專家喊出10年上升周期，我扒了樓市的真實底色

家人們，最近是不是刷到不少 “樓市要回暖 10 年” 的消息？這事得從半夏投資的李蓓說起，就是那個管理著幾百億資金的女基金經理，她最近在訪談里放了個大招：“本輪房地產調整已經 4 年多了，接下來有望迎來長達 10 年的上升周期”。

可能有人會說 “又來一個唱多的”，但先別急著罵街。咱們先搞懂她這話不是拍腦袋說的，是有實打實的依據。李蓓自己也承認，2023 年說 “十年一遇機會” 時入場早了點，現在為啥敢再提這事？核心是她看到了供需兩端的大變化。

先看需求端，這是最接地氣的邏輯。黃奇帆之前算過一筆賬，全國 500 億平米的老房子，按 50 年折舊算，每年光換新房就得 10 億平米。但你們知道嗎？2024 年全國新房才賣了 9.7 億平米，今年前 9 個月更是只賣了 6.5 億平米，比正常需求差遠了。而且咱們身邊的老房子是真不行了，我老家那 2000 年的小區，墻皮掉渣、沒電梯、停車位都沒有，這種房子早晚得換。這就是李蓓說的 “向均值回歸的需求”，不是炒出來的，是真得住。

更關鍵的是供給側的變化，這才是行業的 “生死局”。2021 年那波調整前，房企多如牛毛，搶地、高杠桿、高周轉玩得飛起。但現在呢？李蓓說 90% 的企業都退出了。咱們身邊就能感受到，以前街上到處是中小房企的售樓處，現在剩下的不是央企就是少數優質民企。這帶來啥好處？開發商拿地便宜了，一線城市好地塊都沒什么溢價；融資成本也降了，央企借錢利息才 2% 左右，比以前 10% 的高息債省老鼻子錢了。成本下來了，開發商才有心思做品質，不像以前只顧著趕工期。

那要是真像李蓓說的那樣，這 10 年上升周期會帶來啥變化？咱們普通人能感覺到的肯定不是房價一夜暴漲，而是行業慢慢 “回血” 的細節。

首先是房企活過來了，但不是以前的活法。現在已經有 11 家房企完成了債務重組，融創、龍光這些以前的巨頭也在慢慢爬起來。但他們不敢再玩高杠桿了，旭輝老板都說要 “二次創業”，搞輕資產、做收租業務。這意味著以后爛尾樓會越來越少，新樓盤的品質會越來越好，我最近看的幾個新盤，小區綠化、戶型設計比前幾年強太多了。

然后是上下游行業會跟著回暖。這幾年房地產不行，建材、廚電行業慘得很，2024 年水泥產量跌了 10%，集成灶四小龍業績全下滑。要是樓市真起來了，工地開工多了，賣水泥的、做裝修的、賣家電的生意肯定會好起來。我樓下的裝修師傅說，最近接的新房裝修單比去年多了三成，這就是最實在的信號。

但別以為所有地方都會一樣，分化才是關鍵。你看 9 月份的數據，一線城市二手房還在跌，北京、上海都降了 1% 左右，但核心區的新樓盤卻有人搶。庫存也是，一二線城市去化周期降到 12 個月以內了，三四線雖然也降了，但人口外流擺那兒，想漲起來難。所以這 10 年周期，可能是核心城市的 10 年，不是所有城市的 10 年。

說到這兒，我得跟大伙掏句實在話：李蓓的判斷有道理，但別理解成 “閉眼買都賺”。

第一，這 10 年絕對不是直線上升，中間肯定有波動。開發商還有三分之一的高價地沒消化完，得 1-2 年才能扛過去。而且 2025 年房企還要還 5342 億的債，壓力還沒完全解除。就像人大病初愈，得慢慢養，不可能一下子跑馬拉松。

第二，“產品力” 才是真王牌。以前開發商靠拿地、高周轉就能賺錢，現在不行了。李蓓說以后能活下來的，是那些能把房子做好、給土地創造溢價的企業。我最近去看了個央企的新盤，戶型南北通透，還配了社區食堂、老年活動中心，這種房子就算貴一點也有人買，這就是趨勢。

第三，別被 “10 年” 這個數字忽悠了。李蓓自己也說，現在還得等二手房價格企穩，這個信號可能要等半年甚至更久。咱們普通人看樓市，別聽大 V 喊口號，就看身邊的工地是不是真開工了，中介門店是不是真熱鬧了，這些比任何預測都靠譜。

其實這幾年樓市調整，對咱們普通人來說未必是壞事。以前開發商閉著眼造房子都能賣出去，現在倒逼他們做好產品；以前炒房客把房價炒得虛高，現在市場冷靜了，真正的居住需求才能被滿足。李蓓說的 10 年周期，本質上是行業 “洗心革面” 后的重生，不是回到以前的瘋狂。

最后想說，不管周期來不來，房子最終是用來住的。那些喊著 “樓市要崩” 的和 “馬上暴漲” 的，都太極端了。咱們就抱著平常心，看行業慢慢變好，看開發商做出更舒服的房子，這就夠了。