(qū)，定位“京西城市活力樞紐”
• 配套成熟：周邊中海寰宇天下系列社區(qū)成型，生活氛圍濃厚

二、市場(chǎng)參考：中海天鏡去化承壓，新地挑戰(zhàn)不小

• 中海天鏡現(xiàn)狀
  • 指導(dǎo)價(jià)7.8萬(wàn)/㎡，實(shí)際成交價(jià)6.3-6.8萬(wàn)/㎡，價(jià)差超1萬(wàn)/㎡
  • 推盤884套，網(wǎng)簽387套，去化率約44%
• 周邊房?jī)r(jià)
• 回遷房小區(qū)掛牌價(jià)4.4-5萬(wàn)/㎡
• 新房實(shí)際成交價(jià)與指導(dǎo)價(jià)倒掛嚴(yán)重
• 新地挑戰(zhàn)：需在產(chǎn)品力或定價(jià)上突破，才能擺脫周邊項(xiàng)目去化困境

三、規(guī)劃亮點(diǎn)：方正地塊，產(chǎn)城融合示范區(qū)

• 地塊方正：利于規(guī)劃布局，預(yù)計(jì)產(chǎn)品通透性和朝向較好
• 政策高位：屬石景山重點(diǎn)發(fā)展街區(qū)，定位“城園融合門戶”
• 托幼配套：地塊內(nèi)規(guī)劃幼兒園，提升社區(qū)便利度

總結(jié)：

機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

北辛安新地塊優(yōu)勢(shì)明顯：地鐵無(wú)敵、規(guī)劃高位、地塊素質(zhì)佳。

但挑戰(zhàn)同樣巨大：周邊新房去化緩慢、價(jià)格倒掛、市場(chǎng)信心不足。

新地塊能否打破“中海魔咒”，關(guān)鍵看未來(lái)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品創(chuàng)新力和定價(jià)策略。

對(duì)于預(yù)算600-800萬(wàn)的西區(qū)改善客群，這個(gè)項(xiàng)目值得保持關(guān)注。